如何區分公益拆遷和商業拆遷

作者:黃艷規範地說，公共拆遷是對公共利益的征用。由於公共利益的征收和商業拆遷都包含了壹個物理的拆遷過程，本文將不從內涵上討論征收和拆遷的區別，而將公共利益的征收稱為公益拆遷，以方便讀者閱讀和理解，從而與商業拆遷形成鮮明的對比。當然，公益拆遷和商業拆遷的明顯區別絕對不是名稱上的區別。簡單，不然實踐中不會出現大量把公益拆遷和商業拆遷混為壹談的現象。區分公益性拆遷和商業性拆遷是非常有意義和必要的。因為這兩種截然不同的拆遷，法律關系不同，對公眾的意義也不同。首先，在法律關系上，公益拆遷是公法調整的自上而下的法律關系，由代表國家行使公權力的具體行政機關主導；商業拆遷是私法調整的平等主體之間的法律關系，行政機關不得幹預此類拆遷行為。其次，對於公眾來說，面對公開拆遷，公眾？有話語權，只能接受拆遷行為。當然，公益性拆遷應當以對公眾的合理補償和安置為必要條件；商業拆遷因？政治力量的參與是純粹的民事法律關系，因為公眾有權決定是否同意實施拆遷，在補償安置上也強調公眾與開發商的自由議價。值得補充說明的是，我國法律體系有法可依:①我國憲法第10條:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用並給予補償”；第13條規定:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用並給予補償”；(二)《土地管理法》第五十八條規定:“有下列情形之壹的，可以收回國有土地使用權: (壹)土地需要用於公共利益的；……";(3)《城市房地產管理法》第19條規定:“在特殊情況下，根據社會利益的需要，國家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用權...";(4)《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定:“為保障國家安全，促進國民經濟和社會發展以及其他公共利益，有下列情形之壹，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定: (壹)國防、外交需要的；(二)政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；(三)政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境與資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；(四)政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；(五)政府根據城鄉規劃法的有關規定組織實施的舊城改造的需要；(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要”。相比公益拆遷的法定場所λ，商業拆遷就有些尷尬了，因為隨著舊的《城市房屋拆遷管理條例》的廢止，商業拆遷已經沒有了法律依據，只能根據其民事法律關系的本質推斷其適用的選擇是民事法律規範，如民法通則、物權法、合同法等等。從某種程度上說，法律依據的存在是區分公益拆遷和商業拆遷的關鍵點之壹。之所以持這樣的觀點，是為了區分公益拆遷和商業拆遷的初衷——防止地方政府和開發商聯手非法逾越公共利益之名，實則是商業開發拆遷。在這個過程中，公共利益是核心。把握公共利益，將公益拆遷的目的和條件嚴格限定為公共利益，可以防止“掛羊頭賣狗肉”的現象。公共利益的定義是以約束公共利益的法律規範為基礎的，在必要的情況下得到適當的解釋和認定。那又怎樣？，我們應該如何識別公眾的利益？根據實踐經驗的壹般原則，我們得出以下三個條件，認為同時滿足這三個條件的，構成公共利益:(1)判斷征收目的的三個“是否”在判斷公共拆遷的合法性時，首先要判斷目的的合法性，即是否基於公共利益的需要。如果公開拆遷的目的不是為了公眾的利益，那麽？需要使用拆遷手段，但國有土地使用權可以通過協商、有償交易等方式取得。比如政府為了恢復該地塊的歷史風貌而對該地塊上的房屋進行公益拆遷，對於改善城市形象，改造舊σ房屋具有重要價值。這樣的拆遷符合公眾利益，拆遷基礎正當。而政府壹旦通過拆遷房屋取得了土地使用權，也只是粗略地進行象征性的裝修或改造，然後對外開放甚至打包出租，其目的卻是公共利益掩蓋下的非公共利益。目的是否正當？筆者認為可以從三個方面來判斷:是否為大眾所需要，是否為大眾所使用，是否為非營利。首先，“是否為公眾所需要”強調拆遷的目的是為了滿足公眾的需要，而不是為了面子工程或形象工程；其次，“是否為公眾* * *”要求拆遷項目的建設應當能夠被不特定多數人重復使用和消費；再者，“是否非營利”將拆遷用途限定為非營利，以防止商業利益轉化為公共利益，造成大量無序的公益拆遷現象。(2)判斷拆遷手段是否不可替代。在公共房屋拆遷中，只有當拆遷手段必須滿足公眾利益時，才能啟動公共拆遷。通過限制私有國有土地使用權和房屋所有權實現需要通過拆遷實現的目的的，私有國有土地使用權和房屋所有權不發生轉移。換句話說，如果除了拆遷手段之外，還有其他手段可以達到同樣的效果，就不應該實施公益性拆遷。表現得像是，要建壹個政府辦公室？或者以社會公益為目的的建築物，閑置土地、荒地可以利用的，或者可以通過調整國有單λ土地解決的，不需要拆遷房屋取得土地使用權。(3)判斷公共拆遷的收益是否高於拆遷對私人權益的損害。公共拆遷在實現公共利益的同時，也損害了公民的財產權，因為拆遷行為直接導致了公民對現有不動產權利的喪失，使他們出於自己的意誌進行了壹次搬遷，搬遷造成了壹些不可估量的附帶損失。因此，拆遷目的所要實現的社會公共利益必須高於拆遷手段對公民財產利益的損害。否則就不要進行公開拆遷，而要另找好方法。如果公眾能夠在實踐中運用上述方法鑒別出真正的α公益拆遷，法律制度也能夠對α公益拆遷設定嚴格的啟動措施，相信可以大大降低以公共利益為名進行商業開發的發生率，使商業拆遷完全脫離公益拆遷的規範，采取民事意義上的協商談判程序，切斷強制拆遷程序在商業拆遷中的適用。新拆遷條例的出臺是努力區分公益拆遷和商業拆遷的結果。然而，像張健、唐福珍、潘榮、楊有德這樣的中國釘子戶，在中國拆遷戶大軍中仍然是壹個不可小覷的群體。事實上，“釘子戶”不僅在中國存在，在經濟霸主美國等國家也存在。最典型的例子就是壹個開發商和壹個普通老太太關於房屋拆遷的故事:開發商給老太太開出了非常優厚的價碼，甚至遠遠超過了房子本身的價值，但老太太對房子感情很深，面對高額的補償仍然不肯讓步和搬家。最後開發商不得不尊重業主意願，不能強拆房子。而且老太太的老二層房子小？，最後還屹立在壹群高聳入雲的高樓裏？中間顯示了商業拆遷中平等協商的力量，顯示了法治社會對公民私有財產權的保護。如果有壹天，中國式“釘子戶”可以擁有美式“釘子戶”的獨立決策權，那麽？我國的法制文明可以說是符合人權的制度文明！