1.根據國家關於土地管理的規定，農村宅基地不得出售給其他村的居民，此類房屋不得轉讓，也不能轉讓。
《物權法》第153條明確規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，應當遵守土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第六十二條規定:“農村村民壹戶只能有壹處宅基地。農村村民出售或者出租房屋後申請宅基地的，不予批準。”宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會管理。“根據《土地管理法》第六十三條規定，“農民集體所有的土地使用權不得轉讓、出租或者出租用於非農業建設。“農村村民每戶只能申請壹處宅基地，農民對宅基地的使用權與集體經濟組織成員資格掛鉤，因為村民根據身份無償獲得宅基地。宅基地在壹定程度上具有社會福利和社會保障功能。所以農村宅基地可以在本村村民之間交易，賣給非村民的宅基地無效。國務院辦公廳1999印發的《關於加強土地流轉管理嚴禁炒賣土地的通知》文件明確規定:“農民住房不得向城鎮居民出售，也不得由城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建造和購買的房屋發放土地使用證和房產證。”
2、農村房屋買賣合同無效。
國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地具體應用問題的請示》也明確規定，原宅基地使用者是指未經合法批準，通過他人投資將房屋改建為投資者使用，並從中獲利或者取得房屋產權的“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之壹。因此，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定，農村私有房屋買賣合同因違反國家政策和相關法律規定無效。
農村房屋買賣合同無效怎麽辦？受房價或其他原因影響，總會有人無視法律法規，私下交易，與他人簽訂合同，擅自購買宅基地使用權。從表面上看，購房者占有很大優勢，但由於買賣合同無效，農村房屋的銷售場地不受法律保護。所以壹旦發生糾紛，就會要求他們退房，造成壹定的經濟損失，讓購房者啞巴吃黃連，有苦說不出。所以建議想買農村宅基地的朋友壹定要慎重考慮。