房地產基礎知識
1，房地產市場
壹級市場是指國家作為土地所有者和管理者，將土地使用權轉讓給房地產經營者和使用者的交易市場；
二級市場是指房地產經營者在土地使用權轉讓完成後，從事房屋買賣、租賃、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場；
三級市場是指在二級市場基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。
2.國土資源局
代表國家行使土地所有者職權，管理房地產市場和房地產行業的政府部門。
3.商品房
是指開發商以市場溢價取得土地使用權，經國土局批準開發建設並在市場上流通的房地產。是具有獨立房產證，可以轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的不動產。
4.開發商
專門從事房地產開發和管理的企業。
5.代理人
經政府批準設立，從事房地產咨詢、經紀、評估的中介服務機構，受委托為房地產的買賣、租賃、出租、物業咨詢評估報告、銷售策劃提供有償服務的企業。
6.土地類型
按其使用性質分為住宅、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地和無償集資、微利住房用地。
7.土地使用年限
是指政府通過拍賣、招標、協議等方式，在壹定期限內將國有土地使用權轉讓給土地使用者。土地使用權期滿後，綜合用地符合當時城市規劃要求的，可申請續期(經批準並補交地價後)，不符合要求的，由政府無償收回綜合用地使用權。本屆政府規定土地使用年限為:居住用地70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育及綜合用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年。
8.土地使用費
土地使用者根據使用土地的規定向政府繳納年費。
9、房地產產權
指產權人對房屋的所有權和房屋占用的土地使用權。住房和房地產、土地壹樣，是壹個不可分割的整體。當產權發生轉移等變更時，住房必須整體進行，不可能將住房與土地分開。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋和車庫的產權並自主銷售，但屬於居住區綠地的公建並沒有購房產權的概念。
10，如何辦理產權
每套商品房的產權證只能在開發商取得該房屋所在整棟樓的大房產權證後才能分割。買賣雙方須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明及企業相關證件辦理契稅手續後，方可辦理過戶手續。也可以委托中介或者由開發商代勞。
11，房地產產權登記
它是指規定範圍內的所有不動產權利，無論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向不動產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權後，房地產管理機關應當頒發房地產權證書。產權登記是房地產權利管理的主要行政手段。只有通過產權登記，才能有效管理各類不動產權利，確定不動產權利。不動產登記時，要記載權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變動情況以及不動產的面積、結構、用途、價值、等級、位置、坐標、形狀等。登記機構應當設立不動產登記簿，對不動產登記事項按編號進行全面記錄。
12，產權證
是指“房屋所有權證”和“土地所有權證”合二為壹，是不動產權利的法律憑證。房屋產權證包括:產權類別和產權比例。提供位置地址、產權來源、建築結構、房數、建築面積、套內面積、所有權紀要、他項權利紀要及補充說明、房產勘測部門單個房屋平面圖。
13，商品房預售許可證
按照規定，房屋在建成前出售需要這個證明。開發商將相關資料送國土局申請，批準後方可進行竣工樓預售(現房不需要此證)。
14，房地產買賣合同
是國土局整理的明確買賣雙方權利義務的協議。所有商品房銷售都要簽這個合同，內銷房產合同可以公證，外銷房產合同必須公證。
15，房屋所有權
房屋所有權是對房屋的占有、經營、享有、排他和處分(包括買賣、出租、抵押、贈與和繼承)的權利的總和。擁有房屋所有權，就是在法律允許的範圍內，擁有對房屋的全部權利。
16，房屋使用權
指的是房屋的享用權。房屋租賃活動的交易對象是房屋的使用權。
17，銀行按揭
它是指購房者在購買商品房時與銀行達成抵押貸款的壹種經濟行為。業主支付部分房款，其余由銀行代購房者支付。產權人將房屋抵押在銀行，購房者分期償還銀行貸款及利息。還款後，房屋所有權將歸自己所有。
18，七通壹平
指供水、排汙、排汙、道路、通訊、供氣、供電、供熱和場地平整。
19，公共維修基金
公共* * *維修基金是指建築物公共* * *部位和公共* * *設施設備的維修基金。
20、房屋銷售成本。
(1)抵押費用:
A.財險:總房價？1?貸款年限(含1？五年是1？,6?10中的0.8？,11|?20年後0.6？)。
b抵押登記費+費用:房子90元，業務110元。
c公證費:以借款人申請的貸款金額為準，1？3萬元(不含3萬元)收取100元；3?5萬元(不含5萬元)收取150元；5?654.38+萬元(不含654.38+萬元)充200元；10?20萬元(不含20萬元)充300元。
(2)註冊手續費
