濟南市房地產管理局關於印發《濟南市實施物業管理條例試行意見》的通知
季芳證字[2003]97號
各物業管理企業、房屋開發建設單位、業主大會:
國務院第379號令頒布並於2003年9月1日實施的《物業管理條例》，是我國第壹部關於物業管理的行政法規。該條例的頒布實施，對促進物業管理健康發展，進壹步改善人民群眾的生活和工作環境具有重要意義。為促進《物業管理條例》在我市的貫徹實施，現將《濟南市貫徹實施〈物業管理條例〉試行意見》印發給妳們，請認真遵照執行。
2003年11月4日
濟南市實施物業管理條例試行意見
為深入貫徹國務院頒布的《物業管理條例》(國務院令第379號，以下簡稱《條例》)，促進我市物業管理健康發展，現結合我市物業管理的實際情況，就實施《物業管理條例》提出以下暫行意見:
壹是建立業主大會制度，完善業主自治和自律機制。
(壹)業主大會成立的條件
物業管理區域內銷售交付的房屋建築面積達到50%以上的，或者自第壹套房屋銷售交付之日起滿兩年的，可以成立業主大會。
(二)物業管理區域的劃分
1，按市規劃部門批準的項目紅線範圍。其中，分期開發建設、總建築面積超過30萬平方米的項目，可以用設施設備進行區分。房屋所在區房產管理部門會同當地街道辦事處，根據規劃部門核定的紅線範圍、物業規模、業主自我管理需要等相關因素確定。
2.已建成的舊住宅區，由各區房地產管理部門會同當地街道辦事處根據房屋的設施設備、房屋管理現狀和業主自我管理的要求確定。
(三)籌備和召開首次業主大會
1，已實施物業管理的區域
物業區域符合成立業主大會條件後，開發建設單位或者其委托的物業管理企業應當及時書面報告房屋所在地的區物業管理部門，成立由區物業管理部門、房屋所在地街道辦事處、部分業主和物業開發建設單位組成的首次業主大會籌備組。籌備組中的業主由各區房地產管理部門、街道辦事處和物業開發建設單位的業主推薦。籌備組成員名單確定後，區房產管理部門和街道辦事處應當在物業區域內進行公告。
物業區域達到業主大會成立條件後，物業開發建設單位未及時履行籌備義務的，經物業區域20%以上業主提議，可以在區房產管理部門和街道辦事處的指導下組成籌備組，並向物業開發建設單位發出參加首次業主大會籌備組的邀請。物業開發建設單位在10日內未答復的，視為放棄參加首次業主大會籌備組的權利和義務。
籌備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，並組織召開首次業主大會選舉業主委員會。召開業主大會時，應當邀請居民委員會參加。
物業區域內業主人數較多的，籌備組應當在首次業主大會召開前組織業主選舉業主代表。2.未實施物業管理的物業區域。
未實行物業管理的物業區域需要成立業主大會的，應當由房屋所在地街道辦事處、區房產管理部門、已售公房原產權單位或者物業開發建設單位以及部分業主組成籌備組，組織召開首次業主大會。
(四)首次業主大會會議上業主投票權的確定
業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有的物業建築面積、住宅單元數量等因素確定。其中，住宅物業按套計算，每套計壹票；非住宅物業按物業建築面積計算。100平方米以上的，每100平方米計壹票(不足100平方米部分四舍五入)。100平方米以下有房屋所有權證的，每證計壹票。
(五)業主大會備案及變更備案
業主大會選舉產生的業主委員會，應當自選舉產生之日起30日內，持業主大會會議紀要和決議、業主委員會成員名單及基本情況、業主大會議事規則、業主公約等材料，報區房產管理部門備案。
業主委員會備案的相關事項發生變更的，應當在變更後15日內按照前款規定辦理備案變更手續。
按照《條例》和《業主大會章程》產生業主委員會的，區房產管理部門應當出具業主大會和業主委員會印章刻制證明。業主委員會應當按規定使用和管理印章。
(六)業主自律機制
業主必須按照本條例和業主大會章程履行權利和義務；遵守業主公約、業主大會議事規則和業主大會決定。
業主大會是在物業管理區域內的物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的有效機構，應當依照本條例、業主大會議事規則和業主大會議事規則履行職責。
