第二條本條例適用於本省行政區域內住宅小區的物業管理活動及其實施的監督管理。
第三條本條例所稱物業，是指住宅區內使用的各類房屋和設施設備。
本條例所稱業主，是指住宅物業的所有人。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。
本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同提供專業管理服務的企業。
第四條城市新建住宅區和設施設備齊全的原有住宅區應當實行物業管理。
* * *房屋相對集中、設施設備不齊全的居住區，由當地人民政府組織整治，創造條件逐步實行物業管理。
住宅小區的範圍由當地人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱當地房管部門)根據住宅建築和設施的有關情況劃定。
第五條住宅小區物業管理實行業主自治管理和物業管理企業專業有償服務相結合的原則。
第六條縣級以上人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱縣級以上房管部門)是本行政區域內住宅小區物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例，並對本行政區域內的物業管理實施監督管理。
城市居民委員會和公安派出所應當依法對住宅小區的物業管理進行指導和監督。第七條住宅區內道路和排水設施的日常維護和維修管理，由物業管理企業負責；屬於城市道路和公共排水設施的由市政行政主管部門負責。
第八條居住區綠化建設由開發建設單位負責；* * *所使用的綠地和園林設施的日常養護和維修管理由物業管理企業負責，並接受園林綠化管理部門的指導和監督。
第九條物業管理企業應當負責住宅小區規劃用地內的道路、周邊居住建築、綠地、走廊等公共環境的保潔。
居住區使用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、路)等環境衛生設施的日常維護管理由物業管理企業負責；廁所、化糞池的清掃和拆除由市容環境衛生管理部門負責；生活垃圾由物業管理企業收集到垃圾中轉站，清運工作由市容環境衛生管理部門承擔。
第十條高層建築以樓內供水泵房的總計費水表為界，多層建築以樓外自來水表井為界。供水企業負責邊界外供水管道和設備(包括計費水表)的維護和管理；界區內的供水管道和設備(包括至用戶的水表井)由物業管理公司負責維護和管理。
第十壹條住宅供電線路、供氣線路、消防設備、路燈等。，屬於* * *設施，由物業管理企業負責維護和管理；屬於公共* * *部分，分別由供電、供氣企業和消防、路燈管理部門負責維護和管理。
第十二條供水、供電、供氣企業應當對居民用水、用電、用氣進行計量，壹戶壹表，按戶結算，並按規定定期抄表。
供水、供電、供氣等企業可以委托物業管理企業代收相關費用。第十三條公有住房銷售建築面積超過30%或者新建商品房銷售建築面積超過50%的，應當成立業主委員會。業主委員會由當地房管部門會同住宅銷售單位召集業主大會或業主代表大會選舉產生。
第十四條業主大會由住宅區全體業主組成；業主人數較多的，每棟樓按照戶數比例選舉業主代表組成業主大會。
業主大會或者業主代表大會應當有過半數的業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主或者業主代表的過半數通過。
業主委員會每年至少召開1次業主大會或業主代表大會；如遇特殊情況，經65，438+05%以上業主或業主代表提議，業主委員會應就提議議題召開業主大會或業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。
第十五條業主大會或者業主代表大會行使下列職權:
(壹)選舉和罷免業主委員會委員；
(二)審議通過業主公約和業主委員會章程；
(三)聽取和審議業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定，監督業主委員會的工作；
(四)決定聘用或者解聘物業管理企業；
(五)聽取和審議維修基金預算、決算報告，監督維修基金的使用；
(六)決定物業管理的其他重大事項。
業主大會或者業主代表大會制定的業主公約、業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸。
第十六條業主委員會是代表住宅區全體業主對物業實施自治管理的組織。
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列文件報送當地房管部門備案:
(壹)業主委員會成立登記申請書；
(二)業主委員會成員名單；
(三)業主委員會章程。
第十七條業主委員會成員應當由業主擔任。業主委員會成員人數不得少於5人，為奇數。業主委員會由主任、副主任和委員組成。
業主委員會每屆任期3年。
第十八條業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責:
(壹)召集業主大會或者業主代表大會，報告物業管理實施情況；
(二)起草業主公約和業主委員會章程草案；
(三)執行業主大會、業主代表大會決定選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；
(四)審議物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；
(五)定期檢查和監督物業管理企業委托的維修基金的使用情況；
(六)聽取業主和使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
(七)監督設施設備的合理使用；
(八)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。
業主委員會應當按照其章程的規定定期召開會議，會議必須有過半數委員出席，決定應當經全體委員過半數通過。第十九條物業管理企業從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。
