房建[2011]第77號
各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市住房和城鄉建設委員會(房地局)，新疆生產建設兵團建設局:
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，國土資源部制定了《國有土地上房屋征收與評估辦法》。現印發給妳們，請遵照執行。
附件:國有土地上房屋征收評估辦法
中華人民共和國住房和城鄉建設部
2011年6月3日附件:
國有土地上房屋征收與評估辦法
第壹條為了規範國有土地上房屋征收與評估活動，保證房屋征收與評估結果客觀公正，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。
第二條本辦法適用於國有土地上被征收房屋和用於產權調換房屋的價值評估，類似房地產的被征收房屋市場價格的計算，以及相關評估結果的審核、評估和鑒定。
第三條房地產估價機構、房地產估價師和房地產估價專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地進行房屋征收估價，並對出具的估價和估價意見負責。
任何單位和個人不得幹涉房屋征收的評估和估價活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，房屋征收部門應當按照少數服從多數的原則，通過組織被征收人投票決定，或者采取抽簽、搖號等隨機方式決定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人的不當要求、虛假宣傳、惡意低價等不正當手段承接房屋征收評估業務。
第五條同壹征收項目的房屋征收評估，原則上應當由房地產價格評估機構承擔。房屋征收範圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構分攤。
兩個以上房地產價格評估機構承辦的，應當* * *協商確定壹個房地產價格評估機構作為牽頭單位；牽頭單位應組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時間、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數的選取、評估結果的確定方法等進行溝通，統壹標準。
第六條房地產估價機構選定或確定後，房屋征收部門壹般會作為委托人，向房地產估價機構出具房屋征收估價委托書，並與其簽訂房屋征收估價委托合同。
房屋征收評估委托書應當載明委托人姓名、受委托的房地產價格評估機構名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求和委托日期。
房屋征收評估委托合同應當載明下列事項:
(壹)委托人和房地產價格評估機構的基本情況；
(2)負責本次評估項目的註冊房地產估價師；
(三)評價目的、評價對象、評價時間等基本事項；
(四)委托方應提供的評估所需資料；
(五)評標過程中雙方的權利和義務；
(六)評估費用及收取方式；
(七)評估報告的送達時間和方式；
(八)違約責任；
(九)解決爭議的方法；
(十)其他需要規定的事項。
第七條房地產估價機構應當指派與房屋征收估價項目工作量相適應的足夠數量的註冊房地產估價師開展估價工作。
房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受委托的房屋征收與估價業務。
第八條評估被征收房屋價值的目的應當表述為“為房屋征收部門和被征收人確定被征收房屋價值補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。
評估產權調換房屋價值的目的應表述為“為房屋征收部門和被征收人計算被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差額提供依據，評估產權調換房屋價值”。
第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋的情況進行調查，明確評估對象。評價對象應當全面、客觀，不得遺漏或虛構。
房屋征收部門應當向受委托的房地產價格評估機構提供征收範圍內的房屋信息，包括已登記的房屋信息和未登記房屋的認定及處理結果。調查結果應當在房屋征收範圍內向被征收人公布。
登記的房屋，其性質、用途、建築面積壹般以房屋所有權證和房屋登記簿的記載為準；房屋所有權證書記載與房屋登記簿記載不壹致的，除非有證據證明房屋登記簿確有錯誤，否則以房屋登記簿為準。對於未登記的建築物，應當根據市、縣兩級人民政府的鑒定和處理結果進行評估。
第十條被征收房屋價值評估的時間點為房屋征收決定公告之日。
產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點壹致。
第十壹條被征收房屋價值是指被征收房屋的土地使用權及其占用面積，在不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素影響的情況下，由熟悉情況的雙方當事人在評估時點以公平方式自願交易的金額。
前款所稱不考慮租賃因素的影響，是指不受租賃限制的被征收房屋價值評估；不考慮抵押、查封因素的影響，即評估價值中不扣除抵押房屋所擔保的債權金額、拖欠的建設工程價款及其他法定優先受償款。
第十二條房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外狀況的照片及其他影像資料，制作實地查勘記錄並妥善保管。
被征收人應當協助註冊房地產估價師對被征收房屋進行實地調查，並提供或者協助收集被征收房屋價值評估所需的信息和資料。
房屋征收部門、被征收人和註冊房地產估價師應當在實地勘測記錄上簽名或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽名或者蓋章的，應當由房屋征收部門、註冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，並在評估報告中說明相關情況。
第十三條註冊房地產估價師應當根據估價對象和當地房地產市場情況，分析市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法的適用性，然後選擇其中壹種或幾種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的同類不動產有交易的，應當采用市場法進行評估；被征收房屋或其類似不動產有經濟利益的，應采用收益法進行評估；被征收房屋在建的，應當采用假設開發法進行評估。
