1.房地產調控政策走向
據預測，2007年房地產調控的關鍵是加強政策落實，政策的重點是加快住房結構調整，完善住房保障體系，大力規範市場秩序，繼續做好監督檢查。同時，鑒於當前我國經濟社會矛盾的復雜性和房地產市場主體行為的不確定性，房地產調控政策仍存在壹定的不確定性。
2.房地產市場狀況
據預測，2007年中國房地產市場的整體發展將有所好轉，結構調整的趨勢將進壹步加大，市場分化的特征將更加明顯，但市場的改善仍是壹個漸進的過程。這主要表現在四個方面:壹是房地產市場需求仍然比較旺盛；第二，房地產市場的投資和供應結構將大大改善；三是房價整體漲幅將企穩回落，各細分市場價格走勢分化；四是中西部地區和二三線城市房地產市場快速發展態勢基本形成，大型房地產企業集團跨區域經營格局更加明顯，全國房地產市場波浪式擴張格局初步形成。
3.同行業競爭進壹步激烈。
目前，我國商業銀行在對公房地產信貸業務市場競爭激烈，特別是近年來，各家銀行都把大力發展個人住房貸款業務作為戰略轉型的重點。為促進個人住房貸款業務發展，各銀行加大了對優質房地產開發企業和優質住宅的公共房地產信貸資源配置。目前，開創了第壹筆也是最大壹筆對公房地產信貸業務的中國建設銀行，憑借其傳統優勢，仍占有較大的市場份額，保持著較強的競爭優勢；近年來，中國農業銀行在業務結構中壹直積極發展資產質量和效益良好的房地產信貸業務，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行和中國工商銀行上市後，對公業務板塊的調整大大增強了其業務競爭力和後發優勢；民生銀行等股份制商業銀行依靠靈活的激勵機制，加大優質客戶營銷力度；隨著中國加入NT0五年後金融業的全面開放，外資銀行將充分利用其優越的管理能力和風險控制能力，依靠領先的產品和服務，進壹步占領北京、上海等重點城市的部分高端市場。此外，隨著國家開發銀行逐步向商業銀行過渡，市場競爭將進壹步加劇。
4.直接融資的影響
發展房地產直接融資在壹定程度上既是我國房地產市場和金融市場發展的客觀需求，也是人民銀行等政府部門積極倡導和努力的發展目標。近年來，在銀行信貸閘門持續收縮後，或因資金鏈緊張，或因拓展業務、儲備土地資源的需要，或因收購其他房地產企業股權或資產的需要，許多房地產開發企業紛紛尋求通過IPO、配股、私募、信托、債券等多元化融資渠道籌集資金。越來越多的房地產企業，尤其是優質房地產企業，將尋求更多形式的金融支持，這將在壹定程度上分流我國商業銀行更好的信貸需求。
二、當前形勢對我國商業銀行房地產金融業務的影響
當前，我國商業銀行的房地產金融業務機遇與挑戰並存。
1.發展機會
壹是有利於商業銀行業務持續健康發展。根據我國“全面建設小康社會的居住目標”，為實現2010年城鎮人均住房面積30平方米的目標，可以明確預測，未來我國房地產業仍有較大的發展空間，這為商業銀行拓展房地產金融業務空間提供了依據。目前，國家對房地產市場的宏觀調控有利於房地產行業的長遠發展，從而有助於房地產金融業務的持續健康發展。
二是有利於商業銀行優化業務結構。隨著土地和信貸政策的收緊，房地產市場將進壹步出現優勝劣汰的局面，有利於商業銀行優化房地產客戶結構；中西部地區和二三線城市的發展有利於商業銀行拓展業務和發展的新的區域空間；以普通住房為主的自住需求得到了政府的進壹步引導和支持，有利於商業銀行貸款進壹步投向有真實需求的普通住房項目。
