對於房地產行業來說，這個本該收獲的金秋，卻變成了初冬。
據統計，今年2-8月，全國房地產市場成交分別同比下降3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%、14.9%。北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經濟發達省市的商品房成交量降幅超過20%。進入傳統銷售旺季“金九銀十”，開發商絞盡腦汁，打折、特價、送裝修、送車，甚至“買房免費”、直接降價...但買家似乎並不買賬。從9月1到10月19，北京共有17321套拍賣行網簽，日均353套，同比下降28.8%。從其他城市的公開成交數據來看，成交量較去年同期明顯下滑，“金九銀十”質量不足。
央行近日發布的三季度城鎮儲戶問卷調查顯示，未來三個月打算買房的居民比例為13.3%，為1999年調查開展以來的最低水平。其中，在被調查的七大城市中，未來三個月計劃在北京、上海、廣州等壹線城市買房的人數比例不到10%，甚至低於全國平均水平。自去年第四季度以來普遍存在的觀望情緒越來越嚴重。
成交量的持續低迷使得廣州、深圳等地房價下跌，北京、上海等城市也出現明顯松動。國家發改委公布的數據顯示，前9個月70個大中城市房價漲幅震蕩下行，8月份房價下行趨勢逐漸明顯。“買漲不買跌”的心態讓購房者進壹步觀望，加劇了成交量的惡化。
“市場調整還會繼續，要看持續多長時間，到什麽程度。”過去壹年學術界和產業界對市場走勢的激烈爭論也趨於壹致。
盡管上海、杭州、Xi、南京、福州等城市的地方政府最近出臺了壹些補貼措施，鼓勵購房者買房。央行壹個月內兩次下調利率和存款準備金率。上周，財政部出臺了減少住房交易稅費、擴大商業性個人住房貸款利率下調幅度等措施，以改善住房消費的政策環境。但如果購房者不改變房價進壹步下跌的預期，宏觀經濟環境仍存在諸多不確定性，這個冬天可能不會很快結束。
降價、融資、縮減規模、節約成本-
準備好冬天的被子
冬天註定難熬。過去幾年，大多數房地產企業依靠快速拿地、快速開發、快速銷售的模式，在壹定程度上規避了市場風險。在成交量低迷、銷售緩慢的情況下，在建項目資金壓力、成本上升、土地儲備資金壓力等各種壓力正在匯集。此外，銀行信貸對房地產行業仍然緊張，資本市場表現疲軟，這使得企業寒氣倍增。
現在是冬天。被子在哪裏？
“65438年2月和明年3月，我們將分兩次償還銀行貸款。如果此後市場仍無起色，我們打算犧牲兩三個項目，虧本促銷以回籠資金。”江蘇壹家房地產公司的銷售經理告訴記者，“幾年前我對行業判斷過於樂觀，攤子鋪得太大。現在它是第壹個活下來的。”
“降價，只有降價。”中國社會科學院金融研究所研究員尹中立認為，目前房地產市場的主要矛盾是過高的房價與普通居民購買力之間的矛盾。市場上雖然有各種打折促銷，但還是遮遮掩掩的，公開降價的比較少。只有企業明確大範圍降價，房價接近購房者預期，觀望情緒才能緩解，成交量才會回升。“房地產行業從前兩年回到了‘現金為王’的時代。誰能快速回籠資金，誰就能活下來。”尹中立說。
壹些大房企在行業內率先降價，確實在短時間內加速了資金回籠，搶占了寶貴的現金流。8月底，萬科刮起了從珠三角到長三角的樓盤降價風，最低降價70%到30%。上海中秋促銷短短兩天，銷售金額達到2.68億元。整個9月，萬科實現銷售面積53.2萬平方米，銷售金額43億元，較8月分別增長12.2%和5.7%。搶先降價效果明顯。同樣，黃金周降價銷售的恒大地產和保利地產也取得了不錯的成績。但對於大多數反應遲鈍的房企來說，跟隨大房企腳步的降價，目前並沒有取得明顯的效果。
短期的銷售回款不足以度過漫長的冬天，而銀行對房地產行業的信貸依然緊張，資本市場的低迷也讓很多企業的融資步伐放緩。據統計，在股市大漲的2007年，企業融資活動產生的現金流達到6543.8+0064億元，而今年壹季度融資活動產生的現金流為349.46億元，二季度僅為94.66億元。在這種形勢下，發行公司債和民間高息貸款等融資方式成為眾多房企緩解資金饑渴的選擇。
據統計，今年3月以來，金地、保利地產、新湖寶、萬科、北辰實業、中糧地產等數家房企共發行公司債6543.8+057億元。金融街、泛海建設也在積極籌備發行公司債。房地產成為今年發行公司債最頻繁的行業。
與此同時，房地產企業借高息貸款的膽子越來越大。據浙江紹興壹家房企負責人介紹，當地房企為了渡過難關，敢借“壹個月利潤壹毛(10%)”。他說，“這種貸款是兩三個月的短期貸款，風險很大。如果到時候還不起來，開發商就只能逃了。”
