物業管理糾紛
壹、物業管理糾紛的類型和特點
在實踐中，業主與物業管理公司之間的糾紛可分為三種類型:
(壹)基於物業管理合同的糾紛
根據業主與開發商之前簽訂的或者業主委員會在專業物業管理企業簽訂的相關物業管理合同，雙方確立了壹系列的權利和義務。比如物業管理公司承擔安保和服務義務。物業管理企業顛倒市場主體地位，不履行義務，就會置之不理，導致業主交費後享受不到服務。或者，業主以各種理由拒交物業管理費。這些都可能引起爭議。而且由於我國目前物業管理市場體系發展不成熟，導致糾紛的主要是物業管理企業的不作為，進而引發各種極端事件。
根據最高人民法院2000年發布的[2000]26號文件，即《關於民事案件案由的規定(試行)》第壹部分，此類糾紛本質上屬於合同糾紛。應該按照合同法等相關法律處理。
(二)物業管理企業侵犯業主權益的。
第壹種，物業管理公司也侵犯業主的合法權益，但由於是基於物業管理合同而單獨列出，往往是被動侵權。第二種是指物業管理企業主動侵權引發的糾紛。比如侵占業主財產，阻止業主成立業主委員會，侵占業主所有的財產等等。
壹般這類糾紛與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於壹般侵權糾紛。該院《關於民事案件案由的規定(試行)》將物業管理糾紛籠統界定為合同糾紛。當然，第壹類和第二類往往同時發生，存在競爭的現象。根據民法通則，當事人有選擇權。
(3)開發商問題引發的糾紛
業主入住後，可能會出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合要求、開發商在售房過程中做出的諸多承諾未能按時兌現等情況...嚴格來說，這類糾紛與物業管理公司沒有直接關系，屬於業主與開發商之間的糾紛。但因為這些問題往往出現在業主入住後，而物業管理公司負責物業的維護和管理。因此，這類糾紛也將納入物業管理糾紛中來壹起研究。
二、糾紛的原因
業主與物業管理公司之間的糾紛可能因為各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是因為以下原因:
(壹)我國現有物業管理模式的缺陷是重要原因。
物業管理是業主對物業的自主管理，也是業主對物業特別是* * *擁有的物業進行處分的壹種活動。業主作為物業的所有人，自然享有對物業的管理權，業主有權決定是否聘請或聘請哪家物業管理公司；另壹方面，隨著住房制度的改革，物業管理的社會化、專業化已經成為壹種趨勢，但即便如此，從物業管理企業的角度來看，物業管理也是壹種服務，是壹種接受委托，根據業主的要求提供服務的活動。但實際上，壹方面，幾乎所有的相關法律法規都規定業主需要聘請物業管理公司進行物業管理，並且大多用長篇大論的章節來規定物業管理公司的權利和義務，甚至成立業主委員會也需要物業管理公司的參與。另壹方面，物業管理公司不能正確把握自己的“定位”，往往人為混淆主仆觀念，把自己管理的小區當成自己的“獨立王國”，侵害業主權益。
(2)我國現有的物業管理模式是引發糾紛的重要原因，但由於物業管理模式的形成與國家相關法律制度的完善有很大的關系，因此應該進壹步註意到，我國物業管理法律制度的不完善是糾紛頻發且難以解決的主要原因。
2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過後正式公布，並於9月1日正式實施。這是我國第壹部關於物業管理的專門法律。此前只有建設部33號令(1994)和部分地方法規對物業管理進行了規範。《城市房地產管理法》(1995)沒有對物業管理進行規範。
物業管理在中國是壹個新興行業。由於法律規範未能明確界定包括物業管理企業、業主和政府部門在內的物業管理各方的法律關系，物業管理企業和壹般業主對物業管理的認識存在很大錯位。物業管理公司往往存在越位行為，或直接侵犯業主權利，或違法，如物業管理公司強制拆除小區違章建築；業主往往會因為政府或其他業主侵犯了自己的權利而把怒火發泄在物業管理公司身上，比如鄰居之間因鄰裏關系產生糾紛，不當起訴物業管理公司為被告等等。
綜上所述，物業管理糾紛頻發的根本原因在於人們對物業管理的認識不足，各方法律地位不明確，這是由於現有的物業管理模式和相關法律規範不完善，特別是對物業管理各方權利義務的規定不明確造成的。
三、物業管理法律關系分析
研究物業管理法律關系，有利於通過完善立法、嚴格執法、加強司法、采取綜合措施促進自我意識，解決我國現實改革發展中出現的物業管理關系各主體之間利益、權利、義務不平等、不公平、不協調的矛盾問題，從而有效化解當事人之間的利益沖突，為建立穩定和諧的物業管理法律秩序發揮積極作用。
物業管理法律關系的基本主體包括業主(物業使用人)及其自治管理組織、物業管理企業和監督指導物業管理活動的行政機關。
(壹)物業管理公司與業主的關系:
物業管理企業是指在工商部門取得營業執照，受業主委員會(或管理委員會)委托，按照有關物業管理法律法規和物業管理合同實施管理服務的企業。
業主委員會在房地產行政主管部門的指導下，由住宅小區內房地產所有權人和使用人推選的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產所有權人和使用人的合法權益。
可見，物業管理企業與業主的關系是壹種合同關系，或者說是服務者與消費者的關系，而這種關系的發生是建立在業主委員會選聘物業管理企業的基礎上的。
兩者之間的關系是根據法律法規的規定和物業管理合同的約定體現在各自的權利和義務上的。2003年頒布的《物業管理條例》對其權利義務有詳細規定。
總之，業主是小區的業主，物業的管理權首先屬於業主(以業主委員會為代表)，物業管理企業是業主雇的保姆。保姆要做的就是按照合同和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費。未經業主同意，物管企業不能隨便幹預。
(二)物業管理公司的管理與政府管理的關系:
壹方面，物業管理企業在房地產行政主管部門、相關行政管理部門和住宅區當地政府的監督指導下，同意對住宅區實行專業化管理，實行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革和房地產市場化的必然要求；另壹方面，物業管理企業的管理不能代替政府的管理，住宅小區也不是那個物業管理企業的“獨立王國”。這個社區需要政府管理。
(以上回答發布於2013-05-10。請以目前實際購房政策為準。)
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