“小產權房”憑借其低廉的價格，在全國各大城市迅速蔓延，在住房市場占據了很大份額，其合法性以及由此引發的壹系列問題也隨之而來。不久前，北京市建委發布《關於購房有關問題的風險提示》，提醒購房者不要購買無產權或房屋權屬有爭議的房屋，並表示“鑒於當前房地產交易市場存在影響交易安全、損害交易當事人合法權益的問題，市建委鄭重提醒消費者，不要購買無產權或房屋權屬有爭議的房屋。不要買標榜‘使用權’、‘農村產權’、‘小產權’的房子。這類房屋沒有產權保護，不具有所有權、轉讓權、處置權、收益權等。，而不能辦理房屋的產權過戶手續。”。這再次引起了大家對“小產權房”的關註，以及對其法律地位的爭論。
小產權房到底是否合法，是否可以購買或轉讓，首先要明確什麽是“小產權”？其實，“小產權”並不是壹個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。所以對於“小產權”的含義並沒有壹個規範性的解釋。目前對於“小產權”主要有三種解釋。
第壹種解釋是開發商的產權叫“大產權”，購房人的產權叫“小產權”。這個名字是因為購房者的產權被開發商的壹個產權分割了。相對來說，開發商大，購買者小。
第二種解釋是基於房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金。不需要交土地出讓金的叫“大產權”，要交土地出讓金的叫“小產權”。按照這種解釋，普通商品房就是“大產權”房，經濟適用房就是“小產權”房。
第三種解釋以產權證發證機關區分。國家發產權證的，叫“大產權”。如果國家不發產權證，就叫“小產權”，也叫“鄉產權”。購房者需要註意的是，“農村產權”並不構成法律意義上的不動產權。
“小產權”的第壹種和第二種解釋是合法的。只要付清購房款，或者轉讓時付清土地出讓金，就可以自由買賣，其法律規定是明確的。但第三種解釋“小產權”的法律性質存在爭議，沒有真正的合法產權證。這是我們今天要討論的主要話題。
農村產權房的法律性質是什麽？是否合法，是否可以購買或轉讓？
首先要明確，農村產權房只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築，法律允許農村集體在集體土地上建房。所以，不僅僅是農村產權房是違章建築。只是銷售環節存在的壹些問題與現行法律法規相沖突，讓人誤以為是違章建築。既然是合法的，農村產權房可以購買轉讓嗎？根據《中華人民共和國土地管理法》規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。農村宅基地是集體所有，村民只有宅基地使用權。農民將房屋出售給城鎮居民，無法得到法律認可和保護，無法辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。而且根據相關法律規定，嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建設的房屋發放土地使用證。農村村民出售或出租原有房屋後再申請宅基地的，不予批準。因此，農村產權房不能轉讓或出售給非集體成員的第三人。因此，農村集體以外的公民購買農村產權房在法律上不被認可，其行為無效。壹方面是因為農村宅基地使用權只是村民享有的集體土地使用權，土地所有權仍然屬於村集體。因此，就村民而言，他們不能處置土地。另壹方面是因為農村宅基地使用權是集體成員享有的壹種成員權，作為成員不能轉讓給他人。作為壹種成員權，不能由集體成員以外的第三人享有。鄉政府出具的產權證無效，不能證明房屋產權。因為鄉鎮政府不是我國法律規定的房屋產權發證機關，沒有資格發證，所以其行為無效。同時，我國法律規定，不動產的物權以登記為原則，其未經登記的物權不能被法律承認。但鄉(鎮)政府或村民委員會辦理的過戶手續，法律不予認可。但這並不意味著農村產權房不能轉讓，而是其轉讓或出售的對象是有限的，只能在集體成員內部轉讓和置換。
城鎮居民已經購買或準備購買農村產權房的風險有哪些？
第壹，法律風險，前面已經詳細討論過，使得農村產權房的流轉和轉讓有很多限制，因為農村產權房只有普通商品房的使用性質，而沒有普通商品房的法律性質，所以不是商品房。因此，法律法規關於商品房的相關規定和制度對農村產權房無效，人民法院不能適用商品房買賣的法律規定和司法解釋處理涉及農村產權房的案件，難以維護購房人的權益。同時，由於購買農村產權房的合同無效，根據法律規定，購房者只能要求開發商退還購房款，並按照銀行同期貸款利率支付利息。但根據現有案例，購房人明知所購房屋仍為鄉鎮產權房所購，因其自身過錯請求賠償損失的，人民法院可能不予支持。而且即使開發商違約，買方的權利也不會因為合同無效而得到保障。由於農村產權房不被法律認可，不在房管部門備案，不受政府機構監管，在房屋使用過程中，如果遇到壹些房屋質量問題、公共設施維修問題，其救濟渠道非常有限。
二是政策風險，在購買在建農村產權房後，購房人與開發商簽訂合同並支付房款，如果有關部門對農村產權房建設項目進行整改，部分項目可能被叫停甚至強制拆遷。那麽結果只能是購房人向開發商索要購房款，購房人可能面臨既無法獲得房屋，又無法及時索賠房款的尷尬局面。另外，如果買房後有征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購買人不是合法產權人，很可能拿不到產權拆遷補償款，作為實際使用人的拆遷補償款相對於產權補償款來說微乎其微。
第三，目前農村產權房的開發建設沒有明確的規範，開發建設的監管也是缺位的。但是，農村產權房的發展是沒有銀行貸款支持的。在開發過程中，大量開發資金不受政府和銀行監管，主要靠開發商自律。壹旦開發單位的資金或其他環節出現問題，極有可能成為爛尾工程。如果在沒有任何資質和監管的情況下，將購房款預付給開發單位，對於購房者來說，資金安全、開發商資金是否按時到位、房屋能否按質按時交付等都存在很大的風險。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。而且入住後的物業管理也容易出現問題。
第四，由於所購買的農村產權房未經國家房產主管部門認可和法律保護，無法辦理合法產權手續，購買後無法合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有很大影響。
農村小產權房有可能變成大產權房嗎？
很多人認為，隨著物權法的出臺，公民的財產權會得到充分的肯定，農村的產權房也會得到法律的認可，最終可以轉化為合法的產權房。鄉鎮產權房可以轉化為真正的產權房嗎？從我國現行的相關法律法規來看，農村產權房改造為產權房還缺乏法律依據。從我國土地管理理念和土地管理的價值取向來看，我國短期內不會放開集體土地的流轉。所以農村產權房改造成產權房還需要很長時間。同時，即使未來農村產權房可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房者仍然需要繳納土地出讓金。這樣壹來，購房者購買農村產權房的成本和購買商品房的成本相差無幾。
所以我們建議最好不要買農村產權房，已經買了的妳也要盡快退房。如果妳認為妳可以承擔本文提到的風險，或者妳確實需要購買農村產權房，我們建議妳購買現房，並註意查看項目是否經過相應的審批手續，以及開發商的資質和信譽，盡量降低購房風險。如果妳無力或不願承擔上述風險，想購買農村產權房，目前，妳得把戶口轉到農村產權房所在的村集體。
以上內容均為律師個人觀點，僅供參考！
高恒