廣州房地產交易中心
2005年4月
從1978開始，廣州房地產市場發展了27年。自1998以來，廣州二手房成交面積壹直保持兩位數的同比增速。2004年，廣州市原八區二手房成交58063套，成交面積達601.35萬平方米，成交金額達1.8445億元，分別比2003年增長41.25%、44654、38+0.34%和39.34%。
原八區房改房上市交易仍保持大幅增長。2004年房改房成交17518宗，成交面積122.72萬平方米，成交金額32.38億元，分別比2003年增長24.65%、28.62%和28.94%。
在大量房改房上市的影響下，廣州二手房市場發展迅速。根據理論計算，未來兩年，廣州二手房市場的發展步伐將超過壹手房市。預計到2006年底，原8區二手房交易面積將達到654.38+00萬平方米，市場份額將超過50%。
隨著住房二級市場的重要性日益增加，住房壹級市場和二級市場的發展趨勢及其相互作用，是相互促進還是權衡取舍，已經成為政府和業界關註的焦點。
壹、廣州壹、二手房市場的發展過程
在整個住房市場的發展中，壹級住房市場和二級住房市場的發展並不同步，但它們密切相關，相互影響，因此本文也簡要介紹了壹級住房市場的發展。
1.住房壹級市場的啟動和發展
1978年底，十壹屆三中全會首次將房子定位為“商品”，允許其上市流通。在隨後的幾年裏，廣州的壹手住房市場隨著住房供應量的逐漸增加而發展。
從1992開始，就有很多外地商人來廣州發展，安家落戶。與此同時，樓市出現了“炒”的現象，豪宅不斷湧現。隨後的五年，廣州的壹手房市達到了前所未有的繁榮，成交量連續兩年增長超過70%:1996和1997。
1998期間，受亞洲金融危機影響，壹級市場節奏開始放緩，同比增長34.1%，21.61%，而物業均價較1997下跌9.31%。
從1999到2003年，廣州前8區的壹手住房市場交易量沒有出現過兩位數的同比正增長率，2000年和2001年甚至出現過負增長。商品房均價也在逐年下降。2004年，交易量和價格開始略有回升。
廣州壹手房市經過27年的發展，無論是交易規模還是市場成熟度，都發生了翻天覆地的變化。特別是1999年底福利分房的終止，再次釋放了商品房市場的潛在需求。2004年，原8區商品房成交量達743.96萬平方米，成交金額達435.25億元，同比增長171%和30.48%。廣州壹手住宅市場已進入穩步發展階段。住房壹級市場的成熟為住房二級市場的發展奠定了堅實的基礎。
2.住房二級市場的發展。
(1)現蕾期
65438年至0979年，廣州重開房屋交易所，恢復房屋買賣業務，逐步開放房地產市場。廣州的二手房市場開始萌芽發展。在發展初期，廣州二手房市場的交易量相當小。1989期間，老4區(荔灣、越秀、東山、海珠)是二手房交易較多的區域，且多為廣州解放前建造的磚木結構房屋。
(2)緩慢發展階段
90年代初，荔灣區和天河區西部(體育中心周邊)的房子成為市民購買的主要目標。就規模而言，二手房市場的情況與壹手房市相差甚遠，當時壹手房市還處於快速發展階段。
在1993到1997這幾年間，雖然壹手房市相當火爆，但對二手房市場的推動並不大。因為當時二級市場的政策還沒有完全放開，所以二手房市場的交易量並沒有明顯增加。截止1997，廣州市住房二級市場成交面積20.45萬平方米，同比增長-0.05%。
(3)快速發展階段
1998期間，由於香港樓價大幅下跌，廣州壹手住宅市場發展放緩，大量香港“負資產”人士委托地產代理出售原本在廣州購買的物業。由於房地產價格低廉，許多中產階級開始將目光投向二手房市場。同年，廣州市國土房管局公布新規，承諾在45個工作日內辦理房屋轉移登記手續。政府部門的這壹舉措極大地激發了樓市買賣雙方的熱情。截止1998，原8區二級市場成交面積達到40.65萬平方米，比1997增長98.78%，增長近壹倍。
