在壹個小產權房的售樓部，有壹份據說是政府支持小產權房建設的“紅頭文件”。
真相:斷章取義！根據相關政策，集體土地入市的類別僅限於工礦倉儲和商業服務用地，集體住宅用地不得交易和建設商品房。
第二，玉林等地已經領了很多牌照？手段:在南寧幾個小產權房的售樓部，壹張穿著紅外套拿著房產證的中年婦女的照片被放在顯眼的位置。標題為“廣西玉林農村集體土地房屋於2014年6月首次取得房屋所有權證”。銷售人員說，圖片來源是新華網，這是國家支持小產權房辦房產證的有力證據。
在壹個小產權房的售樓部，有新聞圖片說是證明小產權房也可以領房產證。
真相:以花代樹！此圖首發於廣西日報2014，1.8第4版。圖為農村集體土地所有權等“六權”改革。紅衣女子拿到的是房產證，和小產權房的房產證沒有關系。
三年後可以辦理不動產權證書嗎？
意思是:對於關心不動產權證書辦理的人，大部分銷售人員都會給他們看南寧市政府2013出臺的兩個文件。這兩個文件是《關於印發南寧市集體土地征收補償安置辦法的通知》(南府[2013]10號)和《關於加強安置房建設管理的實施意見》(南府[2013]1號)(下)銷售人員聲稱，這兩個文件明確了集體土地可以轉為國有土地並上市交易。
南寧沙井地區某小產權房售樓部有壹個落地沙盤，看起來和普通商品房售樓部差不多。
真相:無中生有！文件中沒有小產權房可以辦理不動產權證書的內容，但是有禁止小產權房建設和銷售的條款。
南寧出錢購房陷阱，房子卻被揮霍壹空？開發商賣了房子沒買地。
近年來，南寧五象新區的建築如雨後春筍般出現。然而，有的購房者花了錢，卻只買到了開發商畫的“蛋糕”:開發商買地前就開始賣房收錢，地上還是壹片草地。
買家說，大樓已經過了開工時間，但仍是壹堆堆黃土。
比如最近幾個月，五象中央廣場、美麗城、天創國都、廣元大都會、亞美國際、藍坤香邸等多個樓盤都出現了購房者集體維權的現象。這些人付了房款後，房子已經不見了，錢也退不回來了。
妳相信過“把握投資機會”嗎？
案例:2011，蔡先生來南寧旅遊時，被銷售人員帶到五象新區看亞美國際的項目地址。“那時候是壹個山頭，沒有開發的痕跡，沒有銷售中心。”但他聽說五象新區是南寧正在重點建設的新區，他覺得投資機會來了。他跟著銷售顧問交了20%的房款，也就是10多萬。接下來的幾年，為了追回房款，蔡先生多次來到南寧，花了不少錢。“就算把錢追回來了，也虧了不少。”
有沒有關註過房產銷售的資質？
案例:記者在百度搜索“藍坤香邸”，出現了大量關於該樓盤的信息。某房產網站以新聞報道的形式介紹樓盤，標題為“藍坤香堤公寓69~109平米在售，價格區間6080~8488元/平米”。文中提到，這裏規劃有住宅、別墅、寫字樓、超五星級酒店、會所、學校，是壹個綜合性的現代化高端城市生活社區。但大部分網站都沒有提及該房產是否具備出售資格。
妳知道“資質”有多重要嗎？
案例:2014，何先生投資了“美麗城”房地產項目，但項目沒有按時開工。何先生這才知道，房產五證不全，出售房產是違法的。在房產部門的協調下，何先生拿回了首付款，但中介咨詢服務費至今未退。
2065438+2004年3月，方先生交了20多萬元首在五象中央廣場買房。他交費沒多久，就發現這個項目違規了。開發商甚至還沒有拿到土地證，購房者已經要求退款。如今，絕大多數購房者都沒有收到退款。
拿著廣告頁的購房者說，開發商描述的景象已經成了泡沫。
南寧購房陷阱為什麽維權這麽難？有些事情不是監管部門能控制的。開發商如何規避監管風險？
銷售鏈接:
(1)他們大多不會在項目所在地設立銷售中心。
(2)銷售人員通常通過在網上發小廣告、發布信息來吸引顧客。壹方面可以躲避監管部門的檢查；另壹方面，以免購房者發現問題維權，影響銷售。
(3)這對購房者是有害的，壹旦房產售出，購房者很難找到開發商。
合同鏈接:
(1)開發商與購房者簽訂的不是商品房買賣合同，而是合作建房合同或合作建房協議等。
(2)房子建不起來，根據買賣合同(即買賣合同)，購房人已經付款，開發商必須承擔違約責任，賠償購房人損失。如果是合作合同或者合作協議，說明雙方都是商業投資行為，雙方* * *承擔風險* * *享受利潤。作為合作方，購房者很難追究對方的責任。
這是開發商逃避責任的壹種方式。如果購房者簽了合作合同，無疑斷送了自己的權利，還可能為開發商“背黑鍋”。
為什麽找監管部門沒用？
南寧市房地產監察支隊負責人:城市商品房預售管理辦法是從1995開始實施的，到現在已經20年了。雖然後來修改了，但是處罰力度不夠大，對開發商沒有威懾作用。比如開發商在未取得商品房預售證書的情況下向業主收取房款，可以認定為違規，但相關法律規定罰款不得超過3萬元。單個業主要交十幾萬，壹個項目涉及上百人，違規金額高達上千萬。“對於開發商來說，3萬元的違法成本太低了。”
有沒有其他的行政手段來監管開發商？
南寧市房地產監察支隊負責人:有非常嚴格的法律規定，就是沒收違法所得，但是現實中很難操作。因為這些違規項目在收錢方面存在很多問題，比如五象中央廣場項目，開發商自己也無法整理出購房者交付的錢的賬目。壹旦政府沒收它們，就相當於拿了壹個燙手山芋。開發商會告訴購房者“錢被政府拿走了”，把自己和購房者的矛盾變成購房者和政府的矛盾。所以基於錢的來源，相關部門不敢輕易沒收。
開發商能否被強制退還購房款？
南寧市房產監察支隊負責人:房產監察支隊可能會從行政審批方面對開發商進行限制。如果開發商不退還購房者的錢，房產部門可以將這壹違規行為告知國土、規劃等部門，嚴控申請。但監管部門沒有辦法強制開發商退還購房者的錢。所以在事後的監管過程中，購房者交的錢往往很難追回。
來源:南華早報(未經授權請勿轉載，否則將追究法律責任)
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