第壹章壹般原則
第壹條為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際情況，制定本條例。
第二條本條例適用於本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。
第三條市和區(市)物業管理行政主管部門對本轄區內的物業管理活動實施監督管理。
市和區(市)物業管理行政主管部門具體負責本轄區內物業管理活動的監督管理。
相關行政管理部門應當按照各自的法定職責，做好物業管理的相關工作。
街道辦事處(鎮人民政府)依照本條例的規定，負責物業管理活動的協調和指導。
第四條業主可以自行管理物業，也可以委托物業管理企業或者其他管理人管理。
第五條物業管理企業應當按照物業管理法律法規的規定和物業服務合同的約定實施物業管理；業主應當支持和配合物業管理企業開展工作。
第二章業主和業主大會
第六條建立業主名冊制度。
業主名冊應當由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，建設單位要建立業主名冊，並在業主委員會成立後移交其管理。
所有權人發生變更的，新所有權人應當在所有權人登記簿上進行變更登記。
第七條物業管理區域的劃分應當綜合考慮城市規劃、建築規模、社區建設、物業使用設施設備和公共配套工程等因素。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發的住宅區，應當劃分為壹個物業管理區域，配套設施設備用於* * *。
建設單位應當在申請建設工程規劃許可證的同時，請求區(市)物業管理行政主管部門劃分物業管理區域，由區(市)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)按照本條第壹款、第二款的規定劃分物業管理區域。
物業管理區域尚未劃分或者需要調整的，由區(市)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)根據實際情況進行劃分或者調整。住宅區跨區(市)的，市物業管理行政主管部門應當按照本條第壹款、第二款的規定劃分或者調整物業管理區域。
第八條壹個物業管理區域應當成立業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。
只有壹個業主，或者業主人數較少並經業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
第九條符合下列條件之壹的，建設單位應當向物業所在地的區(市)物業管理行政主管部門書面報告物業建築面積、出售交付時間等情況，並提供業主名冊；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區(市)物業管理行政主管部門提出成立業主大會的書面請求: (壹)入住率達到50%以上；(二)入住率達到30%以上且首套房入住滿兩年。
區(市)物業管理行政主管部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面請求後，應當會同物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)組織成立業主大會籌備組。籌備組成員由業主代表和居民委員會成員組成。
籌備組成員名單確定後三日內，應當以書面形式在物業管理區域內公示。
第十條籌備組負責下列籌備工作: (壹)確定首次業主大會的時間、地點、形式和內容；(二)參照物業管理行政主管部門制定的示範文本，擬定業主大會議事規則(草案)和業主公約(草案)；
(三)登記和確認業主身份；
(四)確定業主委員會委員候選人的方法和名單；
(5)其他準備工作。
前款第(壹)、(二)、(三)、(四)項內容應當在首次業主大會召開十五日前在物業管理區域內書面公布。
第十壹條籌備組應當自組建之日起三十日內組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會，制定業主大會議事規則和業主公約。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
第十二條召開首次業主大會會議，籌備組應當提前通知區(市)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會會議時間、地點和議程，並邀請其派代表參加。
第十三條業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選壹名業主代表參加業主大會會議。
選舉業主代表出席業主大會會議的，業主代表應當在出席會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需要表決的，業主的意見應當由業主代表本人簽字後在業主大會上表決時如實反映。
業主大會決定的事項，應當由業主委員會書面記錄並存檔。
業主大會決定的事項應當在三日內在物業管理區域內書面公布。
第十四條業主大會決定的事項對物業管理區域內的全體業主和物業使用人具有約束力，但不得違反法律、法規和規章的規定。
第十五條業主大會議事規則應當對業主大會的議事方式、表決程序、議題的提出和確定方式、業主投票權的確定方法、業主委員會成員的組成、任期、改選和更換等事項作出規定。
第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向所在地的區(市)物業管理行政主管部門備案: (壹)業主大會會議紀要、決議；(二)業主大會議事規則；(三)業主委員會成員名單及基本情況。
業主委員會成員名單應當在備案後三日內在物業管理區域內以書面形式公布。
按照業主大會議事規則更換業主委員會委員的，應當按照本條第壹款、第二款的規定進行備案和公布。