第三，有利於商業銀行防範和化解信貸風險。壹是2006年監管政策再次重申自有資金低於35%等貸款條件的企業不得發放貸款，並增加了新的信貸管理要求，表明管理部門旨在建立規範商業銀行穩健經營的長效機制，有利於商業銀行進壹步強化風險防範意識。二是相關量化指標有利於商業銀行清晰準確地把握政策，增強管理的科學性和可操作性。比如90平方米以下的住宅比例不低於70%，有利於商業銀行分支機構以此為標準，掌握普通住宅項目的準入條件，提前排查風險；再比如，規定空置三年的商業用房銀行不得作為貸款抵押物，會促使商業銀行在發放貸款時選擇更好的抵押物或者加快貸款資金的回收。第三，房地產市場的信息透明度將加強，這將有助於商業銀行實時監控項目銷售情況。
2.面臨的挑戰
首先，政策風險仍然存在。目前中國的房地產市場在壹定程度上還是政府主導的市場。調控政策能否達到預期目標，取決於相關部委和地方政府的具體措施，以及市場主體的反應。市場發展和未來政策導向存在壹定的不確定性。這使得商業銀行對市場、項目、客戶的判斷更加困難，信貸業務潛在風險增加。
第二，當地房地產市場的風險仍然存在。首先，部分區域部分樓盤銷售進度放緩或賣不出去的可能性依然存在。其次，在宏觀調控背景下，部分中小房地產開發企業綜合實力弱，負債率高，無法獲得持續的資金支持，資金鏈面臨斷裂風險。再次，土地供應方式的調整、土地使用權出讓收支和拆遷規模的控制對土地儲備貸款有壹定影響。比如調控政策調整了供地模式，由過去單壹的最高價土地，轉變為在限戶型、限房價的基礎上，競爭性地價、實價的綜合競價模式。因此，未來可能出現地價下降或“拍賣”現象，導致政府土地出讓收入低於現有土地收儲成本或根本無法實現土地出讓收入；又如，調控政策適度控制了拆遷規模和進度，會增加土地收儲過程的不確定性。
第三，市場發展的加速分化對商業銀行的房地產信貸管理水平提出了更高的要求。房地產市場的差異不僅體現在不同區域層面的同壹產品市場上，也體現在同壹區域層面的不同產品市場上。這就要求商業銀行根據市場的差異化特點，進壹步細化商業銀行的房地產信貸政策，科學制定有區別、有保有壓、有進有退的差異化政策。
第四，同業競爭的加劇和融資渠道的多樣化對商業銀行的管理和服務提出了更高的要求。近年來，土地和金融調控政策的加強，進壹步表明了資金和企業實力對企業發展的重要性。比如土地的招標方式對地價款的支付時間有嚴格的要求，沒有足夠資金實力的公司無法在短時間內完成地價款的支付。壹方面，商業銀行將在少數符合監管要求的優質客戶和項目上加劇競爭。另壹方面，由於開發企業的資金需求與符合監管要求的信貸供給存在時間錯配，房地產開發企業在滿足“四證齊全”等信貸條件時，往往不再需要銀行信貸支持。越來越多的開發企業積極尋找傳統銀行信貸之外的其他方式獲得資金，這將對商業銀行的有效信貸需求產生巨大影響，這就要求商業銀行在信貸流程、品種、服務等方面積極采取相應對策，擴大有效業務需求。
第三，當前形勢下我國商業銀行房地產金融業務的發展策略
l正確解讀調控政策，科學分析房地產市場形勢，特別是加強對本地房地產市場的分析和相關政策的研究。
我國商業銀行要正確認識房地產調控政策對促進房地產業持續健康發展的深遠意義，明白調控的重點是發展“滿足當地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解監管政策的認真執行和業務的穩健發展具有內在的協調性和壹致性。鑒於房地產行業區域性強、各地情況差異大，商業銀行壹方面要加強與地方政府部門的溝通，重點分析關註規劃、國土、規劃、建設等地方政府部門已經或即將出臺的實施細則或政策措施；另壹方面，要認真分析當地房地產市場的供求狀況、市場運行特點，以及各項政策對當地市場和商業銀行房地產信貸業務可能產生的影響。通過加強對區域市場的分析和研究，可以增強對業務發展環境判斷的準確性，為業務決策提供更科學的依據。
