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經濟學畢業論文
壹，房地產行業的現狀和問題
近年來，中國經濟的發展、城市化進程的加快、居民收入水平的提高以及政府啟動內需的政策為房地產行業的發展註入了新的活力。總體分析，中國房地產業仍運行在綠色繁榮區，但局部過熱和結構性問題應引起足夠重視。
1，房地產投資穩中有升，區域熱點顯現。
發展經濟理論告訴我們，資本積累和投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩定增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對於中國這樣壹個人口快速增長的發展中國家來說，保持壹定的投資規模尤為重要。近兩年全球經濟增速放緩，中國經濟實現了7.3%和8%的高增長，其中投資貢獻率高達3.6%。在國內產業結構調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%逐步上升到2001年的20.7%(表1)，彌補了傳統工業投資增速的下降，對經濟增長的貢獻率逐步顯現。
從總量上分析，1997 ~ 2001期間，社會投資增速分別為8.6%、13.9%、5.1%和10.3%，房地產開發投資增速分別為-1.2%。略高於全社會固定資產投資增速，但1992 ~ 1993增速高達117%和165%(圖1)，沒有出現過熱現象。
房地產開發投資結構基本合理，住房占2001總投資的比重保持在66%。
其中普通住宅占51%，別墅和保障房分別占6%和9%，寫字樓占12%，商業用房占12%。
從房地產持續投資熱點的分布來看，主要集中在廣州、上海、北京。
領先的三個城市群(圖2)，根據2002年6月至9月的統計數據，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東的投資增長率分別為29。%，365，438+0.4%，30%，33.4%，365，438+0.4%和。客觀地說，這些地區的房地產投資熱潮有其合理的因素和令人擔憂的壹面。這三個地區是中國發展最快的地區。經濟的發展，居民收入水平的提高，消費的升級，大量外資的進入，勞動力的流動，都會增加對房地產的需求。然而，和其他產品壹樣，房地產投資應該以需求為後盾。沒有有效需求，房地產投資不可能持續增長。那麽，我國區域住房投資的穩定增長是由需求支撐的嗎？
2.銷售率、空置率、區域分化明顯。
近年來，購房低息貸款、免稅和戶籍制度松綁是刺激居民購房的三大政策因素。2001年，商品房銷售率(當年銷售面積占當年竣工面積的比例)分別為88.4%和75%，商品房銷售率達到歷史最高水平(圖3)。
但在銷售率上升的同時，空置面積也在上升，達到120萬平方米，其中空置超過壹年的超過4000萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4%，高於10%的國際警戒線。我們需要仔細分析空置率。首先，空置率的上升無論從哪方面來說都不是壹個好現象。空置率高意味著供需不匹配，占用銀行資金多，會影響資源的優化配置。其次，市場上的任何產品都需要有合理的庫存。房地產作為高價值商品，合理的庫存周期和庫存比例是多少？以住房為例。國內房地產開發的房子多為高層、多層，而國外多為獨棟。不同風格的房子，好的程度差別很大。所以有好賣和不好賣之分。那麽，不同房子的空置率是否具有可比性，就值得商榷了。另外，國外的空置率是基於所有存量房的，而我國城鎮的存量房數量還不得而知。第三，地域差異。即使在中國，不同地區的經濟實力不同，對空置商品房的容忍度也大相徑庭。1998東亞危機爆發後，海南有425萬平方米的空置商品房，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下壹座滿目瘡痍的“爛尾樓”。當時上海有近700萬平方米的空置房，占全國的七分之壹，卻能化險為夷。
以房地產投資的三大熱點為例。1998至2001，廣東商品房銷售率分別為66%、69%、71%、68%，均低於全國平均水平。在銷售率低的情況下，建築面積居高不下，令人擔憂。同期上海的銷售率為73%和90%。85%和100%。截至2002年9月，上海市商品房銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米。銷售量大於竣工面積，無疑有助於消化空置商品房。鑒於銷售率和空置率是房地產前期投資和經營活動的壹個結果，全面、動態地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯動關系，可以對銷售率和空置率的變化做出正確的判斷。
3.價格基本穩定，結構變化突出。