第十七條依法選舉產生的業主委員會備案後，區(市)物業管理行政主管部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
第十八條業主委員會應當在任期屆滿前兩個月向區(市)物業管理行政主管部門提交書面報告，並在區(市)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)的指導下，組織業主成立換屆選舉小組，召開業主大會會議選舉產生新壹屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿後，未組織召開業主大會的，區(市)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到業主書面請求後，組織業主成立換屆選舉小組。改選小組應當自成立之日起30日內召開業主大會會議，選舉產生新壹屆業主委員會。
自業主大會會議選舉產生新的業主委員會之日起10日內，原業主委員會應當將屬於業主大會的文件、印章等財產移交給新的業主委員會，並做好其他交接工作。
第十九條同壹物業管理區域內有兩棟以上住宅的，可以按幢、單元、樓層成立業主小組。業主小組由該建築、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責:
(壹)討論擬由業主大會討論的事項；
(2)選舉業主代表參加業主大會，表達本群體業主的意願。業主小組會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。
第三章前期物業管理
第二十條住宅物業(含同壹物業管理區域內的非住宅物業)的建設單位應當通過招投標方式公開選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。但投標人少於三家或者住宅物業建築面積不足三萬平方米的，經所在區(市)物業管理行政主管部門批準，建設單位可以通過協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。
第二十壹條建設單位選聘物業管理企業，應當與前期物業服務機構簽訂書面合同。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式和起始時間等內容。
建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。
第二十二條前期物業服務合同應當約定期限，最長不得超過兩年。分期建設的物業除外。
前期物業服務合同期限未滿，業主大會選聘新的物業管理企業的，前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限屆滿，尚未成立業主大會或者已經成立業主大會但未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定繼續從事物業管理服務，直至業主大會選聘新的物業管理企業。業主應當按照物業買賣合同約定的前期物業服務費標準繳納物業服務費。但是，業主大會要求物業管理企業退出的，物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿的，物業管理企業應當在期滿前兩個月通知業主。
第二十三條建設單位應當在出售物業前，參照國家示範文本制定業主臨時公約，並向物業買受人明示。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守業主臨時公約。
第二十四條建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(市)物業管理行政主管部門應當查驗下列資料:
(壹)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用文件；
(四)業主名單；
(五)物業管理所需的其他資料。
建設單位在與物業管理企業辦理物業驗收手續時，應當移交前款所列全部資料和物業管理用房。物業管理企業應當對物業的部位、設施、設備和物業管理用房進行檢查和登記。
第二十五條建設單位應當按照物業管理區域內總建築面積的千分之五進行開發建設，最低不少於壹百平方米。規劃行政主管部門在審批建設工程規劃時，應當審查工程的規劃設計是否符合前款規定。不符合要求的，不得出具相關證明文件。
建設單位在申請商品房預售許可和房地產權屬登記時，應當提交物業管理用房的面積、位置等相關資料。房地產權屬登記機關在核發商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時，應當在有關材料上註明物業管理用房的位置，並告知區(市)物業管理行政主管部門。
第二十六條物業管理用房屬於全體業主所有。物業管理企業應當在物業管理區域內公示物業管理用房的相關信息，免費使用物業管理用房並負責其維護。
物業管理用房不得抵押、交換、交易；未經業主大會同意，不得挪作他用。
第二十七條前期物業服務合同自生效之日起至銷售房屋交付之日止，當月發生的物業服務費由建設單位承擔。
自待售房屋交付之日的次月起至前期物業服務合同終止後的次月止的物業服務費用，由物業買受人按照物業買賣合同約定的前期物業服務費用標準承擔；物業買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
第四章物業管理服務
第二十八條物業管理企業應當自領取營業執照之日起三十日內，持規定的文件向市物業管理行政主管部門申請資質。物業管理行政主管部門應當建立物業管理企業的信用檔案，並向社會公布。
第二十九條壹個物業管理區域由壹個物業管理企業實施物業服務。物業管理企業的選聘、續聘和解聘由業主委員會決定。
物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取業主的意見。