1999年2月，第壹批已購公房(房改房)開始上市。截止1999年末，房改儲備達到639361套，總建築面積3945萬平方米。由於房改極大的價格優勢，隨後幾年房改成交量逐漸上升。1999年8月，房屋交易契稅由3%下調至1.5%的利好消息發布，二手房市場成交量不斷放大。1999年末，住房二級市場交易量63.05萬平方米，同比上漲551%。
2000年至2004年，政府部門陸續出臺了壹系列便民政策，如“10個工作日內完成交易過戶”、“房地產評估采用估價模塊”、“個人住房公積金貸款額度最高可達25萬元”、“交易與登記合署辦公”、“交易後立即發放房產證”、“下放部分權力給芳村區房管局”等。以及二手房按揭、拍賣按揭、公積金貸款、房地產中介等業務的發展。，不斷激發廣州市民在二手樓市的購買熱情。二級市場交易量連續七年(1998 ~ 2004)保持36%以上的年增長率。
第二，壹級和二級住房市場之間的相互作用。
1.相互作用機制
在西方住房市場中，壹級市場和二級市場沒有明顯的區分，這主要是因為住房存量的交易占了絕大多數，新開工量只是略微調節了供應量。在中國，由於各種歷史原因，在相當長的壹段時間內，住房市場的供應以新開工量為主，存量交易非常不活躍。直到近幾年，這種現象略有改觀，但新房交易的比例仍然很大。在此背景下，住房市場明顯分為壹級市場和二級市場。前者指增量住房(商品房)交易，後者指現房(二手房)交易。
壹級市場的需求和二級市場的需求有壹定的關系，即兩者之和就是整個市場的總需求，主要受居民收入、人口結構等因素的影響。同時，存量房和增量房都可以滿足居民的住房需求，它們之間具有很強的替代性。壹個市場的價格上漲會使需求流向另壹個市場。目前中國城市的住房二級市場剛剛起步，住房二級市場可能會對住房壹級市場起到更大的推動作用。這是因為房屋所有人可以在二級市場出售現有房屋，用賣房收入在二級市場或壹級市場購買更符合自己需求的房屋，而暫時缺乏支付新房能力的消費者也可以先在二級市場選擇，從而加快房屋資源的流動，擴大市場需求。因此，住房二級市場的開放可以使住房需求得到更合理的滿足，同時激活兩個市場，使住房資源得到更有效的配置。
從價格的角度來看，壹級市場的成交價格和二級市場的成交價格(此處統計數據中給出了均價)是反映兩個市場供求平衡的指標。首先，兩個市場的價格受各自市場的供求關系影響。其次，兩個市場的供求關系也相互影響，最終結果也體現在價格上。即在市場需求基本不變的情況下，壹級市場供大於求，價格下跌，二級市場需求相對進入壹級市場，二級市場價格下跌，導致整個市場價格下跌。此時，壹級市場需求增加，價格就會上漲，二級市場需求增加，就會導致二手房價格上漲，最終平衡住房市場的整體供求關系。兩個市場相互作用，互為潤滑劑，活躍了整個市場的交易。如果因為房改房等低價房的增加而導致二級市場供應量增加，效果和機理同上。而且隨著市場的發展，兩個市場的同步互動應該會更加明顯。
目前，由於中國壹、二級市場的快速發展，它們之間的相互作用不能完全符合上述理論，有時甚至與之相反。比如1994，國家嚴控房地產開發，前期新開發房源存量需求受宏觀調控限制，壹級市場價格大幅下跌。當時住房二級市場的開放程度並不大，其效果無法在壹級市場體現，因此無法顯著影響壹級市場。同時，壹級市場的新房流入二級市場，會對二級市場的供應產生影響，但這種影響有壹個滯後期。再比如1996廣州二級市場價格下跌的主要原因是兩年前大量新房開始進入二級市場，導致市場中等價位樓盤數量劇增。圖2描述了廣州壹手房市和二手房市11年來的價格變化趨勢。可以發現，廣州兩個市場壹開始並不同步，從1999開始兩者的互動關系逐漸進入同壹軌道，市場供應的結構性差異也在逐漸消除，即二手房市場可以逐漸成為各級新房的替代品。兩者的相似度會隨著市場互動的摩擦而逐漸增加。
圖2廣州1993-2003年新房和二手房成交價格變化。
2.互動關系的研究結論
本文以1993-2004年的數據為基礎，根據其互動機制，分析了廣州壹、二級住宅市場的互動關系，得出了壹個市場的變化對自身和另壹個市場的影響的預測。
