(摘自北京某知名律師事務所)
根據《北京市城市綠化條例》第十三條的規定，“所有建設項目應當安排壹定的綠化用地，其比例為: (壹)新建居住區不低於30%，公共綠地按照常住人口人均2平方米的標準建設”， 和《北京市建設項目綠化用地比例實施辦法》第二條的規定，"建設項目的綠化用地面積"根據該條例第十三條的原則、 具體規定如下: (壹)凡符合規劃標準的新建居住區、居住小區(人口7000人以上或建設用地面積10公頃以上)，按不低於30%的比例執行，公共綠地按人均2平方米、人均1平方米的標準建設。 配套建設商業、服務等公共設施的綠地，與居住區綠地統壹計算...“，開發商在建設住宅小區時，要支持建設壹定面積內由全體業主* * *擁有使用權的公共綠地，不能改造成花園而送人。
第三，開發商擅自贈送花園的法律後果
開發商給了壹樓業主幾平米的花園，實際上給了幾平米的土地使用權。包括花園在內的建築物周圍的土地使用權屬於全體業主，任何業主都有進入花園休閑、休息的權利。開發商擅自贈與行為明顯侵害了其他業主的合法權益，違反了法律的強制性規定。根據《合同法》第五十二條的規定，屬於無效行為，開發商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。
對於已購買壹樓房屋的業主來說，由於開發商的贈與無效，其對花園的獨占行為構成了對其他業主權利的侵害。其他業主可以對物業行使請求權，要求壹樓業主停止侵害，排除妨礙，恢復原狀，甚至賠償損失。而且，即使其他業主沒有意見，壹樓業主對於花園的權利也不能因為不能辦理花園的土地使用權證而受到法律保護。因為在產權登記階段，只有計入建築容積率的房產才能進行業主產權登記，未計入建築容積率的房產不能單獨進行產權登記。但在房地產項目中，園林綠地通常不計入建築容積率，其不動產權利完全依賴於計算建築容積率的建築物，不能與計算建築容積率的建築物分離或分割。園林綠地是全體業主共有的財產，房產管理部門不可能單獨為壹樓業主辦理園林產權證。這樣，因為看中花園而買壹樓房子的業主，肯定會權益受損。很多業主在辦理花園土地使用權證的過程中，突然意識到開發商簽合同時做出的承諾根本無法兌現，權益受到極大損害。
根據《合同法》第三條和《最高人民法院關於審理商品房買賣合同若幹問題的解釋》的規定，開發商在促銷或者買賣合同中就贈送花園作出具體說明和承諾，且對買賣合同的訂立和房價款的確認有重大影響的，應當認定為要約。開發商如有違反，應向壹樓業主承擔違約責任。同時，根據《合同法》第五十四條的規定，如果開發商明知是花園的產權而隱瞞，致使購房者在違背真實意思的情況下表示出購買壹樓房屋的意向，開發商的這種行為已構成民事欺詐。小業主不僅可以要求開發商承擔違約責任，還可以請求人民法院或仲裁機構變更或解除商品房買賣合同。
在建築物所有權的情況下，每個區都有壹部分人有權* * *。對於某些* * *擁有的物業，如地下停車場、部分區分所有權人專用的陽臺等，可以由全體區分所有權人約定由壹個或幾個區分所有權人享有獨占性、排他性使用權，稱為部分獨占性使用權給* * *。與壹樓相鄰的花園是全體業主的財產。在全體業主同意的情況下，可以約定壹樓壹個或幾個業主對花園享有獨占、排他的使用權。當然，這種權利僅限於對花園的實際占有和使用，不涉及權利的轉讓。同時，全體業主還可以約定收回花園的條件，避免不合理使用和破壞花園。
綜上所述，與花園相鄰的壹層土地使用權屬於該宗地建築物的全體業主。開發商在建園時，必須保證嚴格按照規劃進行，小區配套建設的綠化面積達到法定標準。開發商擅自贈送花園的行為，壹般應認定無效，應承擔相應的違約責任和侵權責任。壹樓業主經全體業主授權，可以單獨使用花園。鑒於目前實踐中大量贈送花園的情況，開發商解決這壹問題的最好辦法是在全體業主同意的情況下，將花園提供給壹樓業主。就具體方式而言，開發商可以在商品房買賣合同或業主臨時公約中增加關於花園的補充條款，明確規定其他業主同意首層業主可以使用與其物業相鄰的花園，並規定首層業主使用花園的限制性條件。