《深圳經濟特區住宅物業管理條例實施細則》，2004年9月20日深圳市人民政府第52號令發布，1996，2004年8月26日深圳市人民政府第135號令修訂。以下是規則的詳細內容:
第壹章壹般原則
第壹條根據《深圳經濟特區住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第五十壹條的規定，制定本細則。
第二條本條例所稱物業管理，是指對住宅區內各類房屋及配套的公共設施、設備、園林綠化、環境衛生和公共秩序進行維護、維修和整治，使其保持正常狀態。
條例第二十六條所稱特許經營公司，是指受物業管理企業委托，承擔住宅區機電設備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修管理服務的機構。
第三條《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入住(占用)通知並辦理相應手續；入住人接到入住(占用)通知後，在限定時間內未辦理相應手續的，視為入住。
條例第十二條所稱壹戶壹票，是指單位式住宅為壹戶壹票。
第四條開發建設單位、管委會、物業管理公司和特許經營公司應當按照《條例》和本細則的規定，承擔管理、維修、養護和整改責任，確保房屋使用安全，維護物業正常使用。
業主、承租人、其他非業主和建設單位在使用、維修、改造、施工、安裝物業時，應當遵守本條例和業主公約的規定，文明生活、文明施工、愛護物業。
第五條住宅區管理處負責對住宅區物業實施具體管理，經濟上獨立核算。
住宅區管理處主任的任職資格由市住宅主管部門確定。
第六條市房管局應當建立物業管理資質等級核準登記制度，向符合規定條件的物業管理企業頒發甲級、乙級、丙級物業管理資質證書。
未取得物業管理資質證書的，不得從事住宅區的物業管理業務。
第二章業主大會和管理委員會
第七條區住宅管理部門在住宅小區已交付使用且入住率達到《條例》規定的六個月內，應會同開發建設單位或其委托的物業管理企業召開首次業主大會。
第八條首次業主大會召集人應當交付會議時間、地點、內容、形式、管理委員會委員候選人名單、投票權數、投票人權利義務等。在召開會議前14天以書面形式通知每位業主。
已入住的業主應當按照《條例》和本細則參加業主大會並投票。
業主可以選擇壹棟樓、壹個單元或壹層樓為單位，選舉樓棟主任或樓棟代表參加業主大會，但必須辦理代理手續，明確代理事項和產權份額。
第九條管委會委員實行預選。
管委會委員候選人由業主大會召集人推薦；十個以上有投票權的業主可以聯合提名候選人。
第十條管委會的日常事務由執行秘書處理。
設有管委會專職主任的，只能聘請壹名執行秘書；沒有專職管委會主任的，管委會可以根據實際情況臨時聘請人員承擔管委會的壹次性工作。
管委會聘用執行秘書和其他人員，應當簽訂聘用合同。
第十壹條專職管理委員會主任、執行秘書的津貼數額由業主大會確定；其他員工的臨時壹次性津貼由管委會確定。
津貼可從管理服務費中支付。
第十二條省委委員人數為單數。
管委會成員工作不認真負責或無正當理由連續三次不出席管委會會議，或有違法違規行為的，省委可向業主大會建議罷免其成員。
第十三條管委會不得從事營利性經營活動。
第十四條業主大會可以修改和補充業主公約。
經業主大會修訂通過的業主公約，對全體業主具有約束力，業主無需另行簽署。
第十五條業主大會和管理委員會決定住宅物業管理事項時，應當充分聽取相關部門、承租人或者其他非業主的意見。
業主大會或者管理委員會作出罷免、任免委員或者執行秘書等重大決定時，應當報請市房管局或者區房管部門派員出席並指導工作，其決定應當及時向全體業主和非業主公布，並報區房管部門備案。采用張貼公告形式的，每棟建築不得少於壹張。所有公告由管委會主任簽字並加蓋省委公章後發布。
第三章開發建設單位和物業管理公司
第十六條住宅小區未經階段性驗收，開發建設單位不得向業主交付；未經整體綜合驗收的住宅小區，開發建設單位應按合同規定按期完成開發建設。
