客觀分析深圳首例“回贖樓抵押轉讓”案。止贖的傳統交易流程:賣方自行贖回房屋或同意買方承擔止贖費用；；還清貸款；解除拘留；轉讓；買受人再次設定抵押的；買方銀行貸款；賣方得到剩余的房款。深圳首筆無止贖有抵押的樓房過戶流程:交易雙方和抵押銀行* * *與公證處簽訂公證存款服務協議；買方將在公證處的專用賬戶中監督購買價格；買受人向銀行申請購房貸款，銀行出具貸款承諾函；抵押權人同意將處於抵押狀態的房產過戶並配合辦理手續，交易各方向不動產登記部門申請將房產直接過戶至買受人名下，不註銷原抵押權；公證處結清資金，撤銷原抵押；如果買方有貸款，抵押給買方貸款銀行。
9月1日，深圳市坪山公證處宣布，深圳首例“公證存款+止贖樓過戶帶抵押”案件已順利辦結，這在深圳二手房市場是壹個先例。先說止贖費:目前深圳市場擔保公司的止贖費是每天16000元。Woohoo，上周收到東莞中介的標準:“擔保費:貸款額*1.5%(最低8000元)。”這是按項目算的包幹費，不是按天算的。
我們來分析壹下:這個過程除了提供服務的公證處之外，還涉及到賣方、買方、原按揭銀行、新按揭銀行四方。
對於賣家來說，我的首付之前是銀行監管的，看到貸款協議的承諾書才過戶。房貸費用由買家承擔，我交了進去。
對於買方:原止贖費我承擔，公證服務費誰承擔？賣家也會說“我付進去了”。公證費比壹萬六的贖回費便宜多少？能不能減1/3？除了首付。妳還需要貸款來支付余額。這相當於我在貸款嗎？
對於原房貸銀行:我不管妳的還貸資金從哪裏來，是自籌還是公司擔保，提前30天申請。現在這種情況下，我可能不會讓妳好好還。如果是新的模式，我會經過審批，然後和買方、賣方、公證處簽訂三方協議。我是在為自己找工作嗎？新模式說，“公證處直接向債權人(抵押權人)支付，保證抵押註銷後債權能得到清償。”原來的房貸銀行說我也是委托妳們公證處在取消房貸後把錢給我，但是在原來的模式下，抵押人(業主)還錢，我取消房貸。很好看吧？
對於新的房貸銀行來說，似乎差別不大。反正貸款批下來之後，出具承諾書。上面的“5。如果買方有貸款，抵押給買方貸款銀行。”有點奇怪。分析了四科，我想說，錢在哪裏？錢從哪裏來？我說的不是首付。不是每個買家都是土豪，所以剩下的錢，估計產權過戶給買家後，會抵押給新的抵押銀行再放貸。上面4和5的順序顛倒了嗎？
這個過程有法律依據嗎？這確實不存在法律障礙，具體如下:《民法典》第406條規定:“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押物。除當事人另有約定外，從其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押物的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押物轉讓可能損害抵押權的，可以要求抵押人清償債務或者將轉讓所得價款提前交存抵押權人。轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”民法典允許當事人另有約定，即抵押銀行。為了避免麻煩和風險，可以在抵押合同中作出強有力的約定，即抵押人在抵押期間不得轉讓抵押財產。再比如，為了孩子上學，壹個程序性的房屋租賃備案，有些房貸銀行要尷尬。我不相信他們會有多熱情地參與這個新模式。
回到坪山抵押過戶新模式:筆者註意到新聞報道“交易涉及十幾套房產4000多萬交易資金。”雖然不知道交易細節，但肯定不是和普通大眾的交易。很有可能在相關部門的協調下，促成這筆交易不失為壹個好辦法。蛋糕已經切好分好了，找股票業務也不容易，要贊壹下屏山公證處的創新意識，既拓展了業務，又沈澱了資金；至於能不能在市場的小名單裏卷起來，改變二手房的交易習慣和業態，目前我持觀望態度。