因此，農村集體土地上的房地產不得進入交易市場。農村房屋買賣只能在農村集體內部進行，否則買賣是非法的，合同無效。
雖然法律規定小產權房買賣是違法的，不受法律保護，但很多基層鄉鎮政府、村政府卻以新農村建設的名義，默許推進了很多小產權房項目。村幹部手裏拿著村集體土地的公章，很容易私自賣地。不用繳納土地出讓金和各種稅費，小產權房的主導者村級或鎮級政府就能獲得超額收益。
再加上售價低、租金低，成為低收入人群搶購小產權房的主要動力。相對於高價商品房，購房者買了便宜的房子，實現了住房夢。
但是，小產權房不受法律保護，存在諸多風險:
(1)法律效力
壹般來說，“小產權房”買賣合同的效力認定為無效。而且還要區分不同的情況:
農村集體經濟組織成員之間在本鄉範圍內買賣農村房屋，應當認定房屋買賣合同有效。
如果房屋出售給家鄉以外的人，經有關組織和部門批準，可以認定合同有效。
將房屋出售給家鄉以外的人，未經有關組織和部門批準，未實際履行合同或者購買人未實際居住和使用房屋的，合同無效。
(二)房地產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，所以不構成法律意義上的不動產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地土地管理法》規定，小產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三方，即購買後不能合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有壹定的影響。
政策風險
購買在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果相關部門對農村產權房的建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆遷。購房者將面臨既拿不到房子又無法及時索賠房款的尷尬局面。
買房後，如果有國家征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購房者不是合法產權人，無法獲得產權拆遷補償，作為實際使用人的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
缺乏監督
沒有明確規定限制農村產權房的開發建設，開發建設監管缺位，對購房者利益造成壹定影響。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。