第十七條開發建設單位按照《條例》自行對住宅區進行物業管理的，應當按照本細則的規定申請辦理《物業管理資質證書》。
開發建設單位應當在自己的住宅區設立住宅區管理辦公室。
住宅區管理處應當參與住宅區各種物業的竣工驗收。
第十八條住宅區自成立管理委員會之日起，開發建設單位應當向其委托的物業管理公司或者自行設立的住宅區管理處提供下列資料:
《條例》第三十六條規定的工程建設材料；
(2)住宅區各類房屋清單；
(三)待售房屋的產權範圍或成本核算清單；
(四)住宅區公共設施、設備和公共場地清單；
(五)住宅區內未竣工的房屋、公共設施、設備和公共場地的竣工日期；
(六)《條例》第四十六條規定的可用於營業的商品房及其他公共設施、設備、場地清單。
管委會成立之日起兩個月內，應當將前款所列資料移交管委會。
第十九條住宅區移交時，管委會及其聘請的物業管理公司和住宅區管理處應當認真驗收，開發建設單位及其施工單位應當及時解決管委會提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題。
開發建設單位及其施工單位可以委托物業管理公司承擔保修期內的保修責任，並按規定將保修金交給住宅區管理處使用。
因開發建設單位出租、出售空置房屋，其管理服務費由開發建設單位承擔。
第二十條開發建設單位應當在管委會成立之日起兩個月內，按照《條例》的規定，向省委撥付住宅區公共設施專項資金，按照多層住宅區總建築面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總建築面積的千分之二的比例，提供部分商品房。如有特殊情況，商品房轉讓可以延期，但延期期限不得超過六個月。
前款所稱總建築面積，是指住宅區內各類房屋的總建築面積之和。
《條例》實施前，居住區內沒有辦公樓和商業用房的，應按規劃建設；如不能按規劃建設，由開發建設單位與省委協商以其他方式對等補償。
第二十壹條開發建設單位應當自管委會成立之日起兩個月內，按照《條例》的規定向管委會提供住宅區物業管理用房。
物業管理用房的計算公式為:管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標？住宅區的住房總數根據家庭平均人口進行調整。
前款中的相關計算系數以市政府有關部門公布的最新數據為準。
第二十二條開發建設單位撥付給管委會的公共配套專項資金和所提供的專項用房與市場商品房價格的差額，可計入開發成本。
第二十三條取得甲、乙、丙級《物業管理資質證書》的資質條件，由市房管部門制定並公布。本細則實施之日前成立的物業管理企業，應當在本細則實施之日起兩個月內向市房管部門申請相應的物業管理資質證書；本細則實施後成立的物業管理企業，應當自成立之日起30日內，向市房管部門申請丙級物業管理資質證書。
市房產主管部門應當自受理申請之日起三十個工作日內予以批準並出具證明；不予批準的，應當給予書面答復。
市房管部門應對物業管理企業實行年檢，凡年檢不合格的，應降級直至收回資質證書。
第二十四條參與涉外住宅小區、別墅、高層建築的物業管理投標和管理業務，應持有乙級以上《物業管理資質證書》
第二十五條物業管理企業可以通過公開招標的方式聘請特許經營公司承擔住宅物業管理的專項業務，但不得將住宅物業管理的整體責任和利益轉讓給其他人或者單位。
第二十六條委托管理合同依法終止時，管委會有權指定會計師事務所對物業管理公司在管理期間的財務活動進行審計。物業管理公司必須向管委會移交住宅區的所有管理檔案、文件、記錄和財務賬冊。
市房屋行政管理部門和區房屋行政管理部門應當對前款所列審核和移交工作進行監督，並可以對有關爭議事項作出決定。
第二十七條市價格主管部門和市房產主管部門可以按照微利原則，制定物業管理企業利潤率的參考標準。具體利潤標準由管委會與物業管理公司根據物業管理公司資質證書等級、實際管理服務水平、業主對物業管理服務的實際需求以及管理服務費收入等情況協商確定。
