1.什麽樣的房屋租賃合同無效(1)因簽約主體不合格導致房屋租賃合同無效。1.無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同。2.限制民事行為能力人或者代理人未經追認超越權限簽訂的房屋租賃合同。(二)租賃房屋不符合法律規定或合同約定的，服務租賃合同無效。1、違章建築租賃合同無效:違章建築租賃合同壹般應認定無效，但在壹審法院辯論終結前取得合法手續的，人民法院應認定有效。2.房屋租賃期限過長:房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。3.* * *自有房屋無效:* * * *業主之間沒有特別約定的，應當經其他* * *業主認可，否則簽訂的租賃合同，如* * *業主不認可，視為無效。4.房屋轉租無效:承租人未經出租人同意將房屋轉租，出租人主張承租人與轉租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人的，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超出部分的約定無效。出租人和承租人另有約定的除外。二、土地租賃合同無效是什麽情況？(壹)壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式掩蓋非法目的的；(四)損害公眾利益的；(五)違反法律、行政法規強制性規定的。三。無效租賃合同的認定與處理(壹)無效租賃合同的認定在最高人民法院《房屋租賃解釋》公布之前，實踐中對房屋租賃合同無效的認定眾說紛紜，嚴重損害了法律的確定性和統壹性。《房屋租賃解釋》界定了無效合同的範圍，只有違法的房屋租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同和未經出租人同意的轉租合同才認定為無效。同時允許當事人在壹審法院辯論終結前采取補救措施，最大限度地發揮合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍需支付房屋占用費，壹般參照合同約定的租金標準。在違法建築範圍的認定上，認定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築、超過批準使用年限的臨時建築為違法建築。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同前，應嚴格審查出租人是否為該房屋的合法所有人，該房屋是否為合法建築。(二)無效租賃合同的處理1。有過錯的壹方應當賠償損失。有過錯的壹方造成租賃合同無效的，還應當賠償對方造成的損失。雙方都有過錯的，應當承擔各自的責任，即相應的經濟賠償。2.無效合同裝修糾紛的處理如果承租人或房東要求賠償因無效合同造成的損失，在無效合同執行期間，即承租人同意裝修房屋得到房東的同意，租賃合同無效時房東同意使用這些房屋進行裝修，可以折價歸房東所有；如果不同意使用，可以由租客拆除。值得註意的是，在拆遷過程中要註意將房屋恢復原狀。但未經房東同意，租客應承擔相應的經濟損失。承租人與房東在無效合同執行過程中發生糾紛，雙方協調不成的，可以直接通過法律途徑解決。
法律客觀性:
在中國人眼裏，房子不僅是生活的家園，地位的象征，更是壹種心靈的寄托和生命的支撐。現在，居高不下的房價讓很多人望而生畏，轉而租房。1.出租人就同壹租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，如何確定這些租賃合同的效力？租賃合同有效，承租人可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。此時，承租人主張之前簽訂合同後租賃合同無效的，不予支持。如果其中壹個租賃合同已經實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因無法履行，不予支持。在審理過程中，法院可以向當事人說明，允許其變更債權，並向出租人主張除實際履行合同以外的違約責任。二。未登記租賃合同的效力租賃合同是否登記不影響租賃合同的效力。但是，未經登記的租賃合同不得對抗第三方。雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》規定租賃合同應當向房地產管理部門登記，但該條款並未規定不登記租賃合同無效，因此該條款不能影響租賃合同的效力。但考慮到租賃合同在租賃物出售時具有承租人優先購買權等強力效力，且出售並不違反租賃，如果租賃合同未經登記即具有如此強力的效力，將對不知情的第三人造成極大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度出發，我們傾向於認為未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。三。未經合法批準建造的房屋租賃合同的效力。未經合法批準建造房屋的，租賃合同因標的物違法而無效。比如建築被行政部門認定為違法或者建築沒有合法的審批手續。