1999 65438+10月19中國銀行丙處申請執行。執行中，法院在A公司倉庫扣押了壹批鋼材..A公司希望分期付款，並向法院提供了A公司與D公司於1999年5月簽訂的《鋼材換房屋協議》。協議內容為:A公司供應D公司施工現場所需鋼材，A公司向D公司購買三套建築面積為102室的商品房，結算方式為D公司所欠鋼材貨款與A公司購房款相抵，待D公司交房時結算。當時因為D公司欠國家稅，房子無法辦理過戶手續。A公司要求以這套房子作為分期還款的擔保。
1999 165438+10月19在法院的主持下，中國銀行丙處、甲廠乙、丁公司訂立了執行和解協議:甲公司從1999 65438+10月起每月向中國銀行丙處還款5萬元，直至本息全部還清。甲公司自願提供102號房三套商品房作為還款擔保，並同意讓法院查封。四方在協議上簽字蓋章，法院於6月24日165438查封房屋。D公司作為在場人在查封清單和送達回證上簽字。法院隨後裁定暫緩執行。後因A公司未能履行和解協議，2000年5月，銀行申請恢復執行原判，請求處分房屋。被執行人A公司訴稱，由於D公司未繳納稅款，房屋無法辦理產權證及過戶手續，導致D公司房屋未能及時清償債務。雖然A公司同意配合法院出售該房屋，但D公司此時提出異議，認為與A公司簽訂的《以鋼材換房屋的協議》只是壹份意向協議，A公司從未向D公司交付過鋼材，因此該協議並未生效，房屋的權屬也未發生變化，故房屋仍歸D公司所有，要求法院解封，房屋無法執行。在執行過程中，查明A公司與D公司長期合作，D公司開發的房子被公安局編號。D公司雖然早在1999 1就領取了房屋銷售許可證，但由於未繳納稅款，直到2006年4月5438+0才辦理完相關手續，並在房管局產權監理所辦理了產權登記。這時購房者就可以辦理房產登記過戶手續了。
異議:房屋作為A公司的抵押物能否被法院執行存在兩種不同意見..
壹種觀點認為，法院不能執行該房屋，因為該房屋所有權尚未轉移，該房屋由A公司抵押，D公司同意，屬於無效擔保。《擔保法》規定，只有財產，壹般是物，才可以設定為擔保。在權利質押中，《擔保法》第七十五條第壹款規定，匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單。最高法院“關於適用
在這種情況下，A公司與D公司之間的易貨交易合同是有效合同。雖然D公司在執行過程中提出了抗辯權，認為A公司沒有提供鋼材，所以房屋無法交付給A公司，但D公司在執行和解協議中放棄了這壹抗辯權，並簽署了查封清單和交付回執，所以當時如果要抗辯應該據理力爭。因此，法院處理房屋時，D公司提出異議，應視為逃避法院執行。
在異議中，D公司還提出，房屋所有權並未轉移，A公司壹廂情願提供不屬於自己的房屋擔保的行為應屬無效。
另壹種觀點認為，雙方於1、1999年5月簽訂的鋼材換房屋協議是雙方的真實意思表示，符合《合同法》關於易貨的規定，故該協議合法有效。1999 10法院首次執行時，甲公司主動拿出某花園三棟102室的抵押物作為還款擔保。119年10月19日，四方訂立了和解協議，協議明確房屋歸A公司所有，作為A公司債務償還的擔保。D公司法定代表人在協議上簽字，表明了兩層意思:(1)進壹步確認該房屋產權雖未辦理過戶手續但歸A所有，(2)該房屋作為A公司償還債務的擔保。165438+10月24日，法院對該房屋進行了查封，D公司法定代表人在查封清單和送達回執上簽字，再次確認該房屋實際屬於A公司，因D公司未繳納國家稅款，該房屋無法在產權部門登記。此外，雙方壹直從事鋼鐵業務。在雙方合同成立至法院執行的壹年多時間裏，D公司認可了A公司主張的房屋所有權，壹般來說，法院完全有理由認為A公司已交付了房屋對價的鋼材。目前，D公司以A公司未交付鋼材為由，認為雙方簽訂的合同不生效不能成立。更何況合同的生效並不以交付為條件。
