第六章財產的使用和維護
第六十條業主、物業使用人在使用和維護物業時，應當遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第六十壹條物業管理區域內按規劃建設的公共建築和設施不得擅自改變。
平時開發利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急疏散功能。
第六十二條物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需求，其所有權由當事人通過出售、贈與或者租賃等方式約定。
建設單位在商品房預售登記後出售或者贈與的車位、車庫，應當在物業管理區域的顯著位置予以明示和公示，並公示擬出售車位、車庫的產權證明和出售價格。待出售車位、車庫數量少於本區域車位、車庫所有人要求購買的房屋數量時，通過抽簽等公平方式確定，每個所有人只能購買壹個車位或車庫。
建設單位未出售或捐贈的車位、車庫，優先出租給本區域業主，租金按價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求出租車位、車庫的，建設單位不得只賣不租。當需出租的車位、車庫數量少於本區域車位、車庫所有人需出租的房屋數量時，通過抽簽等公平方式向未購買或捐贈車位、車庫的所有人確定，每位所有人只能出租壹個車位、車庫。
在首先滿足物業管理區域內業主需求後有空余車位、車庫的，可以向物業管理區域外的用戶出租，但租期不得超過六個月。
第六十三條占用道路或者其他歸業主所有的場地停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
物業管理區域內的停車位和車輛不得占用、堵塞或者封閉疏散通道、消防通道和消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十四條在物業管理區域內* * * 、* *配有車庫、道路、場地的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會的決定繳納汽車停放費。
物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停車費。停車場收費的具體標準由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定並公布。
物業服務企業應當對停車費單獨核算，獨立核算。業主委員會應當監督停車費的收支，並向業主大會報告。
業主對車輛停放有保管要求的，應當另行與物業服務企業簽訂保管服務合同。
第六十五條業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當對汽車停車費單獨核算，收益的70%納入房屋專項維修資金，其余部分可以用於補貼物業服務費。
業主大會成立後，需要占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車，利用業主所有的部分設施進行廣告宣傳等經營活動的，物業服務企業應當提交業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，辦理相關手續，並依法公示。利用業主* * *部分設施從事廣告等經營活動，還應當經有利害關系的業主同意。收益應當按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會的決定和物業服務合同的約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。
第六十六條物業管理區域內依法修建的人防工程，應當根據設計文件就地標示。
物業管理區域內依法修建的人民防空工程平時作為停車位，向全體業主開放。租賃期限不得超過三年，車位不得出售或贈與。
人民防空工程平時作為停車位收取的停車費和租金，按照有關規定作為人民防空工程設施維護和停車管理的必要費用，其余費用按照本條例第六十五條第壹款的規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定並公布。
第六十七條物業管理區域內禁止下列行為:
(壹)擅自改變物業規劃用途的；
(二)損壞或擅自改動房屋承重結構和主體結構；
(三)違法修建建築物和構築物；
(四)損壞或擅自占用、改動物業，損壞或擅自占用、搬遷設施設備；
(五)存放違反安全規定的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者超載物品；
(六)產生超過規定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風的；
(七)隨意傾倒垃圾、排放汙水、拋撒雜物和露天焚燒；
(八)侵占綠地，破壞綠化和綠化設施；
(九)擺攤設點，擅自占用道路，亂停放車輛；
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀的；
(十壹)擅自在建築物、構築物上懸掛、張貼、塗寫；
(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之壹的，物業服務企業和業主委員會應當及時勸阻和制止；勸阻或者制止無效的，應當及時向有關主管部門報告，有關主管部門應當依法及時處理；業主和物業使用人對其合法權益受到侵害的，可以依法向人民法院提起訴訟；對侵害業主利益的行為，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十八條城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門。應當加強對公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理。在物業管理區域內，建立違法行為投訴登記制度，在物業管理區域內的顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。
第六十九條住宅物業需要部分加建電梯進行開發改造的，應當經專有部分占總建築面積三分之二以上、總人數三分之二以上的本建築物或者本單元的業主同意，並符合規劃、土地、建設、環保、消防管理等法律法規和技術標準，依法辦理相關審批手續。
第七十條業主或者物業使用人裝修住宅，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝修中的禁止行為和註意事項告知業主或者物業使用人。
業主或者物業使用人應當在住宅裝飾裝修工程開工前，持相關材料向物業服務企業辦理備案手續，並簽訂住宅裝飾裝修服務協議。改變建築主體或者承重結構的，應當提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審批意見，並按照規定辦理審批手續。
業主或者物業使用人拒絕辦理登記、核準手續的，物業服務企業可以根據臨時管理規約或者管理規約，禁止裝修施工人員進入物業管理區域。
物業服務企業對住宅裝修活動進行檢查時，業主或者物業使用人、裝修施工人員不得拒絕或者阻礙。
第七十壹條在國家規定的保修期內，建設單位應當負責物業的保修。保修期滿後，物業所有* * *部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分* * *部分的維修責任由部分業主承擔，物業專有部分的維修責任由業主承擔。
第七十二條建設單位應當按照國家規定的保修期限和範圍承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。
第七十三條物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防範措施。
相關業主和物業使用人應當配合物業* * *部分和* * *設施設備的維修、更新和改造。相關業主和物業使用人阻撓維修、更新和改造，給其他業主和物業使用人造成財產損失的，責任人應當予以賠償。
第七十四條住宅區內的住宅物業和非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金賬戶。對國家規定的保修期滿後未售出的物業，建設單位應當提前交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬於業主，專項用於保修期滿後該部分物業和國家規定使用的設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第七十五條住宅物業交付時，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔；其更新改造應當按照相關法律法規進行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。