在物業管理服務合同中，當事人應當約定物業管理服務的下列事項，並根據收費標準約定各項服務的收費:
(壹)建築構配件的日常維護和維修管理；
(二)設施設備的日常維護和維修管理；
(3)清潔服務；
(4)保安服務；
(五)業主或使用人委托的其他服務。
第二十條物業管理企業應當按照下列要求提供物業管理服務:
(壹)按照國家規定的技術標準和規範以及業主委員會批準的物業管理服務年度計劃，實施物業管理；
(二)在房屋使用前，書面告知業主和使用人該房屋* * *部位和* *設施設備的使用和維護方法、要求、註意事項以及法律法規的有關規定；
(三)受業主委員會委托，托管維修基金，按照業主委員會批準的財務預算使用維修基金；
(四)對住宅區進行全面巡視和檢查，定期對住宅* * *部位和* * *設施進行日常維護；
(五)發現住宅* * *部位、* *設施設備損壞，立即采取保護措施，並按照物業管理服務合同的規定進行維修；
(六)接收損壞的物業，限期維修、保養和處理；
(七)做好物業管理費用收支賬目，妥善保管物業檔案和相關財務賬冊；
(八)半年公布1次物業管理服務費和維修資金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督；
(九)定期聽取業主委員會、業主和使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
(十)發現違反本條例或者業主公約的行為，立即勸阻和制止，並向業主委員會和有關行政管理部門報告；
(十壹)按照物業管理服務合同的要求，做好其他管理服務。
第二十壹條物業管理服務收費應當遵循合理、公開、公平和與管理水平相適應的原則。
第二十二條在制定物業管理公共服務收費和特殊服務收費的具體標準時，價格管理部門應當會同房管部門實行價格聽證制度。
第二十三條物業管理服務收費包括下列項目:
(壹)公共服務收費，實行政府定價，為業主、使用人提供住宅部位、設施設備的日常維護和保潔、保安等公共服務；
(二)專項服務收費，實行政府指導價，用於電梯、供電、二次供水等房屋設備運營服務所需費用；
(三)專項服務收費，實行經營者自主定價，為物業管理企業提供針對業主和使用人個性化需求的專項服務。
第二十四條物業管理企業應當公布項目和標準。按照本條例規定，物業管理服務費已經向業主和使用人收取的，其他任何單位和個人不得重復收取。
物業管理服務費可以協議預收，但預收期限不得超過3個月。
未經業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行收費的，業主、使用人有權拒絕支付。
第二十五條物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除後10日內辦理下列事項，並報當地房管部門備案:
(壹)預收的物業管理服務費按照實際使用情況結算，多收部分予以退還；
(二)移交全部財產檔案和相關財務賬冊；
(三)移交業主所有的房屋、場地和其他財產。
第二十六條住宅開發建設單位應當做好前期物業管理工作，保修期間的維修費用由開發建設單位承擔。前期物業管理使用維修資金必須事先經當地房管部門審核。
前款所稱前期物業管理，是指從房屋出售至業主委員會成立期間的物業管理。
第二十七條住宅區綜合驗收合格後，開發建設單位應當向業主委員會移交下列工程資料，並向城建檔案館報告:
(壹)住宅小區規劃、竣工總平面圖；
(2)單體建築結構和設備的竣工圖；
(3)管道竣工圖；
(四)物業管理所需的其他資料。
新建住宅區未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得交付使用。
第二十八條住宅開發建設單位應當按照規定提供必要的物業管理服務用房，其費用列入開發建設成本，產權歸全體業主所有，有償提供給物業管理企業使用，收益的使用由業主委員會決定。第二十九條物業使用中禁止下列行為:
(壹)損壞房屋承重結構和破壞房屋外觀的；
(二)侵占、損壞住宅部位、設施和設備，或者擅自拆除設備；
(三)在天井、花園、平臺、屋頂、道路或者其他場地修建建築物、構築物；
(四)亂設攤點和集貿市場；
(五)亂扔垃圾、雜物；
(六)在建築物、構築物上張貼、刻畫；
(七)排放或者堆放有毒有害物質，堆放爆炸物品或者發出超過環境保護規定標準的噪聲；
(八)非法生產、經營、加工、養殖等活動；
(九)法律法規禁止的其他行為。
第三十條業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝飾裝修房屋的禁止行為和註意事項告知業主或者使用人。
物業管理企業發現違反本條例第二十九條規定的，應當勸阻制止，並督促改正；拒不改正的，應當及時告知業主委員會，並報告有關行政管理部門依法處理。
第三十壹條業主或者使用人不得擅自改變住宅使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，並依法辦理審批手續。
居住區按照規劃建設公共建築和設施，不得隨意改變使用性質。
第三十二條住宅部位、設施設備維修時，相鄰業主和使用人應當予以配合。相鄰業主、使用人阻撓維修，造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業維修、裝飾裝修造成相鄰業主、使用人自用部位、設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
第三十三條任何單位和個人不得占用居住區內的間隔道路和場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用或者挖掘路段之間的道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，並在約定期限內恢復原狀。
除公安、消防、搶險、救護、環衛、殯葬等特殊車輛外，住宅區內機動車停放規定由業主委員會決定。有固定停車場和管理服務人員的，車輛停車費按物價管理部門核定的標準執行。車輛停放的收入應納入維修基金。