第四章住宅區房屋及設施的使用和管理
第二十八條住宅區專用房屋應當按照《條例》和本細則的規定使用和經營，不得轉讓和變更。
物業管理用房中住宅區管理處使用的部分，由物業管理公司與管委會簽訂協議。
如果有的商業用房是物業管理公司根據委托管理合同按市場租金出租的，租金就要支付給管理服務費。但從出租的第壹年起，每年要用租金的30%收回用於墊付購房款的公共設施專項基金，由物業管理公司每三個月結算壹次交給管委會，轉入公共設施專項基金專用賬戶，直至全部收回。
第二十九條凡經市政府規劃部門批準的為居住區居民生活提供配套服務的公共設施、設備和場所(場所)，未經原規劃部門批準，不得挪作他用；在《條例》實施前擅自改作他用的，應在壹年內恢復原規劃設計功能，並移交管委會按照《條例》和本細則進行管理。
前款所稱公共設施、設備和場所(場所)的經營收入計入管理服務費，任何單位和個人不得侵占或者挪用。
第三十條業主、承租人和其他非業主自用的建築物，不得改變建築物的結構、外觀和用途，不得損壞建築物的內外承重墻體、梁、柱、地面、陽臺、屋頂、屋頂和通道。
第三十壹條住宅區停車場的管理，應當接受市公安交通管理部門的統壹指導和監督。
進入居民區的車輛應當按照規定停放在停車場或者有停車標誌的場所；裝載易燃、易爆、有毒或汙染物的車輛不得在居民區停放。
住宅區管理處應與業主明確車輛托管或車位有償使用關系，並按規定收取相應的托管費或車位使用費。
第三十二條物業管理公司及其住宅區管理處因維修或者其他物業管理需要，在合理時間內對住宅區進行巡視檢查或者施工時，業主或者非業主應當提供便利，不得無理拒絕或者阻撓。具體巡查或施工方法應在業主公約中約定或提前書面通知。
第五章住宅區維修的範圍和責任
第三十三條住宅房屋部位和設施(以下簡稱？個人用零件？)維修責任人是業主。
自用部位是指門內外所有自用部位、設施、設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網、室內自用隔斷、墻(板)等。
自用部位的維修應當由業主進行並承擔費用，或者委托物業管理公司組織實施。
業主與非業主使用人之間的維修責任依照法律和合同確定。
第三十四條* *(公共)房屋的部位和設施(以下簡稱？* * *用零件？)負責房屋本身所有業主的維修。
* * *使用部位是指在結構上相互連接或者具有* * * *性質的部位、設施和設備，包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋頂、梁、柱、墻等。)、抗震結構部分(包括構造柱、梁、墻等。)、外墻、樓梯間、公共通道、* * *。
* * *使用部位的維修由物業管理公司組織實施，費用從住宅維修基金中列支。
* * *對於並非所有樓層都使用的`無障礙屋頂* * *，維修費用由該樓層的業主分攤，其余部分從住宅維修基金中支付；部分樓層或住戶專用的樓梯、通道，由其專用業主按比例分攤。
第三十五條房屋的相鄰部位和設施(以下簡稱？相鄰部分？)維修責任人為毗連業主。
相鄰部分是指建築主體中不屬於* * *使用部分和自用部分的部位、設施和設備。
相鄰部位和設施的維修由相鄰業主或相關責任人* * *組織或委托物業管理公司進行，費用按比例分攤。兩邊的墻平分後，由兩邊的業主按比例分享。有樓層的，該樓層的業主負責梭面和吊頂，相鄰樓層的業主按比例分攤結構部分。
相鄰部位維修責任人不參與* * *維修的，其他各方可以自行組織實施維修，也可以委托物業管理公司進行維修。未參與* * *維修的維修責任人應向維修實施人或物業管理公司支付其應承擔的維修費用。
第三十六條自用部位和相鄰部位危及房屋和公共安全、損害他人合法權益、妨礙市容市貌或者違反住宅區物業管理規定的，維修責任人應當及時進行維修或者整改，或者由管委會(未設管委會的原委托管理單位)委托物業管理公司進行維修或者整改，費用由維修責任人承擔。
