業主撤銷權糾紛案

案例2065438+2003年9月2日，甲開發公司(甲方)與乙業主委員會(乙方)簽訂了《D小區物業用房及臨時門面使用及分配協議》(以下簡稱協議)，其主要內容為:小區內物業管理用房及所有門柱由乙方使用，如有收益歸業主所有；小區內的九個臨時門面由甲方使用，九個門面的收益歸甲方所有；如產權房、門柱、臨時門面被拆除，拆遷補償款等所有利益由甲乙雙方按各自50%的比例進行分配。該協議由業主委員會B在沒有業主大會決議或業主大會授權的情況下簽署。直到2014年6月業主委員會乙公示該協議，李等業主才知道該協議內容。原告李等業主認為被告B公司業主委員會與被告A公司簽訂的協議侵害了業主的合法權益，請求法院撤銷該協議。壹審法院認為，在業主撤銷權糾紛中，業主撤銷權僅限於業主大會或業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定，該約定不屬於業主撤銷權的範圍，故駁回原告的訴訟請求。二審法院認為，本案中業主委員會B與A公司簽訂的協議實質上是業主委員會B所作決定的體現，屬於業主撤銷權的適用範圍。協議內容明顯侵犯了業主的合法權益，故判決撤銷。《物權法》第七十八條規定:“業主大會或者業主委員會的決定對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”就業主撤銷權的適用範圍而言，單從上述法律規定來看，應當是業主大會或者業主委員會對小區重大管理事項作出的決定。但在司法實踐中，出現了許多新情況，導致對物主撤銷權適用範圍的理解出現了不同看法。壹種觀點認為，本案被告A公司是D小區的開發商，而不是小區業主委員會，因此A公司不是本案的合格被告。根據《物權法》第七十八條第二款的規定，在業主撤銷權糾紛中，業主撤銷權僅限於業主大會或者業主委員會對* * *小區管理作出的決定侵害業主合法權益的情形。本案原告李等人請求法院撤銷被告乙業主委員會與被告甲公司簽訂的協議。因為本案的約定只是被告B的業主委員會簽訂的合同，而不是被告B的業主委員會對小區的所有權和管理權做出的決定，所以不屬於業主撤銷權的適用範圍。另壹種觀點認為，應當準確理解業主委員會的性質和法律責任。《物權法》第七十八條第二款規定“業主大會、業主委員會作出侵害業主合法權益的決定的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”，但對業主撤銷權適用範圍的理解不應過於機械。法律賦予業委會的職責是有限的。除非業主大會授權，否則業委會無權做出對業主權益有重大實際影響的決定，因為業委會本質上只是業主大會決議的執行機構。就本案而言，業主委員會與開發商簽訂的物業設施收益分配協議，本質上是業主委員會決定小區管理重大事項的壹種體現。協議的簽訂程序違反法律或者內容侵害業主合法權益的，應當屬於業主撤銷權的適用範圍。點評業委會私下簽訂的收益分配協議，業主可以行使撤銷權。筆者贊同上述第二個觀點，即該協議是D小區業主委員會對小區* * *和* *管理所作決定的具體體現，如果協議內容侵害了業主權益，則應屬於業主撤銷權的適用範圍。1、物主撤銷權的特征1)傳統民法理論認為，撤銷權在性質上屬於形成權。所謂形成權，是指權利人僅通過單方意思表示就可以變更或者消滅民事法律關系的權利。業主撤銷權的內容是業主大會或業主委員會作出的決定，涉及大多數人的利益。這必須非常謹慎，不能單靠個人的意誌來決定。因此，物權法並沒有賦予業主直接撤銷業主大會或者業主委員會決定的權利，而必須由人民法院審查該決定是否侵害了業主的合法權益後，再作出是否撤銷的判決。因此，物主撤銷權不屬於傳統民法所指的形成權。2)所有權人的撤銷權具有請求權性質。從本質上講，業主撤銷權是業主在自己的合法權益包括財產權、債權、知識產權受到業主大會或業主委員會的決定侵害時，排除其合法權益的權利的具體體現。當直接行使排除這種侵權行為的權利被拒絕時，法律賦予權利人通過司法途徑獲得救濟的權利。因此，所有權人的撤銷權本質上是壹種排除侵權請求權，具有債權性質。3)也是最實用的壹點。與我國民法明確規定的債權人撤銷權和合同撤銷權相比，業主撤銷權也有其特殊性。因為所有者撤銷權屬於集體成員撤銷權的壹種，是集體成員中的個人或部分個人對侵害其權益的集體決定進行抗辯的壹種方式。