第三十四條利用物業設置廣告等經營性設施，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會書面同意後，按照有關規定辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，並繳納設置費。收取的費用納入維修基金。第三十五條在出售公有住房和新建住宅小區的同時，應當設立住宅部位、設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)。
屬於公有住房出售的，由公有住房出售單位至少按多層住房銷售價格的20%、高層住房銷售價格的30%提取維修基金；購房者應當按照購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金。
新建住宅小區銷售商品房時，購房人應當按照購房款2%的比例向銷售單位繳納維修基金。
第三十六條維修資金應當存入銀行專門賬戶，專款專用。
維修基金戶應按單幢房屋設立，並按戶核算。
第三十七條維修基金應當用於保修期滿後住宅部位和設施的大修、更新和改造，不得挪作他用。
第三十八條維修資金的使用，由物業管理企業提出年度財務預算，經業主委員會批準後實施。
房屋使用的部位和設備的大修、更新和改造費用，由整棟房屋的所有權人承擔。
* * *設施大修、更新、改造費用由住宅區全體業主承擔。
人為損壞房屋××用部位和××用設施設備的，維修和更新費用由責任人承擔。
房屋自用部位和設備的維修和更新費用由業主承擔。
維修基金不足時，業主委員會決定按照業主擁有的住宅建築面積比例繼續向業主籌集。
第三十九條業主轉讓房屋時，維修基金賬戶內的剩余費用不予退還，並隨房屋所有權轉移。第四十條縣級以上房管部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業對違反本條例行為的投訴。
第四十壹條房管部門受理投訴後，應當進行調查核實，並自受理投訴之日起30日內答復投訴人。
投訴人對房管部門的答復有異議的，可以向上壹級房管部門請求復核。上級房管部門應當自受理之日起30日內，將復查意見答復投訴人。
第四十二條投訴事項屬於其他部門或者企業職責範圍的，房管部門應當自受理之日起5日內，移送有關部門或者企業處理，並書面告知投訴人。第四十三條業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本條例規定的，房管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通知全體業主。
第四十四條違反本條例規定，新建住宅開發建設單位未移交工程資料或者報送備案的，由房管部門責令限期改正。逾期不改正的，處65438+萬元以上65438+萬元以下罰款。
第四十五條違反本條例規定，有下列情形之壹的，由房管部門責令限期改正，並處5萬元以上654.38+0萬元以下罰款:
(壹)新建住宅區的開發建設單位未進行前期物業管理或者擅自動用維修基金的；
(二)住宅小區未經綜合驗收或者驗收不合格交付使用的；
(三)新建住宅開發建設單位或公有住房單位未設立維修基金的。
前款第(二)項所列行為情節嚴重的，可以吊銷開發建設單位的資質證書。
第四十六條違反本條例規定，挪用維修資金或者造成維修資金損失的，由財政部門和房管部門處理。情節嚴重的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條違反本條例第二十條規定，物業管理企業未履行物業管理服務合同的，業主或者使用人有權向業主委員會或者房管部門投訴，業主委員會或者房管部門應當予以制止，責令限期改正。情節嚴重的，有權終止委托管理合同；給所有者和使用者造成損失的，應當承擔賠償責任。
業主或者使用人違反業主公約的，應當承擔相應的民事責任。違反業主公約的，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
業主或者使用人未按照物業管理服務合同約定繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以按日或者按照約定收取應繳費用3‰的滯納金。
第四十八條違反本條例第二十三條、第二十四條、第二十九條、第三十壹條和第三十三條的，由相關行政管理部門按照各自職責和有關法律法規予以處罰。
第四十九條房管部門及其工作人員未按照本條例規定履行職責，管理不善，嚴重影響本行政區域內住宅區物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人在法定期限內既不申請復議也不提起訴訟，期滿又不履行義務的，由作出具體行政行為的行政部門依法申請人民法院強制執行。第五十壹條本條例中有關專業術語的含義:
(1)自用部位是指1套住宅房屋的門內空間及室內墻面、天井、花園等部位；
(2)自用設備指1套房屋的門窗、衛生潔具及給水、排水、燃氣管道、電線等通向主管道的設備；
(3) * * *使用部位指門廳、樓梯間、水泵房、電表間、電梯間、電梯間、走廊通道、通信機房、內天井、房屋承重結構、室外墻體、屋頂等。，由整幢房屋的業主和使用人使用，建造費用已分攤到房屋銷售價值中。
(4) * * *設備是指1住宅樓內全屋業主、使用人使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、防雷裝置、消防設備等設備，建設費用已分攤到房屋銷售價格中；
(五)配套設施* * *是指住宅區內業主和使用人使用的道路、綠地、停車庫、路燈、公益性文化體育設施、消防設施、排水管、坑塘、化糞池、垃圾站(房)等設施，其建設費用分攤到房屋銷售價格中；
(六)房屋的承重結構，是指房屋的基礎、承重墻、梁柱、樓板和屋頂。
第五十二條辦公樓、商住樓、別墅、工業區等建築物的非住宅用房的物業管理，參照本條例執行。
第五十三條本條例自1999年3月6日起施行。