張軍想在北京投資買房。經人介紹認識了李偉，李偉在朝陽區臨街302號有壹家店，想賣。兩人於2012年5月23日簽訂房屋買賣合同，約定簽訂協議當日支付房款800萬元，首付款50萬元，15年6月前支付首付款400萬元，並隨首付款發放銀行貸款200萬元。張軍支付首付款後，李偉解除銀行抵押，按照約定交付房屋。雙方進行網簽後，李偉的前妻王麗找到張軍，說302房是她的。張軍這才知道，2011年，王麗和李偉離婚，雙方約定302室歸王麗，由王麗償還銀行貸款。貸款還清後，李偉配合王麗辦理了過戶登記。得知李偉賣房後，王麗與李偉簽訂了《房產買賣協議》，約定王麗委托李偉出售302室。李偉歸還全部銀行貸款後，在王麗的協助和監督下與買方完成過戶手續，並從房款中支付王麗450萬元。協議簽訂後，王麗以與李偉離婚時簽訂的財產分割協議為由，將李偉告上法庭，要求法院將302室的所有權過戶到自己名下，法院支持了她的訴訟請求。根據法院判決，王麗將302號房屋的產權變更為自己名下。後來，王麗要求張軍支付剩余房款。張軍陸續支付50萬後，王麗不配合網簽，因為王麗要張軍支付450萬的房價，而張軍認為李偉已經支付了450萬，只能支付350萬給王麗。雙方僵持不下。半年後，此事又起波瀾。王麗通過中介向錢晨借錢，用302室做抵押。雙方簽訂了房屋貸款抵押合同，但未辦理房屋抵押轉移登記。王麗逾期未付款，錢晨訴至法院強制執行財產。眼看法院就要采取強制措施查封房屋，張軍向我們的法律專家顧問團成員北京市東源律師事務所合夥人律師宋麗尋求專業的法律意見。
律師的解釋
律師宋麗分析，面對法院的強制執行，張軍可以先提出書面執行異議，法院會審查書面異議理由是否成立。如果法院認為理由充分，將決定中止執行標的物，否則，將決定駁回。如果法院裁定駁回，張軍可以在收到裁定書後15日內向案外人提起執行異議之訴。張軍可以將王麗、錢晨起訴至法院，請求法院解除對302室的強制措施。在訴訟中，張軍科主張其與李偉、王麗就302室形成買賣合同關系，並已支付房款500萬元，對302室有合法的占有和使用。至於剩余的300萬房款，張軍表示自己現在有能力支付，可以存到法院。根據《最高人民法院關於人民法院辦理異議復議案件若幹問題的規定》第二十八條的相關規定，張軍已符合對抗執行錢晨金錢債權的條件，錢對王麗的普通債權未超越此前已成立的房屋買賣關系。王麗與錢晨雖簽訂了抵押合同，但雙方並未對302室進行抵押登記。根據我國物權法的規定，不動產抵押必須進行登記，否則不動產抵押的債權不能成立，所以錢晨對王麗的債權只是普通債權，不可能優先受償302室。法院判決302室停止執行後，張軍可以提起訴訟，要求王麗、李偉繼續履行房屋買賣合同，並配合其辦理房屋過戶手續。至於錢晨如何實現債權，可以向法院申請強制執行王麗的其他財產。
宋麗律師提醒大家，房子的價值太高，買房壹定要謹慎。同時要保留好購房過程中的相關票據。壹旦出現糾紛，要及時運用法律手段維護自身權益，切不可懈怠。以本案為例，如果張軍盡快將王麗、李偉起訴至法院，並保全房屋，就不會有後續的執行事件。
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來源:法制晚報