爭議焦點
什麽是“正式銷售合同”?
銷售人員說,正式的買賣合同是在首付和房貸之後簽訂的。
買家認為流程不合理,質疑不是官方合同樣本。
2019年5月,袁女士計劃購買壹套位於羅湖區筍崗街招商中心2號樓B座的公寓。根據袁女士於2019年5月7日簽署的壹份《招商中心認購確認書》(以下簡稱《認購書》),該套公寓建築面積約為107㎡,原價為9307。
在袁女士的原計劃中,從買房到入住的節奏會極快,銷售人員承諾將現房精裝,年底入住,這也是袁女士選擇購買那裏房產的原因。此外,《確認函》還明確約定,自協議簽訂之日起7日內簽訂正式買賣合同。
然而,壹周後,銷售人員未能出示袁女士所理解的“正式買賣合同”。銷售人員表示,公司確定的購房流程是:交654.38+0萬定金確認購房房號——交首付並簽訂正式認購合同——辦理銀行按揭——銀行出具貸款承諾書後簽訂正式買賣合同。據此,袁女士在未支付首付款的情況下,無法進行下壹步流程。袁女士認為,銷售人員提供的所謂正式認購合同並非《認購確認書》中所說的“正式買賣合同”,因此不是完成首付款的依據。
此後,雙方就這個問題爭論了幾個月。銷售人員說,規定是公司的意見。如果袁女士認為不合理,可以“走法律程序”解決。根據袁女士與銷售人員的聊天記錄,開發商提供的《深圳市房地產買賣合同(預售)》是由開發商“深圳市投資發展有限公司”打印,相關工作人員錄入的。該合同也是開發商明顯的單方格式合同文本,並非深圳市政府發布的商品房買賣合同樣本。
b什麽是“質量改進費”?
相關協議所指的費用包括設計、裝修和咨詢服務。
購房者認為銷售中介喜樂居變相加價。
此外,袁女士還需要簽訂的合同包括壹份商戶在中環西寓購房的補充協議。本協議的受托人不是開發商韓德投資,而是深圳市喜樂居房地產有限公司..協議的核心內容是,袁女士需再支付壹筆“質量提升費”。這筆所謂的“質量提升費”也是袁女士質疑的重點。因為雙合同的存在,銷售人員要求袁女士支付兩筆首付款,壹筆是韓德投資的2746718元,另壹筆是喜樂居房產的983282元。袁女士認為,由於之前的654.38+0萬元定金也支付到了喜樂居賬戶,因此這筆“質量提升費”應為654.38+0.983282元。
什麽是“質量改進費”?根據協議的解釋,此費用包括設計費、裝修費(包括但不限於裝修材料費、設施設備費、人工費、管理費、稅費等。)、房屋咨詢費、購房服務費、法律咨詢費等。在協議的附件中,還有好幾頁的房屋裝修標準和家具配置規定。
但袁女士認為,“質量提升費”是銷售機構喜樂居的變相漲價;對方之所以拿不到正式的商品房買賣合同,也是因為中介機構擔心客戶與開發商簽訂協議後在房產局確認交易,交易金額無法更改,從而失去盈利空間,所以選擇了先要求向自己打款,再將合同提供給客戶的方式。“無論如何,裝修費用和後續所謂的咨詢費、服務費都達不到百萬元,”袁女士說。
僵持654.38+0萬元押金難退。
據了解,袁女士購買的招商中心2座B樓,確實是開發商投資賣給銷售代理商喜樂居的。資料顯示,韓德投資發展有限公司是招商局蛇口70%的子公司。據廣東省中級人民法院(2019)粵03民初:2018號民事判決書顯示,7月,招商蛇口與喜樂居地產達成合作,喜樂居以10多億元完成對招商中心B座兩棟商務公寓的並購。
因為沒有正式的購房合同,不知道房子的真實價格,袁女士拒絕支付首付款,甚至拒絕把錢打入兩個不同的賬戶。2019年6月,袁女士向喜樂居公司發出律師函,認為喜樂居強迫袁女士支付首付款、未出具授權銷售文件、拒絕出示購房合同範本、未按認購確認書約定簽訂正式房屋買賣合同,構成違約。
但袁女士不再發函,也沒有提起訴訟。2009年10月29日,20165438袁女士收到了喜樂居的《解除協議通知書》,認為袁女士“未履行簽訂購房合同及按時支付首付款的義務”,之前的1萬定金不予退還。
