最近，電視劇《安家》風靡熒屏。劇中，飼料大王林老板想在上海買壹棟老洋房，於是委托包括房思進在內的很多中介幫他找。方自然不會放過這個開單的機會，想盡辦法給林老板找壹套合適的房子。但出於對林老板的信任，她沒有要求與林老板簽訂書面中介合同。歷經千辛萬苦，室如錦緞，終於幫林老板找到了心儀的老洋房——香府，並介紹林老板認識了房主。方認為自己的努力沒有白費，終於談成了壹筆大訂單。然而沒想到的是，林先生竟然背著房主簽了房屋買賣合同，也就是俗稱的“跳單”或者“跳中介”被“跳單”的房間自然不甘心，於是我去找林老板協商，發生了以下對話:
電視劇《安家》截圖
林茂根:妳說我這個業務給誰，不給誰，不合適。
房如錦:我獨家開發了項府的房源和業主。
林茂根:妳排外？妳有什麽證據嗎？小方，我不記得我們已經簽訂了代理合同。關鍵是要公平，就算給妳錢，也要出名！
室如錦緞:我已被教導！
林老板輕描淡寫的壹句“小方，我記得我們沒有簽代理委托合同”讓經驗豐富的中介室無言以對，只好默默離開。
法律人怎麽看？
誤區壹:方是否未能與林老板簽訂書面合同，並要求林老板支付報酬和費用，因此成為壹名默默無聞的教師？
這是對不成文的中介合同的誤解。
從合同性質看，居間合同不屬於本質合同，口頭約定仍可認定為合同。我國《合同法》第10條規定，合同的形式有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。居間合同不屬於合同法規定的必備合同，無需局限於書面形式。雖然《房地產經紀管理辦法》第16條規定，房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、撮合同類房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。但《房地產經紀人管理辦法》不是法律，也不是行政法規，也就是說，對於房地產代理合同，只要當事人同意意思表示，書面形式、口頭形式等形式都可以成立。
從合同效力的角度來看，沒有書面形式不影響居間合同的效力。壹方面，最高人民法院法[2019]254號《全國法院民商事審判工作紀要》(以下簡稱《九人紀要》)明確規定，違反規則壹般不影響合同效力。即使違反《房地產經紀管理辦法》的行為不是書面形式，而是口頭形式，房地產代理合同也應成立並生效。另壹方面，《合同法》第五十二條第五款規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。在司法實踐中，前述強制性條款實際上分為生效性強制性條款和行政性強制性條款，只有違反生效性強制性條款才會影響合同的效力。九人紀要第31條列舉了有效的強制性規定，即涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的規定；禁止交易標的的交易；違反特許經營規定；交易方式嚴重違法；交易場所不合法的，應當認定為“有效的強制性規定”。顯然，即使將《房地產經紀管理辦法》上升到行政法規的層面，違反了“應當簽訂房地產經紀服務合同”的規定，也不會對社會公共秩序、公共利益和公序良俗造成損害，不屬於嚴重違反交易方式，因此不影響合同效力，口頭達成的居間合同不應認定無效。
從合同履行情況來看，方已經履行了主要義務，雙方之間的合同依法成立。《合同法》第三十七條規定，“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，但是壹方已經履行主要義務，對方接受的，合同成立。”既然法律規定應當采用書面形式而沒有采用書面形式，那麽只要符合第三十七條的規定，合同也是可以成立的，那麽如果壹方已經履行了主要義務，另壹方也接受了，那麽合同無疑是成立的。劇中，方接受了林老板的(口頭)委托，為林老板找到了自己喜歡的上海老宅湘府，並介紹林老板與湘府主人見面洽談。方作為中介，已經盡到了推薦合適房源、推薦業主洽談的主要義務，而林老板作為委托方，明顯接受了方的中介服務，在滿意看房後與業主見面洽談。那麽，根據上述法律規定，居間人與委托人之間的居間合同已經成立，居間人與委托人將受《合同法》中關於居間合同的規定和雙方約定的權利義務的約束，林茂根因未簽訂書面居間協議，不需要承擔違約等法律責任。
