我姓邱，2007年底兒子要結婚了。我和老公在商量給兒子買套二手房結婚。經過反復比較，我們看中了壹套位於市中心的三居室，並很快與房主張簽訂了房屋買賣合同。簽完合同，張只是告訴我們，因為不小心把房產證弄丟了，目前無法辦理房產過戶手續。他只有去房管局掛失後才能和我們辦理產權過戶手續。為了證明自己的話，張還找了居委會的同誌當證人。最後，在我和我老公的要求下，張寫了壹份證明，說房子已經過戶給我們了，並簽了字。
考慮到兒子年底才結婚，我和老公商量先把房子租出去，補貼家用。但是有幾個租房的聽說我們沒有房產證不想租房子。我們給他們看了張簽字的證明，他們說這個證明不能證明房子是我們的。
律師專線回答
邱女士，妳必須明確，張的簽字證明在法律上不能直接證明房屋的所有權。
我國《城市房地產管理法》第五十九條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。登記是房屋所有權取得、變更、消滅的有效要件，具有國家公信力，合法登記的房屋所有權受國家法律保護。此外，《城市房屋所有權登記管理辦法》第五條規定，房屋所有權證書是權利人依法享有房屋所有權，並對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯壹法律證明。也就是說，房子的所有權屬於誰，要看房產證本身。就妳的情況來看，房屋產權證上寫的是張的名字，房屋產權人應該是張。因此，張簽署的證明在法律上並不能證明房屋所有權屬於妳。在辦理過戶手續前，該房屋仍歸張所有。
此外，《城市房屋權屬登記管理辦法》第三十五條規定，房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，並向登記機關申請補發。登記機關將進行補發公告，6個月內無異議的，予以補發。據此，張的房產證如有遺失，應向原發證房屋權屬部門辦理遺失登記，補辦手續後，即可按規定辦理房產過戶手續。當然，如果張簽名的證明經房管部門或人民法院核實，也可以作為證明權屬的法律文書。
這個問題的癥結在於，咨詢師不清楚沒有法律確認的個人簽名文件在法律上不能直接證明房屋所有權的問題。
律師的提醒和註意事項
☆我國大部分城市的不動產權屬登記實行的是地房分開登記制度，即壹個不動產要辦理兩個產權證，壹個是國有土地使用權證，壹個是房屋所有權證。買房的時候要註意不要錯過這兩個證，以免造成不必要的麻煩。當然，在廣州、深圳等少數城市，制作發放統壹的不動產權證書。