壹、無效房屋租賃合同
壹般來說，出租人和承租人就租賃房屋的條款、租金、期限、違約責任等達成協議後。，合同成立後即視為具有法律效力。但是，根據我國民法通則、合同法、城市房地產管理法和最高人民法院的《關於適用
(壹)簽約主體不合格。
當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體要件，即主體不合格時，所簽訂的房屋租賃合同無效。無民事行為能力或者限制民事行為能力的自然人未經法定代理人同意，或者法人超越其權利範圍簽訂的房屋租賃合同。
(2)內容違法。
主要包括:壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；以合法形式掩蓋非法目的；損害公眾利益；違反法律法規強制性規定的。
(3)對象不合格。
房屋租賃合同的標的物應當是法律法規允許出租的房屋。根據相關規定，下列情形的房屋不得出租:司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；權屬有爭議的；屬於違章建築；* * *有房未經* * * *同意；不符合安全標準的；未經抵押權人同意抵押的；不符合公安、環保、衛生主管部門的有關規定；以出租劃撥土地使用權的名義出租房屋；相關法律法規禁止出租。
二、房屋租賃合同無效認定涉及的特殊情況
(1)當事人在意思表示不真實的情況下簽訂的房屋租賃合同不屬於無效。
根據我國《合同法》第五十四條第二款第二項規定，當事人壹方意思表示不真實，損害合同對方利益的，對方有權根據意思自治原則決定是否向法院或者仲裁機構申請撤銷，但不是絕對無效。這和《民法通則》第五十八條沒有關系。壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危訂立合同？被列為無效的合同是不壹致的。根據後法優於前法、特別法優於普通法的原則，應當按照合同法的規定執行。在這種情況下，只有合同雙方才能決定是否向法院或仲裁機構申請撤銷。
(二)涉及無產權證的房屋租賃合同不壹定無效。
有兩種情況:壹是出租人有合法的所有權或處分權。現實生活中，業主以各種理由出租沒有產權證的房屋的情況很多，但不壹定影響合同的履行。我國法律、行政法規對是否辦理產權證沒有強制性規定，不動產登記頒證制度就是公示物權。因此，原告未辦理房屋產權證不影響其行使房屋所有權。雖然建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定:？未依法取得權屬證書的房屋不得出租。？但《合同法》頒布後，合同是否有效，應以法律的規定而非規則為準。第二，租房是違法的。違法建設屬於行政違法行為，應由政府城市規劃部門處理。我國《最高人民法院全國民事審判工作座談會紀要》4第二條第四項也認為:違法建築的認定不屬於民事糾紛，應由有關行政部門依法處理。？而且這種建築形成的原因很復雜，並不是都是實體侵犯。所以這種房屋租賃合同應該區別對待，不應該認定為無效。值得註意的是，根據我國物權法保護合法占有的規定，此類合同不應認定無效。
(3)未經備案登記的房屋租賃合同不屬於無效合同。
房屋租賃登記是指房屋租賃合同簽訂後，當事人到當地政府房地產管理部門辦理的登記手續。我國修訂後的《城市房地產管理法》第五十四條規定:房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款以及雙方的其他權利和義務，並向房地產管理部門登記。？建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定:房屋租賃應當登記備案。簽訂、變更、解除租賃合同，當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門登記？第十四條規定:房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂後30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記手續。。可見，我國實行的是房屋租賃登記備案制度。從其目的來看，主要是為了避免國家稅收流失，規範房屋租賃市場並向社會公示，保護第三人的合法權益。但房屋租賃登記備案並不是合同生效的必備條件，而是行政機關的事後審查。而且根據《最高人民法院關於適用合同法若幹問題的解釋(壹)》第九條規定？法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但沒有規定登記後生效。當事人未辦理登記手續，不影響合同效力？。另外，《城市房屋租賃管理辦法》是法規，《城市房地產管理法》是行政法。從不同法律關系的法律層級和不同適用程序來看，這種合同也是有效的。
三、無效房屋租賃合同的法律後果
我國《民法通則》第六十壹條規定:民事行為被確認無效或者被撤銷後，當事人因該行為取得的財產，應當返還受損失的壹方。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。雙方惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人利益的民事行為的，應當追繳雙方取得的財物，返還國家、集體或者第三人。？我國《合同法》第五十八條規定:合同無效或者解除後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。？第五十九條規定:當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，由此取得的財產歸國家所有或者返還集體或者第三人。？可見房屋租賃合同認定無效。壹般情況下，承租人應當返還房屋，未交付的租金不予交付。出租人應當返還已交付的超過實際使用期限的租金。如有損失，按過錯原則由雙方分擔，雙方不承擔違約責任。為了維護法律的嚴肅性，對於惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人利益的民事行為的雙方，都要進行制裁。
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