第三十七條住宅區公共設施、設備、公共場所(土地)的維護責任由管委會承擔。
居住區的公共設施、設備和公共場所(場所)包括:道路(市政道路除外)、路燈、溝渠、池、井、園林綠化區、文化娛樂體育場所、停車場、樓道、自行車房(棚)、地下排水管等。
上述公共設施、設備和公共場所(場所)的維護由物業管理公司組織實施，其中日常維護費用從管理服務費中支付，重大維護工程(包括應由開發建設單位承擔的更新、改建、擴建工程)費用從公共設施專項基金中支付。
重大維修項目的範圍由市住宅部門確定。
第三十八條住宅供水、供電、供氣(含通信、有線電視)等住宅生活供應部門應對住宅用戶實行抄表到戶。
前款設施的維護責任人為相關供應部門，但戶表內外管道設施(包括表外首個閥門)的維護費用由居民用戶承擔；表外管道設施設備的維護費用由相關供應部門承擔。
住宅區相關供應部門的維護和建設應當接受物業管理公司的管理和監督。
第六章住宅區管理服務費
第三十九條住宅區管理服務費總收入的主要來源包括:
(壹)部分商品房租金；
(二)公共設施、設備和公共場所(場所)的經營收入；
(三)向業主收取管理服務費；
(四)住宅區的其他合法收入。
第四十條住宅區管理服務費的基本支出包括:
(壹)住宅區公共設施、設備和公共場所(場所)的日常管理、維護和保養費用(包括材料費、公用事業費、設備損失費、垃圾清理費、綠化養護費等。);
(二)管委會和管理處規定的人員津貼、工資、福利和辦公費；
(三)特許經營公司及其他受聘從事管理工作人員的費用；
(四)住宅區公共設施設備必要的保險費用和法定稅費；
(五)居民區必要的社區文化活動費用；
管理服務費不包括業主和非業主使用人的人身保險、財產保管和保險費用。
第四十壹條向業主收取的管理服務費的項目和標準，以及年度基本費用的項目和標準，由管委會根據物業管理公司的資質等級和業主對物業管理服務的實際需求審核確定，報業主大會批準後實施。
物業管理企業及其管理處不得擅自增加管理服務費或者提高收費標準。
第四十二條開發建設單位在住宅區自行管理期間，應當按照市物價部門和市房管部門制定的標準向入住的業主收取管理服務費，不足部分應當自行承擔。但是，不能降低管理水平和服務水平。
開發建設單位自管期滿後，未成立管委會或因自身原因未能完成移交的，由原管理單位繼續管理，管理服務費標準可由原管理單位重新計算確定，經市房管部門審核後報市物價部門批準執行；但因開發建設單位原因未成立管理委員會的，不得提高原管理服務費標準，不得降低管理標準和服務水平。
區住宅管理部門應當對住宅區的物業管理移交進行監督。
第四十三條住宅區管理服務費年度總收入減去應交稅費、住宅區基本費用和物業管理公司管理費用後的余額，轉入下壹年度的管理服務費；不足部分可在下壹年度通過增加管理服務費解決。
第四十四條住宅區管理服務費收支賬目經管委會主任、住宅區管理處主任簽字蓋章後，至少每三個月張榜公布壹次；年度賬目經管委會主任和物業管理公司法定代表人簽字蓋章後公布。
第四十五條住宅區的業主、承租人和其他非業主，可以對管委會和物業管理公司公布的賬目提出質疑，或者向市房管局、區房管部門投訴。管委會和物業管理公司應當在接到問題後七日內給予答復，市房管局和區房管部門接到投訴後應當及時處理。
第七章居住區公共設施專項基礎
第四十六條開發建設單位在向管委會撥付專項資金時，應當扣除購買管理用房和購買部分商品房的預付款，剩余資金應當在管委會成立後兩個月內直接匯入區住宅管理部門設立的專項資金賬戶。
第四十七條專項基金支出用於購買管理用房和預付部分商品房，並限期收回。用於住宅區公共設施重大維修項目時，只能使用基金增值部分，且必須經業主大會同意，並由管委會主任和物業管理公司法定代表人簽字。增值部分不夠的，從管理服務費積累中支付。
管委會和物業管理公司不得以任何理由和形式將專項資金用於《條例》和本細則規定以外的用途。
第四十八條專項基金收支賬目，由管委會、物業管理企業至少每三個月公布壹次。
