如何認定房屋租賃中的轉租

房屋轉租是指房屋出租後，承租人在租賃期內將出租的房屋部分或全部轉租的行為。包括以聯營、承包經營、合作經營的名義將出租的房屋使用給他人，不參與經營而取得租金收入的行為。房屋轉租包括兩種不同的法律關系，涉及三個主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和轉租人(俗稱承租人)。現行法律法規允許房產轉租。我國《合同法》第二百二十四條規定:“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據合同法的規定，轉租可以分為合法轉租和非法轉租。法定轉租是指承租人經出租人同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租是指承租人未經出租人同意，將房屋轉租給第三人。在違法轉租中，承租人的轉租行為屬於違約行為或違法行為，出租人有權解除合同。關於承租人擅自轉租的法律後果，《城市私有房屋管理條例》第二十壹條規定，承租人擅自將租賃房屋轉租的，出租人有權解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照約定將房屋轉租。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人在征得出租人同意後，方可將房屋轉租；未經出租人同意，出租人有權解除租賃合同。但在現實中，對承租人的轉租行為往往存在不同的理解，導致很難認定承租人將其交給他人使用是否屬於非法轉租。壹、誰來證明轉租行為根據證據規則，出租人應當證明對方的違法轉租行為。但《合同法》頒布後，承租人往往不簽轉租合同，或者簽了轉租合同，但轉租人和第三人怕出租人收回房屋，否認是轉租，幹脆不出示自己的轉租合同。如果出租人必須取得承租人與轉租人之間的轉租合同，那麽認定違法轉租幾乎是不可能的。所以我們認為，出租人只要證明房屋不是承租人在使用，就完成了舉證的任務，然後承租人就會證明第三方的使用不是非法轉租，而是有合法使用的理由。承租人不能證明第三人能夠合法使用的，推定承租人違法將房屋轉租給第三人使用。這與《最高人民法院關於民事訴訟證據的規定》第七十五條規定“有證據證明壹方當事人無正當理由拒絕提供證據的，另壹方當事人主張證據內容不利於證據持有人的，可以推定該主張成立”。租賃合同未約定轉租且出租人不同意轉租的，承租人不得擅自轉租。承租人擅自轉租的，出租人可以與承租人解除租賃合同。《城市私有房屋管理條例》第二十壹條明確規定了這壹點。但不動產租賃合同具有連續性的特點，應盡量保持因租賃權而產生的經濟關系的穩定性，發揮促進交易的作用。壹般來說，同意轉租應由出租人表示。默示同意能否成為轉租的壹種形式，在實踐中是有爭議的。根據《民法通則》第五十六條規定:“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定具體形式的，依照法律規定。”根據這壹規定，我們認為，口頭形式、書面形式和默示形式是民事法律行為的主要形式，法律沒有規定在是否同意轉租的問題上必須采取特定的形式。從言外之意，也可以推斷出當事人的真實表達。因此，如果出租人以收取租金為目的按月收取租金，並且面臨明顯的轉租事實，則可以從雙方的默契推斷出租人已經同意轉租。由於雙方沒有約定允許轉租，且出租人已經默示同意轉租，因此日後未經本人同意，不宜要求收回房屋。第三，合夥經營者能否使用出租的房屋在現實生活中，有很多案例顯示承租人利用出租的房屋與他人合夥經營。這種情況能否認定為違規轉租，還得具體分析。我們認為，如果承租人親自參與經營，不能確認承租人有非法轉租行為。如果承租人不參與經營，而是由他人經營，承租人只參與分紅，可以認為承租人是變相轉租行為。在這種情況下，出租人可以解除租賃合同。如果承租人將合夥關系告知出租人，征求出租人的意見，出租人同意其行為，當然可以合法使用。但如果出租人不同意承租人與他人合夥使用房屋，其他合夥人就不能使用房屋。現實生活中有案例顯示，承租人將房屋交給第三人使用，第三人以個人名義在工商所登記為個體工商戶。在出租人懷疑對方違規轉租的情況下，承租人和第三人悄悄將個體工商登記變更為原承租人。對此，出租人可以從工商部門獲取承租人已交給他人使用的證據，以確認承租人有轉租行為。實踐中，有人認為對方已經改正了，就不應該追究。《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規定“承租人有下列行為之壹的，出租人有權解除合同，收回房屋，由此造成損失的，承租人應當賠償: (壹)擅自將出租的房屋轉租的；(二)擅自轉讓、出借、調換出租房屋的...(八)法律、法規規定可以追回的其他物。”根據這壹規定，我們認為，只要承租人無合法理由將房屋交給他人使用，出租人就有權收回房屋。否則，將違背合同意思自治原則，必然侵犯出租人自主選擇合同相對人的權利。再者，法律規定“承租人有下列行為之壹的，出租人有權解除合同並收回房屋”，也就是說，認定的標準是是否存在法律規定的幾種行為，並沒有規定看這些行為現在是否在持續，即只看法律規定的幾種行為是否存在，而不看行為是否在持續，即使行為已經停止，只要在租賃期間存在法律規定的幾種行為，出租方有權解除合同，收回房屋。現實生活中，我們經常會遇到這樣的情況:有人出租房屋，未經出租人同意，委托他人經營壹段時間，或者簽訂房屋租賃合同後，直接委托他人經營。這種情況能不能算違規轉租？要看承租人的主體地位。如果承租人是法人，租賃後委托他人經營是可以的。受托人在這裏只是法人的壹個負責人，代表法人在這裏經營。該行為不應認定為違法轉租。但如果承租人是個體戶，情況就不壹樣了。《城鄉個體工商戶管理暫行條例》第四條規定，“個體工商戶可以單獨經營，也可以以家庭為單位經營。個人經營的，以個人全部財產承擔民事責任；家庭經營的，以全部家庭財產承擔民事責任。個體工商戶可以根據經營情況聘請壹至二名幫工；有技術的個體工商戶可以帶三五個學徒。”按照這個規定，個體工商戶只能以個人或者家庭為單位經營，可以請幫手或者學徒，但是不能委托他人經營或者承包他人經營。個體工商戶以委托他人經營或者承包他人經營為借口否認其非法轉租的，法律不能支持。總之，房屋非法轉租的認定是現實生活中壹個比較復雜的問題，法律也沒有對此做出具體的規定，這就需要我們法律工作者運用法理和生活常識，舉壹反三，做出正確的判斷。