2002年6-9月，全國部分大中城市房屋銷售價格快速上漲，其中寧波的南昌、杭州、青島、上海、廈門銷售價格指數分別為119.2、109.3、108.4、65438+。但全國整體均價基本穩定，尤其是與百姓相關的商品房價格漲幅很小，在北京等大城市也略有回落(圖4)。
但是面對更低的價格，普通大眾還是找不到買得起的房子，這就需要我們仔細分析壹下均價的構成，或者說房子的結構。在我們的統計分析中，只提供平均房價，很少提供不同價格的房屋比例或者每套房屋的價格。以北京為例，近年來為了配合舊城改造，加大了保障房的開發建設，而低價房供應的增加無疑會拉低均價。此外，這兩年北京壹直在炒作“入世”和奧運會，城市建設的快速擴張像餡餅壹樣蔓延開來。遠郊的大量別墅和高檔住宅錯落有致。由於遠郊土地成本低，別墅平價7583元/平方米，低於遠郊11605元/平方米。如此大量的郊區房地產項目的推出，也有拉低整體房價的作用。
所以整體房價合理不代表住房供應結構合理，單價(元/平方米)較低不代表每套房子總價較低。雖然北京和其他城市的經濟適用房單價由政府控制，但由於建築面積大，建築標準高，每套房子的總價太高，結果許多工薪階層仍然買不起。另外，低價住宅的位置也不盡如人意，坐公交上下班的工薪階層都想在北京四環以內買房，但低價住宅多在五環內和郊區。在地鐵、公交等基礎設施建設不配套的情況下，買經濟適用房的人大多是經濟收入可觀的人，這並不奇怪。
4.炒地圈地熱能，成為房地產行業發展的隱憂。
實事求是地說，北京等大城市的高房價有其合理的壹面，其中“五多”——常住人口多、外地人多、外來人口多、高收入人群多、大量團購會推高房價；而土地市場不規範，地熱炒作，才是北京等大城市房價上漲的根本原因。許多房地產開發商在2002年7月0日《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規定》實施之前，抓住“舊城改造”的機會或占用土地，以增加自己的土地儲備，導致2006年北京購買的土地增加了173%，5438+0，在全國名列前茅(圖5)。
房地產巨頭炒地獲利豐厚，地價多次轉手，房價也上去了。這種土地投機行為，從長遠來看，可以說對北京房地產業的發展是有害的。俗話說“樹大不如天高”，房地產的價格不可能永遠走下去。因為任何壹個來北京創業的企業或個人都不可能忽略生產和生存的成本，短期的物價上漲可能是在可以承受的範圍內。但是，當房地產價格上漲過快，超過可接受的成本時，那麽北京就會失去吸引創業型企業和人才的優勢。香港的高地價和高房價已成為制約其經濟發展的主要因素。這難道不應該引起我們的警惕和反思嗎？
5.房地產信貸發展喜憂參半。
房地產是壹種投資大、價值高的資產，其投資和消費都離不開金融支持。從住宅消費信貸分析，將房貸信貸機制引入住宅市場，對於多年來習慣於追逐“大企業”、“大項目”、“大貸款”的中國銀行業來說，無疑是壹次重大突破，對於習慣於“量入為出”的普通大眾來說，也是壹次消費觀念和行為的巨大轉變。個人住房抵押貸款的快速增長，不僅改善了銀行的資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性和收益性”，也促進了住房生產和消費的良性循環。
從房地產開發信貸分析可以看出，近年來銀行對房地產開發企業的貸款增速很小，導致國內貸款在企業資金來源中的比重壹直徘徊在22%。相比較而言，自籌資金和其他資金來源的比重在上升。那麽在企業自有資金不足，多年負債率高達76%的情況下，自籌資金主要依靠預售房款和銀行流動資金貸款。除了壹部分個人儲蓄，消費者購房預付款的相當壹部分來自銀行貸款。所以不管資金以什麽形式出現，大多都是從銀行出去的。
那麽，銀行信貸投資會誘發房地產泡沫和金融風險嗎？在現代信用經濟社會，銀行借貸作為壹種融資手段，本身並不是泡沫。能否誘發泡沫，取決於資金的投入和效率。如果將資金投向市場需求潛力大的中低檔普通住宅，投資結果可以滿足社會需求，提升社會財富。相反，盲目炒作土地、高檔建築、高檔娛樂設施，表面上看異常火爆。事實上，供求關系嚴重失衡，泡沫不可避免。所以，分析房地產行業是否存在泡沫，銀行信貸的規模和增速只是壹個變量，關鍵還是看資金的投向和資產的質量。
此外，銀行自身制度是否健全也是抵禦房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系穩健性的基本指標包括:資本充足率、資產質量(壞賬率)、管理水平、收益率和流動資產比率。1997東亞危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的30 ~ 40%，但在房地產價格暴跌時是安全的，因為香港和新加坡的銀行資本充足率高達15 ~ 20%，不良資產率僅為3%，而韓國、菲律賓和泰國的銀行資本資產率為6 ~ 10%。在我國銀行資本不足、不良資產率高的情況下，個人住房信貸和房地產企業貸款在銀行資產中應占多大份額才能優化資產結構？在我國信用體系和房貸保險體系不完善的情況下，如何提高房地產信貸質量？這些都是亟待解決的問題。
二，防止房地產泡沫的措施