業主委員會是業主大會的執行機構，負責召集業主大會會議，了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同，監督業主公約和業主大會有關決定的執行，督促業主按時交納物業管理服務費和物業維修基金。
業主大會和業主委員會作出的決定，應當告知有關居民委員會，聽取居民委員會的建議，配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作。
(七)本條例實施前成立的業主大會。
條例實施前已經成立的業主大會和業主委員會，應當分別按照條例和業主大會章程履行各自的職責，並在召開下次業主大會會議時，將業主委員會章程修改為業主大會議事規則。
二是全面實施前期物業管理
(壹)前期物業管理招投標
1，前期物業管理招投標由物業開發建設單位依法組織實施。招標人可以委托專業物業管理咨詢公司編制招標文件和投標方案，有能力的也可以自行編制。
同壹物業管理區域內的住宅和非住宅建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業；總建築面積在3萬平方米以下的住宅小區，經房屋所在區房產管理部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業管理企業。
2.物業開發建設單位應在發布招標公告或投標邀請書10日前，將下列材料報送市房地產管理局備案:(1)項目總平面圖；(二)招標公告或者投標邀請書；(3)招標文件和投標方案。
3、評標委員會的專家成員，由招標人在市房地產管理局的監督下，從物業管理行政主管部門建立的專家名單中確定。物業管理前期的開標、評標過程應當在市房地產管理局或者房屋所在地的區房地產行政主管部門的監督下進行。
4、評標委員會應根據標書、現場答辯和企業資質、業績等因素進行綜合評標。
企業資質、項目管理、企業業績以房地產行政主管部門公示的企業信用檔案記錄為準。
5.物業開發建設單位應當自確定中標人之日起15日內，持開標評標過程資料、確定中標人的方法和理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件到市房地產管理局辦理備案手續。招標符合《物業管理前期招標投標管理暫行辦法》規定的，市房管局應當出具備案證明。
6、新建商品房項目前期物業管理招投標應在銷售前30天完成；商品房項目預售應當在取得《商品房預售許可證》前完成；非銷售的新物業項目應在交付前90天竣工。
7、物業開發建設單位在進行商品房預售合同備案和房地產初始登記時，應提交前期物業管理招投標備案。
(2)房產銷售
1.房屋出售(預售)前，物業開發建設單位應當參照示範文本制定業主臨時公約。
2、物業開發建設單位應當在出售房屋時，向買受人明示《業主臨時公約》、前期物業服務合同、前期物業管理服務企業和前期物業管理招投標備案證明，並予以說明。
3.物業開發建設單位與購房人簽訂商品房買賣合同時，購房人應當書面承諾遵守業主臨時公約，與物業開發建設單位簽訂交存維修基金的協議，與物業開發建設單位選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議。
《商品房買賣合同》應當明確供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化等配套基礎設施的交付期限及相關權利和責任；明確物業管理區域內公共建築的所有權和物業管理用房的配置，物業開發建設單位在物業區域達到業主大會成立條件後60日內履行首次業主大會籌備義務的承諾。
(三)物業移交和物業管理的驗收。
1.物業開發建設單位按規定程序開發建設物業，物業管理企業在物業符合交付條件後方可承接物業。物業管理企業承接物業時，應當檢查物業的部位和設施，並做好記錄。壹是檢查物業開發建設單位對供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化等配套基礎設施交付使用的承諾是否落實，明確配套基礎設施的管理維護責任和產權歸屬；二是檢查房屋使用部位的施工質量。對檢查中發現的房屋質量、公共設施等問題，及時書面告知物業開發建設單位。物業開發建設單位應當對物業管理企業驗收中發現的問題進行整改，並承擔相應的民事責任。