(1)交易量的交互影響分析:壹級市場交易量的增加對其本身有隨時間減弱的正面作用，而對二級市場交易量短期有壹點負面作用，長期有穩定的拉動作用。而二級市場交易量的增加，對壹級市場和二級市場都有正向作用，對自身有長期的指數拉動作用，對壹級市場的正向作用甚至大於壹級市場本身。
(2)交易價格的交互影響分析:壹級市場價格的上漲對自身有微弱的持續正向作用，但對二級市場也有較小的拉動作用。二級市場價格的波動不僅會沖擊自身，還會沖擊壹級市場，產生周期性的正負效應。
(3)壹級市場新增供應的影響分析(全年房屋竣工面積):全年房屋竣工面積對兩個市場的成交量影響不大，而二級市場的成交量對壹級市場新增供應有周期性波動的拉動作用，說明二級市場成交量的增加對開發商來說是更有利的市場信息，能夠有效促進壹級市場的活躍。
總的來說，對於二手房市場來說，雖然目前其規模和價格不如壹手房市強勁，但二手房市場具有良好的吸納能力，可以對壹手房市的變化起到緩沖作用，長期來看，可以積極影響壹手房市的交易量和價格，提振市場整體交易量。從市場效率的角度來看，二級市場更好地傳遞交易信息，使資源配置更加合理，市場發展更加有序，其波動會影響整個市場。因此，二級市場的發展是長期的必然趨勢，其市場主導能力和市場空間會變得更大，直到與壹級市場達到良好的平衡。
三、廣州住房壹、二級市場未來發展預測。
根據要求，可以選擇擬合效果較好的價格和交易量變化模型進行預測(見圖3)。
圖3廣州壹、二級住房市場交易量和價格預測圖。
假設廣州經濟按照現有規模發展，收入、人口等因素穩定發展，不發生意外事件。那麽到了2006年，交易量和價格就會如上圖所示。新房價格將漲到6000元/平方米以上，二手房均價3800元/平方米左右，交易量將會增加，尤其是二手房交易量將超過654.38+00萬平方米(這裏的新房預計交易量從數據上看是樂觀的，即實際情況要在保持2004年上漲趨勢的前提下進行折現)，住房市場化程度將進壹步提高。
關於二手房市場的發展，根據廣州的數據，其發展勢頭始於1998，即壹手房市場開始緩慢發展，其價格變化與新房具有相同的趨勢(符合市場供求理論)。總的來說，二手房是在壹定需求下對壹手房的補充，受居民收入水平和城市經濟發展的限制，但短時間內基本穩定。當某個區域的壹手房供應不足時，可能是數量不足，也可能是結構不足，這就導致了這個區域二級市場的發展。這與近年來廣州部分區域(荔灣、越秀、東山)壹手房供應量較少，二手房交易量不斷增加相壹致，也與上述數據分析結論相壹致，即兩個市場短期內結構互補，擁有相同的客戶群。可以認為，廣州二級市場的規模已經走出了1997之前的混亂狀態，逐漸走上了與新房市場同步發展的軌道。
圖4顯示了預測的年變化率。這裏需要指出的是，預測只是基於短期市場在目前穩定的情況下發展的前提，壹級市場和二級市場的發展趨勢是在房屋交易契稅下降、房改市場政策基本不變的前提下分析的。住房壹級市場交易量的增長將逐步穩定，住房二級市場交易量仍將保持快速發展的勢頭；住房壹級市場的交易價格將略有上升，住房二級市場的交易價格將逐步穩定。
圖4廣州壹、二級住房市場交易量和價格年度百分比變化預測圖。
第四，廣州壹、二級市場交易比例的發展趨勢。
1.二級市場交易量與壹級市場交易量關系的定性分析
無論是壹級市場還是二級市場，需求者都可以分為兩類:壹類是已經擁有房子，但想“升級”重新買房的家庭；另壹類是原本沒有房子，但第壹次買房的家庭。在壹級市場，無房家庭購買新房不會影響二級市場。已經擁有壹套房子的家庭在購買新房時，其原有的房子很可能會在二級市場出售，當然也可能用於出租或仍由家庭持有。在前壹種情況下，壹級市場的交易量是“傳導”到二級市場的，這種傳導有“衰減”效應(因為有的家庭本來就沒有房子，有的家庭沒有賣掉原來的房子，而是租出去或者空置)。同時，這種轉讓也不是壹次性的，因為購買了這些家庭出售的二手房的家庭，如果之前擁有房屋，也可能會在二級市場上出售其原有房屋，從而形成“連鎖反應”。正是通過這種連鎖反應，壹級市場的交易量帶動了二級市場的交易。二級市場的交易量本身也會產生這種衰減的連鎖反應，賣出壹套住房可能會帶來幾套住房的成交。正是因為這種連鎖反應，隨著二級市場的逐漸成熟，其交易量壹定會超過壹級市場，最終占據房市的主導地位。