《物權法》中設立業主撤銷權，是為了防止業主大會或者業主委員會濫用權利進行決策，侵害業主的合法權益。2.業主撤銷權範圍的界定1)關於業主委員會的性質。雖然業主委員會組織早在上世紀90年代就在壹些地區產生了，但從2003年國務院頒布的《物業管理條例》開始，它就作為壹個專業術語出現在法律文本中。修訂前的《物業管理條例》雖然沒有正面界定業主委員會，明確業主委員會的內涵和外延，但在第十五條規定:“業主委員會是業主大會的執行機構。”2007年修訂的《物業管理條例》第十五條第壹款刪除了上述規定，改為“業主委員會決定的事項，執行業主大會決定”。由於《物權法》及相關配套法律法規對業主委員會的性質和地位並不明確，學術界和實務界對業主委員會的性質存在較大爭議。雖然修改後的《物業管理條例》並未以“執行機構”的表述明確界定業主委員會，但《物權法》第七十六條規定:“下列事項應當由業主決定* * *(七)與* * *管理有關的其他重大事項，應當由專有部分占總建築面積過半數且占總人數過半數的業主決定。”《物業管理條例》第15條也界定了業主委員會履行職責的範圍。據此，小區業主委員會應當是本建築物或者建築區劃內所有建築物的業主大會的常設執行機構，根據業主大會的決定行使管理小區的職責。2)關於業主撤銷權的適用範圍。《物權法》第七十八條第二款規定:“業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”從字面上講，業主撤銷權的適用對象是業主大會或業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定。但根據《物權法》相關規定，除業主大會明確賦予的職責外，業主委員會無權做出對業主權益產生現實不利影響的決定。根據《物權法》第76條的立法目的，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第12條對《物權法》第78條第2款的規定進行了擴展和解釋，不僅侵害了業主的實體權利，還包括決策程序違法。這樣，車主行使撤銷權的理由有兩個:1。決定的內容直接侵犯了業主的合法權益，如剝奪了業主對公共設施的使用權；2.決定的內容沒有違法，但是作出決定的程序違法或者超越法定權限。相應地，對業主享有的合法權益的侵害，可以分為對實體權益的侵害，也可以分為對程序權益的侵害。3.侵害業主合法權益的協議應當撤銷。從以上分析可以看出，法律法規賦予業主委員會的職權是有限的。除業主大會授予的職權外，業主委員會無權對小區的管理做出對業主權益有重大影響的決定。準確理解《物權法》中業主撤銷權的適用範圍，是防止業主委員會濫用職權，保護業主合法權益的關鍵。具體到本案，如果單純認為只有業主大會或業主委員會對小區* * *管理作出了決議，* *侵害了業主權益，才是業主行使撤銷權的對象，這屬於對業主撤銷權適用範圍的理解過於機械和狹隘。在這種情況下，應該撤銷協議，理由如下:1。根據《物權法》、《物業管理條例》和《最高人民法院關於區分所有權建築物適用法律的司法解釋》關於業主撤銷權適用的立法精神，本案中D小區業主委員會與A小區開發商簽訂的協議是B小區業主委員會對* * *小區共管決定的外在表現。從本質上講，業主委員會與住宅小區開發商簽訂的物業設施收益分配協議，是業主委員會對住宅小區管理作出的決定，即收益分配協議雖然表面上是雙方關於住宅物業收益分配的合同，但如果協議內容侵害了業主的合法權益，則應屬於業主撤銷權的適用範圍。2.小區內產權房和臨時門面的使用關系到業主的切身利益，尤其是協議中規定拆遷補償款等全部收入的50%進行分配，明顯損害了業主的合法權益。因此，本案涉及的物業、門柱、臨時門面的收益處置，應當是只能由小區業主大會決定的重大事項，依法應當由小區業主大會決定。本案中，被告B的業主委員會在未經業主大會作出決定的情況下，與開發商A公司簽訂協議，超越了其法定權限，存在嚴重的程序違法行為。屬於《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十二條規定的情形，也應依法予以撤銷。從以上業主撤銷權糾紛的案例可以看出，如果業主委員會作出的某些決定侵害了其他業主的合法權益，業主可以行使撤銷權。本案中，業主委員會作出的決定是在未征得全體業主同意的情況下與開發商簽訂的，因此這壹約定是違法的，可以依法撤銷。