2.強化經濟資本對風險資產的約束，實施科學的貸款總量和投放節奏策略。
商業銀行應以監管部門的資本充足率要求為導向，強化資本對風險資產的約束，以經濟資本配置為重點，實現對公房地產金融業務中各類風險資產的有效配置。要根據自身資產負債結構、房地產行業風險限額等指標，合理確定銀行全年房地產公司信貸業務的發展規模。同時，要綜合考慮各分行2006年業務發展、2007年房地產市場、客戶和項目儲備情況，科學合理制定各分行2007年房地產公司信貸業務發展規劃，建立各分行業務新增控制目標與資產質量水平掛鉤的動態調整機制。對於資產質量出現不同程度惡化的分行，其新增規模應相應減少。為避免全年業務發展大起大落，商業銀行應指導分支機構加強對年內擬投放客戶和項目的分類、排序和規劃管理，根據全年新增規模合理配置信貸資源，科學把握貸款投放節奏，切實做到投放時間均衡、規模控制有效。
3.細分客戶，扶優汰劣，實施客戶結構調整策略。
商業銀行要在客戶細分的基礎上，根據各項業務的不同特點，制定科學合理的客戶準入和退出標準，實行優秀客戶準入和不良客戶退出機制，實施“有進有退、進退並重、有為而後好退”的客戶結構調整策略。壹方面，在業務受理初期，要嚴格按照既定的客戶準入標準，規範客戶信用營銷和信貸管理，將風險控制門檻前移。在房地產開發貸款業務中，要重點支持資質等級高、信用好、綜合實力強、經營業績好的房地產企業(集團)，或成長性、盈利性好的房地產項目公司；對於不屬於上述優質客戶的壹般客戶，除符合中國人民銀行和中國銀監會規定的貸款條件外，客戶還應符合以下條件:開發企業或其股東、主要負責人具有豐富的房地產開發經驗，有成功運作房地產的案例，投資者和開發企業近兩年無拖欠銀行貸款的不良信用記錄；對空置率大、資產負債率高的房地產開發企業，要嚴格控制貸款；對資本金達不到規定標準、挪用和逃廢註冊資本的開發企業、未按合同約定支付工程款並被建設行政主管部門列為信用不良單位的開發企業，不得發放房地產開發貸款。在土地儲備貸款業務方面，重點支持法人組織完善、資本充足、管理規範、壟斷經營、地方政府財務狀況和信譽良好、房地產市場行為規範、發展前景良好的省、直轄市和經濟發達地區中心城市的土地儲備機構；對符合上述條件的其他城市，應謹慎發放土地儲備貸款。另壹方面，商業銀行要實行劣後客戶退出機制，利用監管的有利時機，主動退出規模小、風險高、效益差的客戶。當客戶能夠正常經營，但發展前景不佳，財務狀況惡化，客戶決策出現偏差和錯誤，或存在潛在風險，或客戶經營期即將到期，正在經營的項目即將完工時，應采取措施主動退出。
4.合理把握貸款項目投向，實施項目結構調整戰略。
與商業銀行的壹般公司貸款相比，包括房地產開發貸款和土地儲備貸款在內的公司房地產信貸業務的突出特點是還款來源主要依賴於特殊產品——房地產項目的銷售/轉讓收入。因此，貸款項目的選擇對商業銀行來說意義重大。
根據我國政策導向和市場發展情況，商業銀行房地產開發貸款應重點支持具有區位優勢、價格適銷對路的中小套型住宅項目，積極支持節能省地項目；嚴格控制向價格明顯高於當地平均水平的大戶型高檔商品房和寫字樓、商業設施等非住宅項目發放房地產開發貸款；嚴禁向不符合當地經濟發展水平的“形象工程”、“政績工程”和各種違規房地產項目發放貸款。對於土地儲備貸款，商業銀行應審慎選擇土地儲備貸款項目，擬收購儲備的土地應符合城市開發建設和近期城市建設規劃的需要，納入政府制定的年度土地收購儲備計劃，並具有擬收購土地的選址意見。未納入統壹規劃管理、未按要求編制和調整近期建設規劃的各類開發區、園區和Sasaki(縣)變更後的土地，不得發放土地儲備貸款。