誤區二:即使居間合同成立，但方並未最終參與房屋買賣合同的簽訂，且沒有或無法證明雙方簽訂了“禁止跳單”條款，林先生可以不支付報酬或承擔違約責任嗎？
《合同法》第四百二十七條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用”。林老板就跳出來說，最後的房屋買賣合同不是方簽的，不符合經紀人促成合同成立的條件，所以不應該付給方錢。但這樣的解讀顯然是壹種誤解。
在我國合同法中，居間合同是獨立於委托合同的公知合同，但根據學者的觀點，居間合同是壹種特殊的委托合同。《合同法》第424條將居間合同的壹方當事人定義為“委托人”，間接強調了居間法律關系的委托性質。即將實施的《民法典(草案)》第966條也直接規定，本章沒有規定的，參照適用委托合同的有關規定。這兩份合同之間的聯系是顯而易見的。
《合同法》第410條和《民法典(草案)》第933條均規定了委托合同的任意解除權，但在規定委托合同當事人有權任意解除的同時，也規定了因合同解除給對方造成損失的，除不可歸責於當事人的原因外，應當賠償直接損失。如果是有償委托合同，解除方應當賠償對方的直接損失和可得利益。“跳單”是買受人不再履行與原中介的居間合同，而是選擇獨立簽訂買賣合同或委托其他中介簽訂買賣合同。買賣合同簽訂後，買受人與原居間人之間的居間合同不能再履行，可以視為買受人行使任意解除與原居間人之間的居間合同的權利。行為人行使任意撤銷權的法律後果應當賠償居間人的直接損失和可得利益的損失。
而且，即將實施的《民法典(草案)》第965條明確規定:“委托人接受居間人的服務後，利用居間人提供的交易機會或者媒介服務，繞過居間人直接訂立合同的，應當向居間人支付報酬。”《民法典(草案)》將中介“跳單”後索要報酬的權利上升到法律層面，大大加強了對中介的保護。即使沒有任何約定，中介仍然可以要求“跳單”的客戶支付中介報酬。民法典(草案)的規定有望讓中介機構在面對“跳單”時感到無奈，中介服務的價值將得到更好的保護和認可。顯然，這也將極大地有利於中介服務行業的長遠發展。以後如果林老板再“跳單”，僅憑壹句“我們沒簽合同，他們享受的中介服務我們要付錢”是逃脫不了責任的。
此外，現實中，壹些中介還與買方簽訂了“驗房確認書”，註明“禁止跳單”。司法實踐中，普遍認可“不得跳票”條款有效，支持中介以“不得跳票”條款追究違約方的違約責任。
誤區三，擁有非獨家房源信息的中介機構是否無權主張“跳單”構成違約？
針對劇中“跳單”的情節，也有不少法律人士認為，只要房源信息是非排他性的，買方就可以自由選擇，無需承擔“跳單”導致的違約責任。
事實上，專屬房屋是否不是違約免責案件審查的重要要件，只是因為專屬房屋比非專屬房屋更便於法院判斷出賣人是否使用了中介公司的房屋信息，僅從司法便利的角度考慮。但不能認為買房沒有專屬房源就沒有使用中介公司房源信息。
如前所述，“跳單”責任的請求權基礎是基於法律規定的民事責任，也可以基於中介設定的“跳單”違約責任和中介合同中的委托。無論是不是專屬房屋，只要中介有證據證明委托人接受了中介的服務，利用了中介提供的交易機會或媒介服務，中介就有權向委托人索要報酬和/或合理費用。再者，如果中介機構有充分證據證明其提供的房屋信息或服務與買受人最終付費的中介機構不同，買受人有權基於該個性化信息或服務向買受人主張賠償及合理費用。此外，如果中介有證據證明買受人與最終選定的中介存在惡意串通，或者以明顯不合理的低價達成中介合同，中介故意逃避支付中介的義務，中介也可以向買受人主張賠償。
如“管？《晏殊》裏說“誠者，天下有結”。在房產交易的場景中，良性的正循環需要足夠真實的供求信息和有質量保證的經紀服務來做出賣房和買房的決策，促進安全交易。同時也需要消費者對優質中介服務有更高的認知度，認可優質經紀人的價值。明確“跳單”責任的索賠依據對中介行業的發展具有重要的現實意義。正如安家男主徐阿姨所說，房產中介賣的不是房子，而是家庭的未來。房產經紀人在這個時代有機會看到不同人在不同人生階段的不同人生選擇，也可以用自己的專業素養和專業能力洞察和滿足客戶的深層需求，幫助客戶達成交易，創造價值。其實這是壹個很有趣很有意義的職業。筆者希望看過安嘉和這篇文章的讀者，能夠避免對“跳票”法律責任的誤解。(作者:宋飛)
本文來自經濟日報-中國經濟網。