以租代征土地是壹種新型的農村土地隱性違法行為。實質是規避土地用途管制制度、農用地轉用總量管制制度、征收審批程序，出租農民集體土地用於非農建設。
根據《土地管理法》第43條:
任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉鎮企業和村民建造住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請的國有土地，包括國家所有的土地和原屬於農民集體所有的土地。"
從上述法律規定中可以清楚地看出，集體經濟組織的土地只有在經批準設立鄉鎮企業和村民住宅建設或者建設鄉(村)公共設施後才能使用，也就是說，其他任何形式占用農民集體土地進行非農業建設都是違法的，因此租賃農民集體土地的合同是無效的，因為它違反了法律的強制性規定。
同時，《農村土地承包法》第十七條也明確規定“承包方應當保持土地的農業用途，不得用於非農建設”，也就是說，任何改變土地用途的行為都是違法的，當然無效的行為或者合同是不能受法律保護的。
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首先，對於租賃土地的企業來說，隨著城市建設的快速發展和農村城市化進程的加快，租賃的土地必然會被國家依法征用，成為國有土地。由於租賃土地合同無法受到法律保護，所建廠房也將被依法征用，很可能因違法建設得不到任何補償，企業很可能無法收回投資成本。
此外，以租代征農民土地的形式，租期壹般較長。隨著土地的不斷升值，土地資源日益稀缺，相應的國有土地使用權費也在上漲。這樣發展下去，雙方最終會在租金等問題上產生糾紛。
由於租賃合同不合法，得不到法律保護，收取租金的企業很難維護自身權益，很有可能血本無歸。因此，通過“以租養地”獲得土地的企業很難達到“贏”的目的。
其次，對於租地的農民來說，似乎解決了背井離鄉的問題，生活得到了改善。但由於租賃合同的違法性，隨著國土部嚴查租收土地違法行為，很多通過租收土地取得農民土地的建設項目被緊急叫停，要求恢復使用耕地，需要大量資金。
這些資金往往要求出租土地的農民承擔，有些建設項目甚至對土地造成永久性破壞，無法恢復耕地的使用。此外，由於糧食價格逐年上漲，中央取消了農業稅，實現了對糧食生產的直接補貼政策，農民的糧食生產收入逐年增加。因此，租賃土地進行非農建設的農民很難“勝出”。
最後，對於以“以租收稅”為主導的地方政府來說，地方財政收入似乎有了很大的提升，地方GDP總量也在不斷攀升。政府似乎看到了自己想要的政績。
但作為政府官員，首先要懂法律，依法治國，而“以租收稅”是地方政府濫用行政權力的違法行為。
該行為嚴重違反建設用地審批程序、土地管理法和農村土地承包法的有關規定以及國家建設用地總體規劃制度，導致重復建設，造成社會資源的巨大浪費。所以，對於主導“租基征收”的地方政府官員來說，不僅沒有政績，而且嚴重違法。
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