本條例實施後，受讓人住宅物業配備電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建築安裝總造價1%的比例交存資金，專項用於電梯、消防等設施設備的更新改造。該資金歸業主所有，納入物業管理區域內住宅專項維修資金管理。
第七十六條有下列危及房屋安全情形之壹，需要立即對住宅物業的物業共用部位和設施設備進行應急維修、更新和改造，相關業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處理方案，經住宅專項維修資金代管部門審核後實施:
(壹)屋面防水損壞造成滲漏的；
(二)電梯故障危及人身安全的；
(三)公共圍欄嚴重損壞，危及人身安全的；
(四)建築物單側立面有脫落危險的；
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等功能障礙，危及人身和財產安全的；
(六)其他危及房屋安全的情形。
應急維修費用應當經審核並向業主公示，按照專有面積從相關業主住宅專項維修資金明細賬中列支；其中涉及公有住房出售的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第七十七條住宅專項維修資金余額不足初始籌集金額30%的，業主應當按照國家和省的有關規定以及業主大會的決定，繼續籌集住宅專項維修資金。
業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關文件。
第七十八條業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門申請將不低於80%的住宅專項維修資金轉為壹年以上定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主專項維修資金明細賬。
住宅專項維修資金代管部門應當向業主公開住宅專項維修資金的保值增值情況，業主有權查詢自有住宅專項維修資金的余額。
住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金使用計劃和本條第壹款、第二款的規定，履行維修資金的保值增值責任。具體辦法由省物業管理行政主管部門和省財政行政主管部門在本條例施行之日起壹年內制定。
第七十九條對配套設施不全、環境惡劣的舊住宅區，設區的市、縣(市、區)政府應當采取措施進行改造和更新，並向社會公布改造和更新規劃及年度計劃。舊住宅小區的範圍由設區的市、縣(市、區)政府確定。
政府負責老舊小區道路、照明、綠地、文化體育、安保、物業服務等配套建築和設施的改造建設資金；業主專有部分設施設備的裝修費用由業主承擔。
第八十條舊住宅小區改造，經有利害關系的業主同意，並經法定程序批準，可以建設物業服務用房和壹定比例的物業服務業務用房。物業服務經營場所的經營收入應當作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，並接受業主大會的監督。
第七章法律責任
第八十壹條專業經營單位違反本條例第三十七條規定，拒絕承擔維修、養護或者更新責任的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十二條違反本條例第四十條第壹款規定，物業服務企業承接未經驗收的物業的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，並記入物業服務企業信用檔案。
第八十三條違反本條例第四十壹條第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公告物業巡查情況的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上10萬元以下的罰款。
第八十四條違反本條例第四十八條第壹款規定，業主或者物業使用人未按照物業服務合同的約定繳納物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催繳、在物業管理區域顯著位置公示等方式督促其限期繳納；逾期不繳納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
第八十五條違反本條例第五十壹條第壹款、第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用收支、經營設施、公用設施配置或者發布虛假信息的，由縣(市、區)價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以壹萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十六條違反本條例第五十三條第二款規定，物業服務企業接受委托收取相關費用時，向業主收取手續費等額外費用的，由縣(市、區)價格主管部門責令限期改正，並退還已收取的費用。
第八十七條有下列行為之壹的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可以處五萬元以上二十萬元以下的罰款，並可以提請頒發資質證書的部門依法降低資質等級，直至吊銷資質證書:
(壹)違反本條例第五十六條第壹款規定，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理交接手續，或者除物業服務合同另有約定外，被解聘的物業服務企業在交接至退出物業管理區域期間未維持正常的物業管理秩序的；
(二)違反第五十七條第二款規定，被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域的。
第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款的規定，建設單位未將未出售或者贈與的車位、車庫區域內的業主優先使用，或者將多余的車位、車庫出租給物業管理區域外的使用者超過六個月的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
違反本條例第六十二條第三款規定，建設單位只出售業主要求出租的車位、車庫的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第八十九條違反本條例第六十六條第二款規定，將平時用作停車位的人民防空工程向全體業主關閉、停車位租賃期限超過三年或者出售、贈與停車位的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
第九十條違反本條例第六十七條第壹款規定，給他人造成損害的，應當依法承擔民事責任；違反行政法規的，由縣級以上地方政府規劃、建設、房管、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。
第九十壹條縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)和其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第九十二條本條例所稱房屋* * *部分，是指依據法律、法規和房屋買賣合同，由房屋所有人或者房屋所有人與結構相連的非住宅所有人共有的單幢房屋部分，壹般包括房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、室外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本條例所稱* * *使用的設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主與相關非住宅業主共有的附屬設施設備，壹般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控和安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、水池、井、非經營性停車庫、公益性文化體育設施和* * *使用。
本條例規定的面積和人數按下列方法計算:
(壹)專有面積按照房地產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；總建築面積按照前款統計總和計算；
(二)業主人數按專有部分人數計算，壹個專有部分按壹人計算。但建設單位尚未出售且已出售但未交付的部分，同壹買受人擁有壹個以上專有部分的，按壹人計算；總人數按前款統計總和計算。
第九十三條本條例自2065年5月1日起施行。
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