可同時采用兩種以上評價方法進行評價的，應當采用兩種以上評價方法進行評價，並對各種評價方法的計算結果進行核對比較後合理確定評價結果。
第十四條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積、土地使用權等影響其價值的因素。
被征收房屋內部裝修的價值、機器設備和材料的搬遷費用、停產停業損失的補償，由被征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構進行評估。
第十五條房屋征收評估價值應以人民幣為貨幣單位，精確到人民幣。
第十六條房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的規定，向房屋征收部門提供分戶初步評估結果。分戶初步評估結果應當包括評估對象的構成、基本情況和評估價值。房屋征收部門應當在征收範圍內公示分戶初步評估結果。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師現場講解分戶初步評估結果。有錯誤的，房地產價格評估機構應當予以更正。
第十七條分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估範圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當將分戶評估報告移交給被征收人。
整體評估報告和分戶評估報告應當由兩名以上負責房屋征收評估項目的註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得用印章代替簽名。
第十八條房地產價格評估機構完成房屋征收評估業務後，應當將評估報告及相關資料歸檔保存。
第十九條被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其說明和解釋。
第二十條被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。
申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提交書面復核評估申請，並指出評估報告中存在的問題。
第二十壹條原房地產估價機構應當自收到復核估價書面申請之日起10日內對估價結果進行復核。評審後，原評審結果發生變化的，應當重新出具評審報告；評價結果沒有變化的，應當書面告知復核評價申請人。
第二十二條被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地專家委員會申請評估。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條的規定辦理。
第二十三條省、自治區住房城鄉建設部門和設區的市房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構作出的復核結果進行鑒定。
評估專家委員會由房地產估價師和價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。
第二十四條評審專家委員會應當選派成員組成專家組，對評審結果進行鑒定。專家組成員應為3人以上的單數，其中房地產估價師不得少於半數。
第二十五條評估專家委員會應當自收到評估申請之日起65，438+00日內，對評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選擇、參數選擇、評估結果確定進行審查，並出具書面評估意見。
經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，評估報告予以維持；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當更正錯誤，重新出具評估報告。
第二十六條房屋征收評估過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會的要求，就評估相關事項進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當予以協助。
第二十七條因房屋征收評估、復核評估、估價工作需要查詢被征收房屋和房屋所有權人用於產權調換的相關房地產交易信息的，房地產管理部門和其他有關部門應當提供便利。
第二十八條在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合或者不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明相關情況。
第二十九條除政府對用於產權調換的房屋價格有特殊規定外，用於產權調換的房屋的市場價值應當通過評估確定。
第三十條被征收房屋的同類房地產，是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、等級、新舊程度、規模、建築結構相同或者相近的房地產。
被征收房屋類似房地產的市場價格，是指被征收房屋類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定類似房地產的被征收房屋的市場價格，應排除偶然和異常因素。
第三十壹條房屋征收評估和鑒定費用由委托人承擔。但評估改變原評估結果的，評估費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估鑒定費應當按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。
第三十二條在房屋征收與評估活動中，對房地產估價機構和房地產估價師的違法行為，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《註冊房地產估價師管理辦法》進行處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》的規定予以處罰。
第三十三條本辦法自發布之日起施行。2003年6月5438+2月1日，原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但在《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前，已依法取得房屋拆遷許可證的項目，仍繼續適用原規定。