同樣的情況
購房者將開發商和賣家告上法庭。
法院判決退還壹百多萬服務費和裝修費。
杜南記者發現,該項目還有另外壹個訴訟,已經有了明確的判決,和袁女士的遭遇壹樣,尤其是所謂高達百萬元的房屋質量改善費,包括裝修費、咨詢費,相關司法部門已經定性。
據中國裁判文書網披露,在深圳市羅湖區人民法院(2019)民初字第16271號《漁陽與深圳市韓德投資發展有限公司、深圳市喜樂居房地產有限公司房屋買賣合同糾紛壹審民事判決書》中,2019年5月,壹名叫
判決書顯示,2065438+2008年2月,楊宇認購了該項目兩棟樓B座壹套公寓。在簽訂了韓德投資提供的格式文本合同《深圳房產認購》後,他支付了首付款3586272元,付款形式也是分別向韓德投資和喜樂居兩個賬戶轉賬:136544。此外,楊宇還簽訂了單方格式文本合同《深圳市房地產買賣合同(預售)》,完成了277萬元的抵押貸款。
但由於裝修糾紛,楊宇拿回了買賣合同(雖然之前簽了合同,但被銷售人員拿回),發現買賣合同標註的房價與原告實際支付的房價不壹致——實際支付的房價為1319371元。楊宇認為,該額外費用既無法律依據,也無事實依據,請求返還該款項。
對此,喜樂居表示,合同文本中明確約定了楊宇支付的房屋顧問費(包括購房服務及裝修費用),楊宇與購房服務及裝修提高房屋質量的關系成立並生效。“不能認定原因的,原告無權解除合同關系,要求退還已支付的款項”;此外,喜樂居還認為,漁陽實際支付的價格與房產本身的市場價值及周邊同類房產的價值壹致,不存在不合理或畸高的價格。除非在國外解除房屋買賣合同,否則公司不會同意退錢。
法院認為,雙方簽訂的合同有效,合同標註的房價款成立,但漁陽支付給喜樂居的1319371元所謂的“購房服務及精裝修費”不成立。“購房服務類似中介服務,按房屋總價值的10%收取。但被告喜樂居公司未提供證據證明其向原告提供了房地產服務及服務的具體內容,被告喜樂居公司主張的房屋總價值10%的房地產服務費遠高於通常的中介服務費”;在精裝修費用方面,根據《合同法》和《消費者權益保護法》的相關規定,原告有權選擇涉案房屋的裝修。被告喜樂居沒有與原告簽訂任何書面協議,也沒有提供證據證明原告有明確的意圖要求被告喜樂居公司提供裝修服務和購房服務,被告喜樂居公司也沒有實際裝修涉案房屋,因此相關款項的收取沒有依據。
因此,法院判決喜樂居公司將該款項連同利息返還給楊宇。
作出反應
項目開發商:
涉事建築已整體出售,對雙方交易不予置評。
袁女士說,當初之所以購買這套房子,是因為對項目開發商央企身份的信任。6月5438+10月65438+5月,杜南記者聯系到招商中央項目相關負責人,其告訴杜南記者,有兩家B公寓項目公司與喜樂居簽訂了整體認購協議,協議約定喜樂居有權指定第三方與項目公司簽訂房產買賣合同。
“項目公司之前沒有與提及的袁女士進行任何接觸和溝通,更沒有任何口頭承諾和指導,也沒有簽訂任何協議,更沒有在喜樂居領取指定買家的手續。我們不了解袁女士和喜樂居的關系,所以不做評論”,該負責人表示。
賣家喜樂居:
購房者可以訴諸法律途徑。
“質量提升費”的價格都可以查。
65438+10月17日,杜南記者聯系了喜樂居項目相關負責人,該負責人表示,之前確實與買家有過接觸。如果買家認為操作不當,可以尋求合法第三方的介入,公司會作為後續處理的結果完全服從法律意見。
該負責人表示,公司有依據處理問題。買家單方面提供的證據不能說明整個問題。公司不會忽視任何買家的意見,但也不會允許任何買家影響公司的行為。所有類別的質量提升費都可以查,可以搜,根據備案價格上下浮動都是合理的。“是和購房者的經濟糾紛,房子還沒賣出去,對公司來說其實是巨大的損失”,該負責人說。