為什麽日本房地產泡沫破滅後，社會穩定可以細化？0?三

1為什麽日本在房地產泡沫破滅後還能保持社會穩定？80年代中期以後，在美國的壓力下，日元被迫大幅升值，對日本的對外出口產生了負面影響。為了防止經濟下滑，日本政府多次降低官方利率。在日元升值，貨幣政策寬松的背景下，加上日本政府長期對銀行過度保護，金融監管存在漏洞，信息披露制度不完善，銀行風險意識弱化，大量資金被釋放，流向股市和房地產市場，推高股價和地價，房地產泡沫逐漸形成。短短幾年時間，東京的地價市值已經漲到相當於整個美國的地價，可見這壹時期日本的地價已經飆升到了近乎荒謬的地步。但是，泡沫終究是會破滅的，只是當妳身處泡沫之中的時候，往往會被浮躁和奢華所誘惑，從而迷失方向。正如美國美聯儲董事會前主席艾倫·格林斯潘所說，“只有當泡沫破裂時，妳才會意識到它的存在。”1990年3月27日，財政部發布《金融機構房地產融資總量》通知，開始限制房地產融資。這壹措施的實施，後來被稱為日本房地產泡沫破滅的“消防車”。隨後，日本各大銀行開始大幅削減與房地產相關的貸款規模，提高貸款利率，並開始征收土地稅。這些措施對抑制房價上漲產生了效果，日本的房地產泡沫已經破裂。1991年後，日本幾個大都市圈的地價開始明顯下降，現在日本的房價還不到泡沫時期的壹半。戰後巨大的經濟成功導致對泡沫缺乏警惕。大多數人認為“土地神話”會持續到20世紀80年代中期。日本從未經歷過泡沫經濟，對泡沫經濟缺乏認識和警惕。戰後經濟上的巨大成功極大地提振了日本的自信心。對於上世紀80年代末資產的快速膨脹，很多日本人形成了壹種錯覺，認為那是“壹個全新時代的到來”。這也是為什麽在房地產泡沫期間，日本政府和媒體沒有壹個人公開表示對泡沫破裂的擔憂，而人們看到和聽到的卻是“土地升值”、“銀行倒閉”、“三菱收購美國洛克菲勒中心”等更令人鼓舞的消息。大多數人也認為，日本強大的經濟實力和稀缺的土地資源將支撐“土地神話”的延續。在這種陶醉的氛圍中，再加上6月日本房價出現拐點，1990，制造設備投資、出口和內銷依然活躍。無論是政府還是民眾，都沒有意識到房地產泡沫開始破滅，更沒想到的是，日本經濟從此進入“失去的二十年”。很多人認為地價下降只是暫時的，至少不會那麽大，銀行就是抱著這個希望，擱置已經出現的壞賬問題。除了相信“土地升值”之外，還有壹個支持這種想法的理由:日本是壹個出口導向型的經濟體，為了促進出口，政府會發行更多的貨幣來壓低日元的匯率。隨著日元對美元匯率的逐步回歸，日本經濟將保持穩定增長，房價也將有所回升，並有上漲的可能。所以在日本房地產泡沫破裂、地價下跌的初期，並沒有多少人急於出售房產，社會整體處於穩定的常態。當人們對房地產市場逐漸從希望轉向絕望的時候，整個日本社會並沒有出現大的波瀾和動蕩。如果說日本公民在泡沫破滅之初，壹直在消化地價下跌的事實，寄希望於房地產市場的反彈，那麽在1991的第二季度之後，日本的實體經濟轉入蕭條，中國的失業人數增加，民眾持有的股票和房屋價值大幅縮水，人們逐漸轉向對房地產市場的絕望。首先，日本是壹個法治國家，是壹個誠信社會，國民普遍有很強的契約意識。孩子從小受到家庭和學校的教育，應該遵紀守法，信守承諾。在日本，進行房產交易時，賣方會事先明確說明各種風險及其後果。如果買方願意承擔這樣的風險和責任，雙方就有可能簽訂合同。這樣買賣雙方對自己的權利、風險和責任都有了充分的認識，壹旦簽訂合同，遵守合同是理所當然的。如果交易後出現問題和糾紛，可以訴諸相關法律，對各種違約行為進行相應處罰。