《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規定:“拆遷有抵押的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。”根據現行法律規定的兩種拆遷補償方式，有抵押房屋拆遷的具體操作也有所不同。1.抵押房屋拆遷采取貨幣補償。抵押房屋拆遷采取貨幣補償的，由抵押權人和抵押人協商重新設定抵押權或者先行清償債務，使抵押房屋原抵押權消失，被拆遷人可以從拆遷人處獲得補償；抵押人與抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能清償到期債務的，拆遷人有權暫不支付拆遷補償。根據合同法相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時告知抵押權人的義務。有些地方有具體規定。拆遷期限內未能與抵押權人重新設定抵押或清償原債務的，補償款交由公證處或房屋拆遷管理部門代管或保管。以貨幣補償的抵押房屋拆遷，由於獲得的補償應屬於抵押財產，需要作出上述規定。根據這壹規定，房屋抵押因房屋拆遷而消滅，其賠償金作為抵押財產，保障了抵押權人的合同權益，擔保的法律意義得以體現。2.抵押房屋拆遷采取產權調換方式的操作如果被拆遷人在抵押房屋拆遷中選擇產權調換方式，在補償操作中應註意以下兩點:(1)抵押人和抵押權人應以產權調換後的房屋作為房屋抵押，重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立和登記。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法規定而無效。(2)拆遷期限內抵押權人與抵押人未達成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，經房屋拆遷管理部門批準後實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋進行勘測記錄，拆遷人應當向公證處保全證據。抵押房屋拆遷中未達成新的抵押協議。壹般來說，拆遷的原因很多，主要是原抵押合同有異議。對此，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。當然，也有人主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，以維護自己的合法權益。在處理在建工程拆遷糾紛的實踐中，抵押房屋有壹種非常特殊的情況，即開發商開發的房屋未建成就被拆遷。除了銀行貸款做抵押，在建工程也可能拖欠，已經預售。房屋拆遷糾紛的處理，必須依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條及相應的司法解釋辦理。《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定:“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以要求發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，承包人可以與發包人約定折價或者向人民法院申請拍賣工程，但根據建設工程性質不宜折價或者拍賣的除外。建設工程價款優先於工程折價或者拍賣的價款支付。”對此，最高人民法院有相應的司法解釋。在建工程遇到拆遷，不需要折價拍賣，補償金額也是按照市場估價計算。但對在建工程的補償要按照以下順序處理:1。如工程仍欠建設單位工程款，拆遷補償時建設單位有優先受償權，但不能先支付給抵押權人或抵押人。2.如果在建工程不欠建設單位，但已經抵押預售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買行為受法律保護。已經支付全部或者大部分房價款的，應當在拆遷補償金額中優先返還已支付的房價款。3.在建工程既不欠建設單位也不對外出售的，拆遷補償款優先償還銀行貸款本息，但抵押人與抵押權人協商重新設定抵押的除外。否則，拆遷人將與被拆遷人共同清償原抵押貸款本息。
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