壹方面是找錢，壹方面是存錢。為了更好地把僅有的資金用在“刀刃”上，壹些房地產企業開始減少建築面積，降低投資規模。
首創置業近日公開表示，公司建築面積將由原來的654.38+0.5萬平方米縮減至60萬平方米，縮減60%。2009年的竣工面積也將從200萬平方米大幅縮減至88萬平方米。據統計，2008年壹季度，房地產業新開工面積、竣工面積和施工面積同比增長25.9%、26.9%和27.5%。與去年同期相比，增長速度明顯提高。到二季度，新開工、竣工、施工面積同比增速分別為14.1%、4.4%和15.0%，增速明顯回落。
“不僅要警惕現在房價的大幅下跌，還要擔心兩三年後房價的暴漲。”中國城市規劃設計研究院居住區研究中心副主任趙認為，房地產行業投資增速放緩的趨勢已經出現。此外，今年土地市場交易低迷。預計未來房地產新開工和施工面積將繼續下降，隨之而來的是兩三年後市場供應量的明顯下降。他擔心，如果這種情況持續下去，市場存量消化到壹定程度後，市場會再次供不應求，可能引發房價的又壹輪暴漲。
此外，過去財大氣粗的房地產企業也從內部入手，降低開支和成本。今年下半年以來，壹些地方的房企開始裁員，“瘦身”活動逐漸蔓延到北京、廣州等地，壹些小企業甚至裁員50%以上。
香江葉巍董事長方表示，對於房地產行業來說，人力成本和管理成本所占比例相當小，裁員只是“下上策”。不僅如此，如果未來市場成交量沒有明顯回升，企業在價格上“死扛”，任何其他方法都只能暫時生存，長期只能“死路壹條”。
業績分化，並購步伐加快，當前策略不同——
適度整合有利於健康發展
業內人士普遍認為，這壹輪市場調整必然帶來房地產行業的“體面整合”，這是企業兼並重組的大好機會，實力較弱的開發商將受到較大沖擊，而有實力的開發商可能通過快速銷售和回籠資金，騰出手來收購中小開發商和爛尾項目。
8月，當萬科將降價風吹向長三角時，業內人士壹度判斷萬科此舉是為了贏得未來。公司公告顯示，截至9月底，萬科已收購項目28個，其中通過並購方式收購項目25個，占項目面積的84%。
市場對並購重組反應積極。北京產權交易所的分析報告顯示，9月份最受投資者關註的行業是房地產行業。其中，北京東方時代房地產開發有限公司轉讓11.13%股權，成為投標人數最多的項目。佛山金色陽光房地產開發有限公司轉讓100%股權，成為投資者最關註的項目。“以前壹些談不攏價格的項目，現在談起來難度小多了。尤其是壹些中小公司。”壹位開發商告訴記者。
越強越強。2008年6月5438-8月，保利地產銷售額增長25.26%，萬科增長5%，金地增長2.7%，好於行業整體銷售額下降12.7%的水平。
從房地產行業上市公司的表現可以看出，分化已經開始出現。天相投顧對房地產行業2008年中報的分析顯示，萬科A實現凈利潤2061億元，僅壹家公司凈利潤就占房地產上市公司凈利潤總額的16.24%。萬科A、保利地產、招商地產、金地、華僑城A等5家龍頭公司實現凈利潤5518萬元，占全部上市房企凈利潤的43.97%。從三季度業績預告來看，業績分化較為明顯。在發布公告的24家公司中，* *有16家預增，7家預減，3家虧損。預增中，12家公司預計增速超過50%。與此同時，上市公司的資金壓力和預收賬款的情況也出現了壹定程度的分化。隨著市場調整的繼續，行業洗牌將進壹步加劇。
“市場好的時候，什麽房子都可以賣，開發商連圖紙都不會仔細看。”中國房地產及住宅研究會人居委員會副主任顏楷認為，幾年前，房地產市場準入門檻低，市場魚龍混雜。各種企業借機進入房地產行業，開發壹兩個樓盤，牟取暴利後就離開，嚴重擾亂了市場秩序，影響了行業的健康發展。“現在，壹些企業已經開始更加關註住房質量。長期來看，通過整合，房地產行業也將從粗放型走向集約型，有利於行業健康發展。”
在市場調整和行業整合的大背景下，企業對風險和市場周期的認識在不斷提高，後期的策略也有所不同。浙江金都集團董事長沈永民告訴記者，金都集團目前在建項目、在售項目、預運營項目各占1/3，有效緩解了資金壓力。"由於前幾年的平靜，我們現在過得更好了。"沈永民表示，未來金都還會保持目前的比例，嚴格控制全國布局的步伐，主要是在已經進入的城市。
另壹方面，壹些資金壓力較小的公司也悄然開始進行“冬儲”。記者從北京某國有房地產公司獲悉，該公司近日召開中層以上會議，明確提出近期主要任務是在土地市場冷清的情況下儲備大量土地，等待市場回暖。壹位公司內部人士表示:“前幾年市場火爆時，很多企業盲目追高，高價囤積土地，導致大部分資金沈澱在土地儲備中。現在他們只能痛苦地抱怨。隨著市場調整的深入，企業對市場周期的認識更加深刻，行為也變得更加理性和成熟。”