以上分析表明，中國房地產市場的整體形勢是樂觀的，此輪房地產熱主要由消費需求拉動，與1992 ~ 1993的單壹投資熱有質的區別。但總體情況是樂觀的，不代表沒有問題和隱憂。我們認為，中國房地產行業的潛在風險不是總量，而是結構；不是速度，是質量。所以，對於不同的房地產熱，政府的調控方式也應該是不同的。根據房地產泡沫的形成機理，我們認為應該采取以下措施來防止房地產泡沫:
1，從土地源頭，規範土地市場。
土地資源的短缺不僅困擾著中國房地產業的發展，也困擾著城市化乃至整個國民經濟的發展。從某種意義上說，如何利用相對貧乏的土地資源，為全體公民提供壹個公正、平等、繁榮、穩定的發展和生活環境，取決於土地資源的優化配置。我們認為:首先，應通過立法確定城市規劃的法律地位，防止因時而變、急功近利，保證土地利用結構的合理性，為城市和地區的長遠經濟發展奠定基礎。其次，加快有形土地市場建設，實現國有土地使用權交易的公平、公開、公正。今後，無論國有土地的使用者是誰(政府還是其他企事業單位)，土地出讓都要納入有形市場，避免“暗箱”操作的諸多弊端，招投標也不是簡單的價高者得。政府可以用綜合指標，包括企業的資質、過去的開發業績、用地方向、開發項目的市場前景等。，確定中標人的資格。通過這種方式，政府可以有效地調控土地供應的規模、條件、時機和位置，同時有效地保障人民群眾迫切需要的普通住宅用地的供應。再次，應建立土地信息系統，所有城市政府應公開所有關於待出售土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息。，以防止信息不對稱為某些人搶占土地、投機牟取暴利提供便利；第四，對違規者進行嚴厲制裁，以確保市場秩序的正常運行。
2.靈活運用利率和稅收政策調控房地產市場。
近兩年來，房地產熱在壹定程度上是在政府宏觀調控政策的刺激下形成的。在經濟收縮時期，低利率和稅收減免政策有利於刺激有效需求，這是可以理解的。但是，長期執行壹項政策或者不顧受益者而執行同壹項政策，可能會給市場壹個錯誤的信號:反復降息，資金成本低，會誘使很多企業和個人涉足高風險投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資開發更加符合市場需求，政府應適時提高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、寫字樓的貸款利率，提高非自住個人的貸款利率，使低息政策更好地向低收入人群傾斜；城市政府也應該對高檔房產征收房地產稅，可以采取累進稅。對於仍處於發展階段的中國來說，這將有助於遏制猖獗的鋪張浪費，利用有限而寶貴的資源實現城鎮化和工業化。此外，改善市場信息供給也是政府調控市場的重要內容。
3.完善房地產金融體系，防患於未然。
中國銀行業是在金融體系不健全的情況下介入房地產信貸業務的。從外部環境看，我國的個人信用體系、房貸體系、房貸保險機制都不完善。從內部機制看，我國銀行存在資本不足、不良資產高、資產負債管理水平低等諸多脆弱性，這將加大房地產信貸風險。然而，面對金融全球化的沖擊和多次降低利差的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸尤其是個人住房抵押貸款成為銀行業的理想選擇。個人住房抵押貸款是很好的資產，但如果持有過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在壹個籃子裏”的道理。在美國，個人住房抵押貸款僅占商業銀行資產的18%，占抵押銀行資產的50%。不同來源的銀行資金會有不同的資金用途。在香港，銀行應該及時掌握貸款的質量。因此，我國銀行業應從基礎設施建設入手，提高抵禦金融風險的能力；金融監管部門應從制度建設入手，完善信用體系、抵押貸款體系、抵押貸款保險和抵押貸款二級市場的發展，促進房地產業和金融業的同步發展。
4.努力提高企業競爭力，迎接21世紀的挑戰。
21世紀全球經濟結構的大調整和中國工業化、城市化進程的加快，為中國房地產業的發展提供了新的機遇。我們房地產企業要認清自己的使命和責任:我們不僅是未來城市的開發者和建設者，更是未來城市和區域空間的設計者；我們給人們提供的不僅僅是實物資產和價值載體，還有全新的知識和技術，全新的生產和生活方式。因此，我國房地產企業應堅持“以人為本”的理念，在投資和管理上少壹些盲目，多壹些理性；少點炒作，多點誠意，給消費者更多實惠。我國房地產企業只有在產品質量、功能和服務上下功夫，才能在激烈的市場競爭中立於不敗之地。
主要參考文獻:
徐殿青等，《泡沫經濟與金融危機》，中國人民大學出版社，2000年8月。
林毅夫，“東南亞金融危機值得深思的幾點教訓”，《經濟學消息報》，1998-05-08。
劉樹成、王麗娜、常欣，“中國經濟走勢分析”，《經濟研究》，2002年4月。
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