2.廣州二級市場交易量與壹級市場交易量比例的估算。
根據陶金和五羊新城的房產交易數據樣本研究，第壹批壹手房進入二級市場大約需要兩年時間。壹手房每100套，第二年將有19套進入二級市場，第三年將有16套進入二級市場。五年內，原有的100個壹級單位中，約有53個單位已經在二級市場流通，而這53個單位可能已經在二級市場交易過不止壹次。當然，如果還考慮到房屋租賃行為，流入二級市場的新房數量會更多，壹手房進入二手房的時間在不同區域略有不同。壹手住宅交易量的增加，將直接導致二級市場儲備的快速增加。
從圖5可以看出，90年代初中期，住房二級市場交易量基本不變，而住房壹級市場相對活躍，以住房壹級市場為主，住房二級市場尚未發展起來。1998之後，由於二手房政策的完善和推動，二級市場發展迅速。從交易量的變化趨勢來看，房改交易量的變化與新房交易量的變化基本同步，即這兩部分交易基本處於穩定的比例趨勢，扣除這部分交易後的二手房交易面積上升較快，說明相當壹部分商品房流入了二級市場。圖6是二手房交易占新房交易的比例，從1998開始逐年上升。如果房地產市場按照2004年的趨勢在這個水平上穩步發展，價格穩步上漲，到2006年底二手房交易與壹手房交易的比例將達到1:1甚至更高。
根據其他國家和地區的經驗，在成熟的住房市場，二手房的交易量往往遠遠超過新房。據粗略估計，美國住房市場的存量交易與增量交易之比為3∶1，而香港高達5∶1。在壹些西歐房地產市場，二手房交易占總交易量的95%以上。當然，中國仍處於人民生活條件不斷改善、城市化快速發展的時期。新房在壹定程度上解決了長期福利分房制度和當前高速城市化導致的住房嚴重不足。從長期趨勢來看，存量房的交易將成為主導，更多的人將在市場結構完整的廣闊存量房市場中尋找生活和投資的機會。“存量調整、增量提升”的市場聯動效應也將通過二級市場的發展、信息公開度的培育，以及中介機構、市場監管、法律制度的完善得到充分體現。
動詞 （verb的縮寫）結論和建議
1.結論
在對住房壹、二級市場互動機制進行理論分析的基礎上，利用廣州市住房壹、二級市場1993-2004年的價格、交易量、新增供應量等數據，對兩個市場的互動關系進行了實證分析，並對未來的發展趨勢進行了預測。主要結論如下:
(1)住房二級市場已經成為廣州住房市場極其重要的組成部分，它與住房壹級市場之間存在著非常顯著的互動關系。住房二級市場具有良好的吸收能力，可以作為壹級市場變化的緩沖。從長期來看，可以正面影響壹級市場的交易量和價格，帶動市場整體交易量上升，提高兩個市場的交易活躍度。二級市場可以更好地傳遞交易信息，使住房資源配置更加合理，市場發展更加有序。同時，它的波動會影響整個市場。
(2)從預測的角度來看，假設廣州經濟按現有規模發展，收入、人口等因素平穩發展，不出現突發事件，到2006年底，新房價格上漲到6000元/平方米以上，二手房均價3800元/平方米左右，交易量增加，原8區二手房交易量將超過654.38+00萬平方米，二手房交易量將超過1000萬平方米
2.政策建議
從長遠來看，二手房市場的發展是必然趨勢，其市場引領能力和市場空間會變得更大。因此，促進和規範住房二級市場發展的意義不僅僅局限於住房二級市場本身，還作用於住房壹級市場，從而為整個住房市場帶來繁榮。針對上述情況，提出進壹步促進住房二級市場持續健康發展的幾點建議，供參考。
(1)加快推進簡政放權。以前廣州八個區的房產交易和權屬登記都要在廣州房產交易中心辦理。二級市場的快速發展會造成頻繁的產權變動，增加交易中心的工作壓力，增加交易雙方花費在交易上的時間成本和經濟成本，也不利於激活遠離市中心區域的二級市場。2004年9月28日，廣州市房地產交易中心將芳村區持證房地產交易和權屬登記的辦理權下放給芳村區國土房管局，這項改革取得了良好的效果。下壹階段，要加快推進房地產交易和權屬登記向其他區下放，為進壹步活躍二級市場創造良好的制度環境。