2.雖然D公司提出因房屋未過戶，產權不屬於A公司，但法院不能基於房屋買賣合同將房屋產權視為A。合議庭認為，根據新《合同法》和《江蘇省民事審判工作座談會紀要》第三部分第六條第1999 10的有關規定，“房地產轉讓未辦理權屬變更登記手續的，不認定轉讓合同無效，應當責令義務人依法辦理權屬變更登記手續，履行轉移標的物所有權的義務。”故未辦理該房屋產權過戶，不影響雙方買賣合同的效力。此外，未能辦理房屋過戶的責任完全在D公司..退壹步講，房屋轉讓是用來對抗第三方的。這裏涉及的是D和A，他們都是合同的當事人，都要受合同的約束。退壹步說，買方A公司已將該房屋提供給法院作為其在執行階段還款的抵押。法院查封房屋時，D公司作為協助單位，在法院的查封裁定書和清單上簽字，從未提出異議。因此，即使該房屋的所有權不屬於A公司，D公司也已同意將該房屋作為A公司還款的擔保。
D公司法定代表人是完全民事行為能力人。在簽訂和解協議時，他就知道自己不是本案的當事人，所以應該知道產權人寫A公司還是d公司是不同的法律後果，另外根據《中華人民共和國民法通則》和《最高人民法院關於貫徹執行中華人民共和國民法通則的意見》第七十三條第二款規定，可以變更或者撤銷的民事行為是自己的。因此，即使D公司對和解協議有重大誤解，也必須在協議簽訂後壹年內提出，而D公司直到壹年零三個月後才提出，已經喪失了申請撤銷的權利。而法律規定的申請期限是壹個恒定的期限。在計劃期內，沒有暫停、中斷和延期。故不支持D公司的異議請求。筆者認為:A公司以其訂購的壹套現房作為擔保，其行為性質應視為債權作為擔保，而非物作為擔保。因為作為物權，應當具有直接控制的特征，即權利主體享有對物權客體的絕對控制權，預購的房屋在取得房屋所有權證之前只是壹種建築物。預購合同是開發商與房屋所有權人之間以在建房屋是否轉讓為目的的壹種債權行為。買受人享有的是對預售房屋的壹種期待權，而非有形之物，這種期待權本質上還是壹種債權。
筆者試從預售按揭中的預購按揭法律關系來說明上述觀點。預售按揭是指買受人支付首期約定的房款後，貸款銀行代為支付剩余房款，買賣雙方約定將所購商品房抵押給貸款銀行，作為房屋竣工交付後償還貸款履約的擔保。買方與開發商簽訂的房屋買賣合同，實際上是預售合同，開發商出售的樓房是期房(即爛尾樓)。抵押期間，買受人對銀行的“抵押”不是產權抵押，而是權益擔保，即買受人擔保其對房屋所有權的期待權，出賣人擔保履行交房義務。因為房子還沒建好，自然沒有產權證，“抵押”登記只是預售合同登記。房屋竣工後，房地產開發商與買方辦理產權過戶手續，買方取得產權證，同時到銀行辦理房屋抵押登記。“抵押”是不動產物權抵押。如果房屋竣工，但開發商未繳納國家稅款，房屋仍無法辦理房產證和過戶手續。所以，房子只能算是將來可以取得的不動產，沒有取得所有權的建築物，因為沒有權利證書或者法律文書，仍然無法辦理抵押登記。抵押合同雖然可以成立，但抵押登記的效力只能在不動產實際存在時發生。因為就抵押的壹般原理而言。抵押物必須直接指向具有壹定交換價值的現有財產或可以立即物化的權利，排除了以期待權作為抵押標的的可能性。爛尾樓抵押的標的物是爛尾樓，即尚未開工或正在建設的未建成的期房。抵押期間，借款人作為房屋的抵押人，不享有期房的所有權，也不能取得預購房屋的所有權。他給債權人提供的還款擔保，只是對未來房子的期待權。銀行作為爛尾樓的抵押權人，通過爛尾樓的抵押獲得了對抵押房屋所有權的期待權，抵押權人對有抵押權的房屋享有的是壹種債權而非物權。爛尾樓抵押權不能像壹般抵押權那樣通過限制所有權來設定，而必須以房屋期待權轉移為抵押權的條件。其實現方式主要是通過行使債權人的代位權來實現，即抵押人將其根據合同享有的房屋期待權轉讓給抵押人，作為償還債務的擔保。保證期間，抵押當事人以外的第三方房地產開發商應當承擔抵押標的物的風險責任。
(作者單位:江蘇省南通市港閘區人民法院)來源:中國法院網