以下為全文:
關於非住宅存量房改造為保障性租賃房的指導意見
各區人民政府及相關單位:
為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發[2021]22號),加快發展保障性租賃住房,按照《住房和城鄉建設部辦公廳關於集中租賃住房建設適用標準的通知》(建辦b[2021]19號,以下簡稱集中租賃住房標準),
壹.適用範圍
本市行政區域內合法建設、閑置低效的商業辦公、酒店、工廠、倉庫、科研教育等非住宅存量房,經區政府組織聯合審查認定後,允許轉為保障性租賃房。根據國家和我市有關規定,不符合建設用地準入條件的工業、倉儲用地不得轉為保障性租賃房。
第二,重構原則
(壹)促進供求平衡和職住平衡。保障性租賃房項目重建應當符合城市發展規劃、區域功能定位和產業發展要求,符合保障性租賃房年度建設計劃。重點布局在人口聚集、交通便利、配套齊全、租賃住房需求旺盛的區域,如軌道交通沿線、公交車站周邊、工業園區、商貿聚集區、高校、科研院所等,促進租賃住房供需平衡、職住平衡。
(2)堅持政府引導、市場參與。保障性租賃房項目重建由政府提供土地、稅收、金融等政策支持,充分發揮市場機制作用,引導多主體投資、多渠道供給。改造後的保障性租賃房項目主要解決符合條件的新市民、年輕人等群體的住房困難,以建築面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低於同地段、同品質市場的租賃住房。
(三)保持原規劃用地要求不變。非住宅存量房作為保障性租賃房使用期間,不改變土地使用性質和地價,不改變土地使用年限和總建築面積,不改變原房屋類型和建築容量控制指標,不改變原不動產登記信息。改建房屋不得突破現有建築的外輪廓線,不得改變相鄰關系。改造後涉及房屋征收拆遷的,按照改造前房屋用途進行補償。
(四)堅持區政府統籌協調推進。落實市委、市政府關於我市房地產市場平穩健康發展的要求,以區政府為主體,協調推進本轄區非居住住房保障性租賃房重建工作。在符合規劃原則、權屬不變、符合安全要求、尊重群眾意願的前提下,區政府組織政務服務、住建、規劃資源、發改、消防救援、城管等部門建立聯合審核認定和聯合驗收機制,引導相關主體按要求實施改造,規範出租屋經營。
三、重建要求
(1)權屬清晰。重建項目應為依法取得房地產權屬證書的合法建築物,不存在查封登記、異議登記等交易限制。房屋內有抵押權或者地役權登記的,申請重建前應當征得抵押權人和地役權人的書面同意。
(2)主體明確。改造項目的實施主體應當是房屋的房地產權利人,或者受房地產權利人委托的代建單位,或者實際經營改造後由房地產權利人委托租賃房屋的註冊房屋租賃企業。房地產權利人為自然人的,應當委托有關單位實施。
(3)規模合理。改造項目應以整棟或整棟建築為改造單元,改造規模原則上不少於50套或建築面積不少於2000平方米。
(4)功能齊全。保障性租賃房可以根據市場需求的實際情況和建築周邊商業服務網點的配置,增加相應的服務功能。
(5)結構安全。改建工程的房屋結構應當符合安全牢固的要求。改建前,改建主體應當委托房屋安全鑒定機構對房屋安全性能進行鑒定,C級、D級房屋不得改建,確保使用安全。
(6)適用標準。改建項目根據使用人群和功能分為宿舍型租賃住房和居住型租賃住房,其類型、適用標準和服務功能配置參照集中租賃住房標準執行。實施者可在申請重建前委托有資質的單位進行可行性評估,以確保重建項目的技術可行性。
(7)消防安全。改建工程應當執行建設工程法律法規和國家工程建設消防技術標準,消防手續的辦理和日常消防監督應當符合國家和本市法律法規的相關要求。
(8)環境保護和衛生。裝修工程應當符合國家和本市對室內空氣質量和飲用水的相關要求,裝修裝飾使用的材料和設備應當符合國家和本市的技術標準和規範。改建後的出租屋應具備良好的衛生、通風、采光等居住條件,汙水排放應接入市政管網。
(9)人均使用面積。重建項目人均使用面積、居民人數的限制應當符合國家和本市的有關規定。根據市國土房管局等九部門《關於印發我市加強出租房屋綜合管理實施意見的通知》(津國土房市字[2014]257號)規定,改造後的出租房屋人均租賃面積不得低於5平方米;參照宿舍標準改建應符合《宿舍建築設計規範》(JGJG36-2016)的要求。
四。重建程序
(壹)提出申請
重建項目的實施者應當向項目所在地區政府指定的管理部門提出重建申請,並提交下列材料:
1.申請改建的書面報告;
2.房屋已取得房地產權屬證書或房屋租賃合同登記備案證明(復印件)、房屋產權人委托實施改建的委托書、抵押權人及其他相關權利人同意改建租賃房屋的書面意見;
3.改建實施主體法定代表人的營業執照和身份證復印件;
4.項目改建方案,包括擬改建項目現狀、經營期限、經營主體、設計方案、改建後房屋數量、戶型設計、投資規模、資金來源、回收期、租賃經營方案及可行性綜合分析等。,並詳細說明項目容積率(建築規模)、建築密度、綠地率、特定區域建築高度、服務設施、建築整體風格等國家政策的變化情況。改建項目的經營期限不得超過批準的土地使用年限。涉及劃撥土地且未明確劃撥土地使用年限的,改建項目運營期不得超過相應使用國規定的最高土地使用年限;
