第壹，開發商的口頭承諾是否有效，不僅僅指雙方的書面合同，還包括雙方在談判過程中達成的壹些口頭協議。但壹旦發生糾紛，口頭承諾容易造成舉證困難，購房者要證明開發商更改了此類承諾並不容易。沒有這樣的證據，購房者無法要求開發商履行口頭承諾。針對這些問題，購房者在簽訂正式合同之前，可以要求開發商將之前的口頭約定，比如置業顧問的口頭承諾，作為購房合同的壹部分。但購房者要求開發商這樣做，壹般是不能接受的。存在壹些問題，比如置業顧問是代理人，置業顧問在賣房時做出的壹些口頭承諾，開發商並不理解，導致購房者很難在合同中要求書面承諾。因此，我們經常看到的是，開發商與購房者簽訂的補充協議中，往往會有這樣的表述:雙方的權利義務以實際購房合同為準，之前的承諾和公示不構成合同的組成部分，對雙方不具有約束力。開發商通過該條款排除之前的承諾，為自己爭取主動權。所以，購房者在確定開業者虛假宣傳時，壹定要看清楚合同的補充條款中是否有這個補充內容，否則不好維護法律的權利。第二，開發商沒有預售許可證怎麽辦？首先，根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。購房者如果遇到這種情況，可以根據具體規定依法維權。其次，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明的，與買受人訂立的預售合同應當認定無效，但出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。“因此，如果開發商在妳起訴前已取得商品房預售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同有效；如果開發商在妳起訴前未取得商品房預售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同無效。建議購房者在購房時查看開發商的《商品房預售許可證》，規避風險。從以上可以看出，未取得商品房預售許可證的，不得對外銷售其房屋。可以先找開發商咨詢壹下。協商不成，可以要求退房或者按照約定支付賠償金。如果雙方不能達成壹致，主要通過司法途徑解決，也可以向當地房地產管理部門反映。事實上，口頭承諾往往得不到認可。所以，如果開發商的口頭承諾比較重要，建議寫進補充協議，避免以後開發商反悔，自然會損害購房者的利益。現實中，開發商如果是預售期房，首先要取得相應的預售資質，否則就是違法銷售期房。