a契稅:房子收總房款的3%，商鋪收5.5%。
B.交易費用:房產證壹年內開發商支付:房屋3元/㎡，商鋪房款0.3%；房產證壹年以上的開發商和客戶各承擔壹半:房屋6元/㎡，商鋪10元/㎡。
(3)物業維修基金:
總房價的2.5%。
(4)配套費
包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設施接入或初裝費，具體收費方式在物業交付時確定，費用為開發商代收代繳。
21，房子的結構
主要根據其承重結構所用的材料，壹般可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。
磚混結構是指建築物中豎向承重結構的墻、柱用磚或砌塊砌築，柱、梁、樓板、屋面板、桁架用鋼筋混凝土結構砌築。壹般來說，磚混結構是由壹小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻支撐的結構。由於抗震要求，磚混房屋壹般在6層以下。
磚木結構:指承重結構的墻、柱用磚或砌塊建造，樓板結構和屋架用木結構建造的建築。
鋼筋混凝土結構:指房屋的柱、梁、板、樓梯、屋頂等主要承重結構，采用鋼筋混凝土制成，墻體填充磚或其他材料。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火性強，經久耐用，房間寬度和進深比較大，空間劃分自由。目前，這種結構被應用於許多高層建築中。其缺點是工藝復雜，造價高。
22.房屋建築面積
它是指根據建築物外墻的外圍線測得的各樓層的平面面積之和(即建築物的建築面積是指建築物外墻所圍成的空間的水平面積)，是表示建築物大小的壹個經濟指標。建築面積包括房屋的使用面積、墻柱面積、樓梯和走道面積以及其他共用面積。
23.商品房銷售面積
商品房銷售面積是指購房者購買的套內或單位建築面積(套內建築面積)與共用公共建築面積之和。即商品房銷售面積=套內建築面積+共用公共建築面積。
24、建築面積的計算。
是建築外圍面積的擴大，指建築各層次外圍面積的總和。由於使用要求、結構形式不同、裝修因素多，房子是不規則的。國家根據房屋使用程度的不同，制定相應的建築建築面積計算規則。對房屋和建築物的主要規定是:
(1)房屋作為永久性結構按外圍水平投影面積計算。單層住宅按壹層建築面積計算，多層住宅按各層建築面積之和計算。
(2)建築物內所有高度超過2.2m的永久性建築，包括夾層、夾層、技術層(即管線層、儲藏室等。)和高度超過2.2m的樓梯間、電梯，按壹層計算。樓梯間、水箱間、電梯機房及坡屋頂高度超過2.2米的建築，地下室、半地下室及相應出入口，層高超過2.2米的，按外圍水平投影面積計算。
(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、門廳均按壹層計算；大廳走廊部分，層高超過2.2米，按其水平投影面積計算。
(4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道入口面積按建築自然樓層計算。
(5)與房屋相連的有柱走廊，為永久封閉的房屋間架空走廊，兩個房屋間有蓋有柱的走廊，按圍護結構的水平投影面積和柱的外圍計算。有與房屋相連的有頂蓋無柱的走廊，走廊按其圍護結構外圍水平投影面積的壹半計算；頂蓋未封閉的永久性架空走廊應按外圍水平投影面積的壹半計算；房屋之間無蓋的架空走廊(立交橋)不算建築面積。
(6)有立柱或圍護結構的門廊和門，按立柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。
(7)全封閉陽臺廊按其外圍水平投影面積計算。對於非封閉陽臺，廊道按其圍護結構外圍水平投影面積的壹半計算。
(8)有活動房屋時，如果在室內，應計算伸縮縫面積。不與房間相連的房屋之間的伸縮縫不計算建築面積。
(9)有蓋板的永久性結構樓梯按各層水平投影面積計算，無蓋板的室外樓梯按各層水平投影面積的壹半計算。
(10)組件、配件、裝飾柱、裝飾玻璃幕墻、嬰兒床、立足處、臺階、無柱遮陽篷等。突出於房屋墻面的部分、騎樓穿過臨街地面的部分、屋頂的花園和遊泳池不計入建築面積。
以上規定基本涵蓋了房屋的所有建築面積，是計算各面積的基礎。
25.套內建築面積計算
為了滿足各種需求和結構需要，每套房的面積不壹定相等，所以每套房的面積必須單獨計算。室內建築面積由三部分組成:
(1)套房內的可用面積:
壹、臥室、客廳、餐廳、走廊、廚房、衛生間、假地板、衛生間、儲藏室、壁櫥等家用門區域；
b、復式公寓的室內樓梯，按自然樓層的總面積計入使用面積；
c .不包括在結構中的煙囪、通風管道和管井都包括在使用面積中。
(2)內墻面積:
新建住宅套數之間、套數與公共建築空間之間、外墻(包括山墻)之間的隔墻均為* * *墻。* * *墻體按水平投影面積的壹半計入內墻面積；非* *墻的水平投影面積全部計入內墻面積；內墻裝修厚度包含在內墻面積內。
(3)陽臺建築面積:
壹、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建築面積；
b、挑平臺(底層陽臺)按樓層水平投影面積的壹半計算建築面積；
c、凹陽臺按其戰爭面積(包括女兒墻面積)的壹半計入建築面積；
d、半懸臂半凹陽臺，所選部分建築面積按其底板水平投影面積的壹半計算，凹進部分建築面積按其咬合面積的壹半計算。
綜上，套內建築面積=套內使用面積+內墻面積+陽臺建築面積。