5.房屋安全鑒定機構出具的房屋安全鑒定報告;
6.其他需要提供的信息。
(2)審查和確定
區政府組織政務服務、住建、規劃資源、發改、消防救援、城管等部門共同對重建項目進行審查。符合重建條件的,在區政府門戶網站公示5個工作日。公示期滿無異議的,發放保障性租賃房項目確認書,明確改造項目的實施主體、投資規模、資金來源、住房總量、運營期限等指標。
(三)組織實施
項目實施者應當辦理立項、用地、規劃、建設、消防等手續。配租保障性住房項目的確認。
1.項目立項程序。由項目審批部門審批或備案。
2.規劃土地使用的程序。改造項目不涉及改變建築整體風格的,可以免於辦理建設工程規劃許可手續,由規劃資源部門出具書面意見;確需辦理的,自有土地的規劃條件和建設工程規劃許可證,可按照《控制性詳細規劃技術規定》規劃實施中現行用地的申請原則辦理。重建項目不涉及土地權屬變更,現有用地手續等材料可作為土地證明文件,不再需要辦理用地手續。
3.施工程序。重建項目實施主體應當依法選擇有資質的施工、監理等承包商,依法辦理工程質量監督和施工許可,住建部門依法進行質量監督。
4.消防程序。改建工程符合《建設工程消防設計審核與驗收管理暫行規定》(住房和城鄉建設部令第51號)規定的專項建設工程的,改建主體應當向區住房和城鄉建設委員會申請消防設計審核和消防驗收。其他建設工程,改造主體應當在竣工驗收後報區住建委消防驗收備案,區住建委進行抽查。
(4)聯合驗收
項目重建完成後,重建實施主體應當向區政府指定的管理部門申請聯合驗收,由區政府組織政務服務、規劃資源、住建等部門進行聯合驗收。改造工程通過聯合驗收後,可向供水、供電、供氣、供熱部門申請按居民標準執行水、電、熱收費標準。
(5)運行和使用管理
改造項目聯合驗收合格後,實施單位應當委托有資質的房產測繪機構對改造後的租賃住房進行成套測繪,並將測繪成果輸入市住房租賃服務監管平臺,納入全市住房租賃統壹管理。改造項目的經營主體應當是依法登記為市場主體的住房租賃企業。項目開始運營前,應當通過本市住房租賃服務監管平臺推送開盤信息。
(6)退出管理
1.改建經營期滿後需要繼續作為保障性租賃房的,產權人應當在期滿前6個月向區政府指定的管理部門申請續租。未提交申請或申請未獲批準的,產權人、實施單位、運營單位應積極協商退出工作,確保承租人有序退出,並在期滿後30個工作日內提交恢復原用途申請。更新時間不能超過土地使用期。
2.在改造經營期未滿時提出退出申請的,產權人、實施人、經營者應當與承租人積極協商,達成壹致意見後,方可向區政府指定的管理部門申請退出。同意退出後,應及時向規劃資源、住建、發改等部門申報,房屋用途及水、電、熱價格納入原使用管理。
3.重建項目批準後,區政府應當組織住建、城管、規劃資源等部門加強對重建項目的後續監管,並根據職責及時處理存在的問題。改造經營期限屆滿後,產權人未申請續租或續租未獲批準,又未按期申請退出的,視為擅自改變建築功能、非法改變土地用途,區政府將組織相關職能部門依法查處。
4.對存在提供虛假信息、不執行我市保障性租賃房管理政策、分割轉讓、分割抵押、“以租代售”等違法行為的,區相關部門可采取限期改正、終止重建、納入信用監管、取消水電氣熱優惠價格、取消稅收優惠等措施進行處置;涉嫌違法的,由相應主管部門立案偵查;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。
動詞 (verb的縮寫)工作要求
(壹)各區、各有關部門要精簡項目審批事項和環節,構建快速審批流程,提高項目審批效率。
(二)改建項目經營期間,不得分割登記、轉讓、抵押或出售,不得以租代售。
(三)重建項目房地產權利人承擔房屋使用安全的主體責任,負責經營的房地產權利人和房屋租賃企業* * *落實安全管理責任,建立健全房屋安全使用管理制度,定期檢查房屋安全,確保房屋使用安全。
(四)裝修項目運營單位應當確保租賃房屋符合運營維護管理的相關要求,建立健全各種突發事件的應急預警和處置系統;落實消防安全責任制,配備符合要求的消防設施和器材,保持疏散通道、安全出口和消防車通道暢通,定期進行消防安全檢查。
(五)本意見下發前,利用非住宅存量房進行改造的租賃住房項目,應當提供符合要求的房屋安全鑒定報告和消防驗收手續,由項目所在地區政府組織區政府服務、住建、規劃資源、發展改革、消防救援、城管等部門進行聯合評估審查。經審查符合條件的,出具聯合認定意見,認定為保障性租賃房項目;經審查,不符合要求的改建項目,由區政府督促相關主體在本意見下發後3個月內整改,無法整改的依法處置。按照《天津市人才公寓認定扶持辦法(試行)》(津人才辦[2019]2號),已認定為天津市人才公寓利用非住宅存量住房改造項目,無需重復評估審核,待出具保障性租賃房項目確認函後納入規範管理。