二。合作建房(開發)合同的幾種形式及效力合作房地產開發合同，是指當事人訂立的以土地使用權、資金作為* * *投資，* * *收益，* * *風險進行合作房地產開發的協議。合作房地產開發合同要求合同壹方具有房地產開發經營資格。雙方均不具備房地產開發經營資質的，本合同無效。但壹方在起訴前已取得房地產開發經營資質或者依法合作設立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。土地使用權的性質不同於合作方式，合同的性質和效力也不同:
1.宅基地用於與他人合作建房的，雖然提供土地使用權的壹方已取得“兩證壹書”(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、居民(個人)建設住宅用地批準通知書)，但由於宅基地屬於集體土地，只由集體所有成員使用，合作建房合同應認定無效。
2、未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為出資與他人簽訂合作建房合同的，該合同應認定無效；但是，如果在起訴前已完成批準程序，則該合同應視為有效。
3.在雙方簽訂的合作合同中，提供土地使用權的壹方不參與經營活動，不承擔經營風險，只收取固定利息的，應當認定雙方簽訂的合作合同為土地使用權出讓合同。
4.在雙方簽訂的合作合同中，約定提供資金的壹方不承擔經營風險、只分配固定數量的房屋、只收取固定金額的款項或者只使用房屋的，雙方簽訂的合同應當認定為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。
三、合作建房合同糾紛的處理
1.未經批準，未取得建設工程規劃許可證或者擅自改變建設工程規劃，需要有批準權的人民政府主管部門批準的房地產項目，壹方當事人請求進行利益分配的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。
2、宅基地使用合作建房合同被確認無效，該房屋屬於宅基地“兩證壹書”申請人的；同時，“兩證壹書”申請人將投資款及利息返還給投資人。