5.積極關註區域發展趨勢，實施區域結構調整戰略。
根據我國經濟和房地產市場的發展特點，東部地區尤其是珠三角、長三角和環渤海地區仍是市場發展最重要的區域，值得商業銀行重點支持，應重點關註市場秩序規範、具有後發優勢、房價穩定的區域性中心城市。對房價高、波動大的城市要註意審慎投資，對房地產投資過熱、房價上漲過快、房地產市場秩序混亂的地區要嚴格控制投資。此外，積極支持發展潛力大的中西部地區和二三線城市，穩步提升市場份額。
6.區分和實施差異化服務和管理策略。
為有效實現上述客戶、項目和區域結構調整，商業銀行應重點在以下幾個方面加強信貸服務和管理。壹是建立業務流程綠色通道，對重點項目支持的區域、客戶和項目給予優先考慮，減少信貸準入審查環節，優先安排專業人員完成重點客戶和項目的評估，優先審批，適當延長授信期限；二是建立差異化定價和擔保機制，對重點領域、客戶和項目給予優惠貸款利率，適度降低擔保條件；對審慎支持和不予支持的客戶和項目，原則上應提高貸款利率和擔保條件；三是建立差異化的客服團隊。對於重點支持的客戶和項目，特別是跨區域的重點客戶，要建立專門的客服團隊，為客戶提供及時便捷的服務。第四，建立差異化的資源配置機制，在信貸規模和營銷費用上向重點支持的區域、客戶和項目傾斜。
7.強化風險和質量意識，實施動態風險監測和預警，穩步提升資產質量戰略。
首先，要加強市場風險的防範。商業銀行應當提高對房地產市場發展形勢的分析和預測能力，及時對不利於房地產信貸業務發展的因素進行預警分析，規避和防範房地產市場風險。要特別關註不同地區經濟發展不平衡帶來的區域市場調整風險，不同地區房地產市場發展水平不同可能帶來的產品供給結構性失衡風險，國家加強房地產市場調控的政策風險，規避市場本身不成熟、不規範可能帶來的市場風險。其次，要加強信用風險的防範。商業銀行應提高對客戶信用風險的評估能力。要加強對房地產企業客戶的信用評價和綜合授信，積極推進客戶信用評級，擴大信用評級覆蓋面，實現科學測算、合理授信，提高客戶評價和授信質量。應根據客戶的評級結果和授信額度，科學合理地開展授信業務。三要加強操作風險防範。商業銀行應認真執行房地產金融業務操作規程，嚴格執行貸款“三查”制度(指企業發放貸款時所做的貸前調查、貸中審查和貸後檢查)，加大對違規貸款的處罰力度，有效防範操作風險。根據房地產開發貸款和土地儲備貸款的業務特點，商業銀行應探索和完善項目貸款資金的封閉運行管理，有效控制項目信貸資金的使用，防範客戶抽逃、占用或挪用資金導致的信貸風險。
8.以客戶為中心，以市場需求為導向，實施產品創新戰略。
首先，商業銀行要加快對傳統房地產開發貸款產品的梳理，優化傳統信貸產品。根據住宅、寫字樓、商業設施、工業建築等不同物業的性質及其目標客戶的特點，細化和差異化房地產開發貸款的產品要素，制定差異化的服務措施，提高房地產開發貸款對客戶需求的滿足程度。當前應結合當地政策和市場情況，特別是加快探索適合中低收入者和中低價位住房需求特點的產品，實現我國商業銀行商業價值和社會利益的有機結合。其次，商業銀行要積極探索新的業務品種和業務模式。例如，壹些企業對壹些商業物業采取長期持有運營而不是傳統的開發後銷售運營模式，並加快研發適合運營物業的產品。同時，要加強信貸業務和投行業務的聯動。共同為客戶提供財務顧問服務等，積極適應客戶多元化融資和商業銀行綜合化經營的發展趨勢。