第三十條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列事項: (壹)生活垃圾收集和環境清掃；(二)物業管理區域內公共秩序的維護和安全檢查；(三)管理物業管理區域內的車輛行駛和停放秩序；(四)庭院綠地及其設施的維護管理；(五)物業* * *部位和設施的日常運行和維護；(六)通知有關單位維護市政公用設施；(七)物業服務合同確定的其他事項。
第三十壹條物業服務收費應當按照市物價部門會同市物業管理行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定，並接受物價部門的監督檢查。
物業管理企業根據業主要求提供專項服務的，服務報酬由雙方約定。
第三十二條業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定，但業主承擔連帶責任。
已竣工但尚未出售或移交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位按標準全額交納。
第三十三條物業管理企業可以預收不超過三個月的物業服務費。但物業服務合同約定先提供服務後收費的，從其約定。
第三十四條物業服務合同期滿不再續簽，依法或者按照約定提前解除合同的，應當提前兩個月通知對方。
物業服務合同終止時，物業管理企業應當在區(市)物業管理行政主管部門的監督下，將物業管理用房和本條例第二十四條規定的資料交還業主委員會，由業主委員會移交給業主大會新選聘的物業管理企業。
第三十五條有關執法人員依法進入物業管理區域執行公務時，物業管理企業不得阻撓。
物業管理企業應當制止物業管理區域內規劃、治安、消防、環保、物業裝飾、市政公用設施、綠化等方面的違法違規行為，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門接到物業管理企業的報告後，應當依法及時處理。
第三十六條物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章物業的使用和維護
第三十七條物業管理區域內按照規劃建設使用的建築物和設施不得擅自改變。
第三十八條物業管理區域內的停車場(庫)應當向物業管理區域內的業主和物業使用人提供。
第三十九條供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施的維護和養護責任。
前款所列單位應當在施工前告知物業管理企業並簽訂協議，做好施工現場的恢復工作。
第四十條業主裝修房屋應當遵守國家和本市的規定，以及業主臨時公約和業主公約。
業主裝修房屋應提前告知物業管理公司。物業管理企業應當將房屋裝修中的禁止行為、註意事項以及建築垃圾清運方式告知業主，並與業主簽訂相關協議。
第四十壹條物業* * *部位和* *設施設備專項維修資金按照國家有關規定籌集，歸業主所有。應當專門用於物業保修期滿後物業* * *部位和設施設備的維修以及大型設施設備的更新改造，不得挪作他用。
第四十二條住宅建設工程招標時，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額5%的比例預留建設工程質量保證金，並在合同條款中與建設單位就保證金的有關事項進行約定。建設工程質量保證金應當專戶存儲，專項用於保修期內的物業保修。
住宅建設工程竣工結算後，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款並預留保證金。
因建設單位原因造成住宅物業出現質量問題的，由建設單位負責維修，並承擔鑒定維修費用。建設單位不維護或者不承擔費用的，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。
合同約定的預留保證金到期後，建設單位應當將保證金退還給施工單位。
第四十三條業主決定利用物業* * *用房部分、* *用房設施設備進行經營的，應當按照規定辦理相關手續。收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。
第六章法律責任
第四十四條違反本條例規定的，依照國務院《物業管理條例》，由物業管理行政主管部門給予行政處罰。
第四十五條違反本條例規定，應當由工商、物價、公安、環保、城管、城市園林等部門處罰的，由有關部門依法給予行政處罰。
第四十六條當事人對行政機關的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執行。
第四十七條對物業管理區域內的違法行為，有關行政管理部門發現或者接到物業管理企業的舉報，應當予以制止和處罰而未予制止或者處罰的，由上級行政機關或者監察機關責令改正；造成嚴重後果的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第四十八條本條例所稱物業，是指已竣工交付使用的房屋、公共建築、附屬設施、設備及相關場地。
本條例所稱前期物業管理，是指在業主和業主大會首次選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業實施物業管理的活動。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維護、養護和管理，維護相關區域環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格，具備相應資質，從事物業管理活動的企業。
本條例所稱業主，是指房屋的所有人。
本條例所稱物業使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。
第四十九條本條例自2006年6月6日+10月6日+10月6日起施行。