法律分析
根據服務提供的不同階段，可以分為前期物業服務合同和物業服務合同。前者是指物業銷售前建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的合同，後者是指建設單位銷售交付的物業達到壹定金額時，依法成立的業主委員會與業主大會選聘的物業公司簽訂的合同。業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。對於新竣工的物業，壹般是先由房地產開發商與物業管理企業簽訂委托管理合同，待業主大會和業主委員會成立後，再由業主委員會與物業管理企業簽訂委托管理合同。業主大會決定選聘新的物業管理企業的，業主委員會不再與前期選聘的物業管理企業續簽委托合同；即使業主大會同意與房地產開發商選聘的、前期介入的原物業管理企業續簽委托管理合同，也可能對原委托管理合同進行壹些修改。可見，最初委托房地產商只是臨時安排，業主大會的委托才是最終決定。采用招標物業的，由業主委員會與中標物業管理企業直接簽訂委托管理合同。
法律依據
《物業管理條例》第十條同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，選舉產生業主委員會。但只有壹個業主的，或者業主人數較少且全體業主壹致同意的，決定不成立業主大會，由業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。