區住宅管理部門應當每年壹次將代管專項資金的收支賬目報市住宅管理部門備案。
第八章住宅維修基金
第四十九條住宅竣工交費超過壹年的，由業主從保修期滿後的第壹個月起按月向住宅管理處繳納住宅維修基金；業主變更的，原業主繳納的住宅維修基金不予退還。
條例實施前入住的業主，應當自本條例實施之日起繳納住宅維修基金。
第五十條市房產主管部門應當會同市價格主管部門每兩年發布壹次住宅維修基金指導收費標準。
管委會可以根據房屋用途，在指導收費標準的基礎上調整住宅維修基金的收費標準，經業主大會批準後實施。
第五十壹條住宅維修基金用於房屋本身公共設施的維修工程。住宅維修基金不敷支出時，由業主大會決定，按規定由業主分攤。
第五十二條住宅維修基金的使用，由物業管理公司列出維修方案，提交管委會審議決定後實施，但管委會和物業管理公司應當充分聽取被維修房屋業主的意見。
第五十三條住宅維修基金由住宅區管理辦公室設立專門賬戶代管房屋本身。住宅維修基金的管理和使用情況應當至少每三個月向業主公布壹次，接受有關部門和業主的監督和查詢。
第九章法律責任
第五十四條未取得物業管理資質證書，從事住宅物業管理業務的，市房管部門可以給予警告，並可處以2000元以上2萬元以下的罰款。
第五十五條區房管部門違反《條例》和本細則，未在規定時間內召開首次業主大會的，市房管部門可以責令其在規定時間內召開，並建議有關部門或者機關追究其負責人和直接責任人的行政責任。
第五十六條管委會違反本細則第十三條規定，擅自進行經營活動的，區房管部門應當予以制止，並限期改正；造成損失的，相關責任人員應當承擔賠償責任。
第五十七條開發建設單位違反本細則第二十條第壹款、第二十壹條第壹款規定的，市房管局可以限期履行。逾期不履行的，可以申請人民法院強制執行，並有權向開發建設單位收取每日千分之三的滯納金。
前款延期支付的滯納金不得計入開發成本。
第五十八條物業管理企業違反本細則規定，有下列行為之壹的，管委會有權制止並限期改正，逾期不改正的，管委會可以解除委托管理合同；市房產主管部門可以給予警告，限期改正，吊銷物業管理資質證書，沒收違法所得，並處2000元以上2萬元以下罰款；給業主造成損失的，還應當承擔賠償責任:
(壹)擅自擴大收費範圍、提高收費標準的；
(二)改變公共設施專項基金和住宅維修基金的用途，不按規定定期公布收支賬目的；
(三)改變專用房屋用途，不按照規定經營租賃業務的；
(四)管理制度不健全，管理混亂，住宅區房屋管理、維護、保養不好的。
第五十九條無故不繳納管理服務費、住宅維修資金和其他規定的費用。物業管理單位可以限期繳納，逾期按日加收千分之三的滯納金；連續三個月不繳納的，可以依據住宅業主公約和委托管理合同的約定進行催繳。
物業管理單位與供水、供電、供氣等部門簽訂委托抄表收費合同，按合同規定采取相應措施督促繳費。
第六十條違反本細則第三十條規定進行非法裝修的，物業管理公司有權制止，並限期改正；逾期不改正的，可以依據業主公約和委托管理合同的規定強制恢復；違法裝修給他人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第六十壹條違反本細則第三十壹條規定的，物業管理公司有權制止並限期改正；逾期不改正的，可以依據業主公約和委托管理合同的規定強制恢復，並按規定報相關主管部門處罰。
第六十二條在住宅區從事維修、安裝施工的單位或者個人，造成住宅區道路、綠化等設施損壞的，應當恢復原狀；造成損失的，應當承擔賠償責任。
第十章附則
第六十三條深圳市物業管理協會是深圳市物業管理行業的自律組織，受市房管部門的指導、監督和協助。
第六十四條市房產主管部門可以根據《條例》和本細則，制定住宅物業管理的相關行業標準、規則和技術規範。
第六十五條本規則由市政府負責解釋。
第六十六條本細則自發布之日起施行。
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