其次，房價下跌對普通工薪階層和低收入者的影響有限。日本人出售、持有、轉讓不動產都需要繳納壹定的稅，比如不動產收購稅、印花稅、固定資產稅、所有權轉移登記稅等等。如果房子作為財產留給子女，還需要繳納贈與稅和遺產稅。買房的稅收成本和負擔成為日本人買房時需要權衡的重要因素。所以日本的普通工薪族和低收入者壹般買不起房，有錢人也不會以投資為目的囤積多套房子。另壹方面，在日本，很多人靠租房生活，年輕人結婚租房也很普遍，租房者往往是低收入。地價和房價下降也會推低房租，讓他們租到更便宜的房子。還應該看到，在泡沫經濟形成之前，日本已經建立了比較完善的失業、醫療、養老等社會保障體系，基本可以保障所有人的基本生活，這也有助於抵禦經濟危機和突發事件，維護社會和諧穩定。泡沫破滅的啟示:市場經濟沒有“土地神話”，房價不可能漲也不可能跌。關於中國房價的討論非常激烈。毫無疑問，中國房地產市場存在泡沫。其直接表現就是大量資金脫離了實體經濟，流入房地產市場，造成房價非正常上漲，已經明顯超出實際經濟增長水平，大大超出了民眾的支付能力。那麽，中國的房地產泡沫會像上世紀90年代初那樣破裂嗎？這是近兩年來各界關註和爭議的問題。壹種觀點認為，中國城市化水平不高，土地資源有限，房價自然有壓力；購房者以自籌資金為主，房產貸款規模有限；中國的外資比較多，美國要求人民幣升值4的要求很難得到廣泛支持。所以中國不會出現日本那樣的泡沫破裂。還有壹種觀點認為，中國現在的情況和當時的日本有很多相似之處，比如外向型經濟、人民幣升值、產業結構轉型等。中國可能會出現像日本壹樣的房地產市場崩盤，甚至比日本更嚴重。兩者之間還有壹個觀點。不管是什麽觀點，從這些觀點的論據中可以看出，泡沫形成和破滅的原因是復雜多樣的。與20年前的日本相比，中國面臨著更加復雜多變的國內外環境。壹方面，隨著歐美日經濟放緩，貿易保護主義升溫，人民幣升值壓力和預期加大，中國經濟仍在快速增長。巨大的投資市場和利差的存在，對熱錢有壹定的吸引力；另壹方面，隨著經濟國際化程度加深，資金跨境流動日益頻繁，投機因素增多，國際市場稍有動蕩，熱錢就有可能湧入新興市場。而且中國幅員遼闊，人口眾多。雖然壹線城市的住房剛性需求在逐漸退潮，但二三線城市的剛性需求依然旺盛。因此，對房地產市場的調控不能掉以輕心，其中可能隱藏的社會問題也不容忽視。在這方面，日本房地產泡沫的形成和破裂或許能給我們壹些借鑒和啟示。第壹，發現泡沫及時擠出，不要等到泡沫變大了再采取措施，這樣只會加劇破裂後的痛苦，更不用說希望事後補救。防患於未然最重要；二是積極引導富余資金轉化為產業資本，使其流向實體經濟，從資金源頭上防止泡沫的形成和膨脹；第三，在規範房地產市場的同時，要加強對投資者的風險教育。房地產不是普通的大眾消費品，有很高的風險。市場經濟下沒有“土地神話”，房價不可能只漲不跌。第四，普及人們的契約意識，告誡投資者在購買任何風險產品後，不僅可以享受價格上漲時的收益，也要承擔價格下跌時的風險和損失。任何交易壹旦簽訂，就要履行合同，對於已經遭受或可能遭受損失的投資者，要加強心理教育和引導；第五，盡快健全和完善我國房地產法律法規和稅收制度，加快社會保障體系建設，構建和諧穩定的社會。作為中國人民，他們也需要從日本房地產泡沫破裂中吸取教訓。也就是泡沫經濟破滅後，日本人的生活態度有了壹定程度的改變。他們不再像泡沫經濟時期那樣追求奢侈品和高端消費品，而是更加務實，喜歡購買貨真價實的低價商品。