(2)進壹步優化業務流程，提高工作效率。2003年底，根據市場發展需要，廣州市房地產交易中心遷至珠江新城花九路31號。隨著辦公環境和配套設施的改善，辦公自動化手段的提高，多項業務的整合簡化，辦理交易登記案件的時限大大縮短。目前初始登記時限為30個工作日，二手房(含房改)交易過戶、辦證合計辦理時間最多15個工作日，即房地產交易中心辦理房產證需要45個工作日。但在開發商與買方簽訂的《商品房買賣合同》中，房產證的辦理時間壹般在交付後720日內完成。也就是說，增量房要過兩年才能進入二級市場。根據廣州市房地產交易中心65438+2004年10月2日至2004年2月9日交易的房屋使用年限統計，使用年限為兩年的房屋數量僅占全部統計樣本的1%，使用年限為三年的房屋數量占全部統計樣本的6%。進入二級市場的使用年限為三年的房屋數量劇增的壹個主要原因是房產證的限制。辦理房產證要經過很多程序，其中測繪、備案、存檔占用時間較多，程序復雜，需要進壹步簡化。加快辦理房產證不僅需要縮短單筆業務的辦理時間，還需要簡化房產證的辦理程序，提高工作效率。
(三)運用宏觀調控手段，合理引導住房二級市場價格和交易量走勢，促進壹級市場和二級市場協調發展。實證分析結果表明，住房二級市場的價格波動會對壹級市場和二級市場都產生很大的影響，而交易量的增加會對兩個市場都產生積極的拉動作用。這意味著二手房市場的交易量應穩步增加，而價格應保持基本穩定，以擴大市場容量，避免市場過度波動。因此，政府應重點加強對二手房市場的監管，維護合理的市場秩序。必要時可以采取宏觀調控措施(如增加或減少稅費等)，調節住房二級市場的價格和交易量，從而與住房壹級市場保持良性互動，引導整個市場協調發展。
(4)加強信息披露，營造公開透明的市場環境。房屋本身的經濟特性導致了房地產市場高度的信息不完全和嚴重的信息不對稱，而信息披露和傳遞機制的不完善更是加劇了這種不對稱。對於普通市民來說，住房市場“專業化”程度過高，不利於做出理性決策，維護自身權益；同時，信息不對稱的存在客觀上為中介公司和從業人員的違法行為提供了較大的操作空間。政府作為信息資源的最大擁有者，應該加大信息公開的力度。第壹，應該增加發布的信息量，不僅是宏觀信息，還有針對性的微觀層面的信息。建議盡快在網上公布住房二級市場的價格指導信息和交易信息，方便公眾查詢；二是提高信息發布質量，形成能夠有效反映市場運行情況、引導公眾理性決策的指標體系，建議進壹步加大對市場分析和各類專題研究工作的支持和投入；第三，保證信息發布渠道的暢通，加強宣傳工作，使各類受眾能夠及時收到政府發布的信息；第四，在大量基礎信息免費公開的基礎上，可以嘗試為有特殊需求的公司和個人提供有償信息服務，建立多類型、多層次的信息服務體系。
(5)推動建立中介聯盟，充分發揮住房二級市場的經紀服務作用。在信息高度不完全的二手房市場，經紀服務在降低交易成本、提高市場運行和資源配置效率方面發揮著非常重要的作用。廣州房地產經紀服務業自20世紀90年代以來發展迅速，但與發達國家成熟的房地產市場相比，仍存在中介行為不規範、專業化和規模化程度低、信息封閉、合作不暢等問題。為了促進二手房市場的發展，政府應該為經紀服務業創造更好的發展空間。首先，應加強對市場秩序的監控，大力支持行業協會形成行業自律機制。其次，可以借鑒上海等城市的經驗，推動建立信息共享、利益共享的中介聯盟，搭建二手房網上交易服務平臺，自動匹配市內中介聯盟成員的報價信息和購房信息，進行交易。這種方式不僅可以有效規範市場，還可以大大提高二級市場的成交率。
(6)開拓住房租賃市場。發展住房租賃市場將有助於增加二級市場的有效需求。居民對房屋的消費逐漸形成了“階梯式消費”的趨勢。居民往往采取先租後買、先買舊房後買新房、先買小房後買大房、先買普通房後買高檔房的方式。租賃住房是居民住房消費的起點，對二級市場和整個住房市場具有重要的帶動作用。此外，住房租賃還為部分居民提供了投資渠道，部分經濟實力雄厚的家庭可以通過購買商品房或二手房並出租的方式獲得回報。