2、物業開發建設單位應當按照《條例》第二十九條和第三十條的規定向物業管理企業移交物業管理資料和物業管理用房。
3.物業管理用房包括物業管理企業的辦公用房和業主大會用房，在物業管理前期向物業管理企業提供；業主大會成立後，無償提供給業主大會使用，產權歸全體業主所有。
物業管理用房的具體標準為:物業管理企業的辦公用房至少按物業管理區域內房屋總建築面積的0.2%配建；總建築面積不足5萬平方米的，按照不低於100平方米的建築面積分攤。業主會議室應當配置建築面積不小於30平方米。
建設單位提供的物業管理用房必須是可以獨立使用的房屋。
第三，進壹步規範物業管理服務
(壹)物業企業資質和從業人員
從事物業管理服務的企業應當具有獨立法人資格和相應資質；從業人員應參加房地產管理部門組織的在職培訓和再教育，並取得上崗證書。
(二)物業服務合同
1.物業開發建設單位和業主大會應當與其選聘的物業管理企業簽訂書面前期物業服務合同和物業服務合同，對物業管理服務事項、服務質量、服務費用、雙方權利義務、維修資金的管理和使用、合同期限、違約責任等進行約定。，並到房屋所在區的物業管理部門辦理備案手續。
2.物業管理服務主要包括:物業使用部位的維護和管理；物業使用的設施設備的維護和管理及其運行；環境衛生和綠化管理服務；協助物業管理區域內治安、消防、交通等管理事務的服務；物業裝修管理服務；維修基金賬戶托管服務和物業檔案管理。
(3)物業管理服務收費
1.業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。目前合同中未約定物業服務費標準的，按照市物價部門核定的標準繳納；業主大會成立後，由業主大會與其選聘的物業管理企業協商確定。
2、水、電、暖、氣等費用按《條例》第四十五條規定收取。物業開發建設單位未按有關規定辦理水、電等公共設施驗收交接手續的，由物業開發建設單位收取或者委托物業管理企業收取。
(四)規範、監督和檢查物業管理服務
1.物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，在物業區域內公示物業管理服務項目、服務標準、服務收費等內容，接受全體業主的監督和主管部門的檢查。
2、市、區房產管理部門要進壹步完善投訴受理和處理制度，完善企業信用檔案，加強對企業服務行為的檢查，對業主的投訴必須落實和反饋。
四、明確物業管理和維修責任，建立維修基金制度。
(壹)物業管理和維護責任
業主應當遵守本條例、相關法律法規和業主公約的規定，合理使用物業，承擔管理和維護業主共有的部位和設施的義務。供水、供電、供熱、供氣等單位應當依照本條例和有關法律法規履行各自的維護管理職責。
(二)物業* * *用部分，* *用設施設備維修基金。
1，《濟南市住宅區使用設施設備維修基金管理暫行辦法》(2001號)出臺，購買商品住房的購房人，按購房總價款的3%繳納維修基金；對經辦發[2006 54 38+0]27號文件下發前購買的商品房，業主可按購房總價款3%的比例繳納維修基金，也可按每年每平方米2元的標準繳納維修基金。
2、購房人壹次性交存的維修基金由物業開發建設單位在房屋移交時壹並存入市房地產管理局指定的銀行專戶進行管理；業主按年繳納的維修資金由業主委員會或其委托的物業管理企業代收，並存入市房管局指定的銀行賬戶進行管理。
3.《試行意見》下發前，已按[2006 54 38+0]27號文件規定收取商品住宅維修基金或維修資金的物業開發建設單位，應在2003年12日前將收取的維修基金和維修資金存入市房地產管理局指定的銀行專用賬戶，並按《濟南市商品住宅維修基金交存和使用管理規定》執行。
4.商品房維修基金和維修基金歸業主所有，在物業保修期滿後，專項用於物業* * *部位和* * *設施設備的中修、大修、更新和改造。