房產糾紛中如何保證打贏官司拿到錢

被告或被申請人拒絕執行勝訴判決或裁定的，可向法院申請強制執行。但如果被告或被申請人在訴訟或仲裁過程中轉移財產，即使申請強制執行，也很難執行到位。我在代理房產糾紛原告提起訴訟或仲裁時，會根據情況對被告提出財產保全的建議。財產保全是壹種法定程序，是為了保證判決的執行或者避免財產損失而采取的限制處分被告財產或者爭議標的物的強制措施。申請財產保全的申請人必須提供擔保，擔保可以是自己的財產，也可以是其他擔保人的財產。法院查封、凍結被保全的財產。如果被告敗訴後拒不執行，法院將拍賣保全的財產，實現判決的數額。財產保全包括訴前保全和訴訟保全。可以在起訴前15日內向法院申請訴前保全，也可以在起訴期間或者同時向法院申請財產保全。在申請人提交財產保全申請時，法院還提供壹些與財產線索相關的證明材料。如果銀行賬戶被凍結，提供銀行的具體名稱、地址和賬號；房產、土地被凍結的，提供被告在房產交易中心的房產、土地查詢單；股權被凍結的，提供工商局查詢的被告對外投資情況；股票、債券被凍結的，應當提供證券登記結算公司查詢的被告持有股票、債券的情況說明；如果車輛被扣押，提供在公安局車管所查詢的被告車輛信息。即使原告能提供財產線索，也很難拿到證明材料。除了公檢法司法機關，律師也有調查取證權，但律師的調查取證權是有限的，不可能像偵查機關那樣方便、專業，這就要求當事人提供的財產線索必須具體、明確。了解具體財產情況需要律師調取證據提供給法院，法院才能批準財產保全申請，查封、凍結被申請人財產。以下是嚴律師在最近兩起房地產訴訟中申請財產保全遇到的壹些問題。希望當事人和律師能從中獲得壹些經驗。案例壹:並不是每個法院都接受抵押房屋提供財產保全擔保。我的客戶在惠州買了壹手房子。她與惠州開發商簽訂商品房買賣合同並支付房款後，開發商未按合同約定的時間辦理房產證，逾期已達到合同約定的解除商品房買賣合同並退房的條件。因《商品房買賣合同》約定爭議解決方式為仲裁，本人作為買方代理人向惠州仲裁委提起仲裁，要求解除《商品房買賣合同》，並返還房款、利息及違約金。為了保證仲裁索賠的款項能夠及時支付，我建議當事人對開發商賣給她的房產進行保全。客戶同意了，並提供她深圳的壹套房子作為擔保。仲裁委員會無權保全財產。應持仲裁委員會的立案通知書和向法院出具的公函向法院申請財產保全。我去惠州法院提交了財產保全申請，但是立案庭的法官告訴我，提交擔保的財產是抵押房屋，不符合擔保條件。我知道有的法院接受有的法院拒絕接受抵押房屋提供的擔保，但是這個擔保的財產價值壹百多萬，它只欠銀行十幾萬，它的凈值遠遠超過了被查封財產的價值。法官回答，擔保抵押的房子是抵押給貸款銀行的，銀行是權利人，產權人無權拿這套房子做抵押。不同法院對抵押房屋能否提供財產保全擔保的看法不同，導致做法不同，這是我們律師無法改變的。然而，還有另壹種方法。目前很多擔保公司都有為訴訟財產保全提供擔保的業務，手續費相當於二手房買賣中賣方贖回樓房的貸款擔保費。如果他們不能提供擔保的財產，可以找擔保公司擔保。案例二:財產保全前，必須向律師提供對方的具體財產線索。我的客戶在深圳買了壹套二手房，賣方和我的客戶簽訂了房產買賣合同，收到定金後以更高的價格賣給了第二個買家。我的委托人委托我向法院提起訴訟，申請對被告在外地城市的房產進行財產保全。當事人委托我的時候說可以通過銀行渠道從銀行打印出被告在壹個城市的房產信息。因涉案房產尚未購買，當事人又購買了壹套二手房，正在辦理過戶手續，準備以新買的套房作為擔保申請財產保全。我回復當事人:只要他能如他所說提供被告在A市抵押房屋的銀行記錄，我就可以憑我的律師證、我執業的律師事務所出具的調查函和法院的立案證明到A市房管部門交易中心打印出被告的財產信息，提交法院進行財產保全。立案後不久，我當事人新買的二手房過戶到他名下。他說他在這套公寓裏和賣家簽了陰陽合同，在國土房管局登記了陽合同。上面登記的房產交易價格為了避稅，比實際交易價格少寫了幾十萬，比抵押時在銀行貸款的數額少。妳能用這個房產做抵押嗎？我和立案的房地產法院溝通過，法院的答復是，在當事人向銀行抵押貸款時，從評估報告的房地產評估市場價格中扣除了未向銀行貸款的部分。超過被保全財產價值的，可以作為申請財產保全的擔保。這個條件比上壹種情況寬松很多，當事人提供的房產符合這個條件。但在提交財產保全申請時，當事人稱之前提到的銀行只能查到被告在A市有房產抵押，但不知道房產證號和具體地址。這對我來說很難。如果他不能提供具體的房產線索，我作為代理律師，沒有義務去調查房產，但是當事人的壹再要求和我的責任心，我都承擔不了。我忙了好多天，終於找到了A市房產部門的關系，但是了解到A市有13個區，全市房產信息沒有聯網，也就是說我壹次只能查到壹個區的被告房產信息。這個成本太高了！在此，筆者顏提醒房產交易當事人，為了防止對方違約引起訴訟，尤其是在二手房交易中，在深圳這個移民城市，經常會出現勝訴後找不到人要錢的情況。簽訂合同時最好要求對方提供房產資料作為履約擔保。當然，對方也可能不同意，但盡量了解對方的具體財產線索，比如其他房產、車輛、投資行業等，以防萬壹。