被告不服壹審審判結果，依法提出上訴。二審法院經審理認為，上訴人雖未在預售合同上蓋章，但上訴人給了被上訴人壹份完整的預售合同文本，被上訴人簽署了預售合同，並按預售合同的約定交付了首筆房款。上訴人接受了該合同及房款發票，預售合同雙方均已實際履行。因此，壹審法院確認預售合同成立。上訴人利用其在售房過程中的優勢地位，以書面合同未蓋章為由，擅自推翻雙方達成並實際履行的預售合同，缺乏事實和法律依據，違反了誠實信用原則。根據民事訴訟法第153條第(1)項規定，駁回上訴，維持原判。
[基礎知識]
本案涉及要約與要約邀請的區別，即被告在16年8月向原告提供的預售合同文本是要約還是要約邀請。要約，又稱發盤、發盤、出價或報價，是指壹方當事人為了訂立合同而向對方提出合同條款並希望對方接受的意思表示。要約是合同訂立的起點，是當事人訂立合同過程的開始。要約邀請又稱要約邀請，是指他人希望向自己發出要約的意思表示。其目的不是訂立合同，而是作為要約邀請對方表示意思。
本案還涉及到合同的成立，即被告未在預售合同文本上簽字蓋章是否影響合同的成立。合同的成立是合同訂立的壹個結果，標誌著合同的產生和存在。意思是當事人就合同內容達成壹致，訂立合同。根據《合同法》第二十五條規定，承諾生效時，合同成立。
[法律問題]
本案雙方爭議的焦點是房屋預售合同是否成立，而解決這壹問題的關鍵是認定被告向原告提供預售合同文本的行為的性質，即屬於要約還是要約邀請。
(壹)要約的法律構成
要約是與他人訂立合同的意思表示。根據我國《合同法》第14條的規定以及其他國家的合同理論和立法，要約應當符合下列條件:
首先，要約必須有訂立合同的意圖。要約的目的是與對方簽訂合同，所以要約必須包含通過交易訂立合同的意思表示。要約的這壹要素強調要約不是“與對方開始談判”的意思表示，而是其意圖是壹旦要約被接受，合同即成立。
第二，要約包含合同成立的基本要素。從要約的預期效果來看，只要受要約人同意要約，合同就成立。為了履行既定的合同，要約人必須完整地設計當事人的權利和義務。換句話說，為了實現這壹目標，要約的內容必須包括合同的最基本要素。我國《合同法》第12條規定，合同的內容由當事人約定，壹般應當包括以下條款:當事人的名稱和住所、標的物的數量、質量、價款或者報酬、期限、履行的地點和方式、違約責任、解決爭議的方式。我國《合同法》貫徹了合同自由的理念，沒有規定合同的基本條款。當要約中規定了基本條款並被受要約人接受時，合同成立。但是，當要約中沒有規定法律要求的基本條款時，在受要約人答復該要約時，合同是否可以成立。從其他國家的司法實踐來看，條款遺漏或者條款訂立不明確，並不壹定妨礙合同的成立。只有當遺漏條款是合同的核心條款，並且法院不能通過法律規定的方法確定該條款時，要約才能無效。我國《合同法》第61、62、63條規定，合同生效後，當事人對質量、價款或者報酬、履行地點等沒有約定或者約定不明確的，，他們可以通過協議進行補充；不能達成補充協議的，按照合同的有關規定或者交易習慣確定。當事人對有關合同的內容不明確，根據合同的有關規定或者交易習慣不能確定的，適用合同法的有關規定。
第三，要約必須表明要約人放棄最終決定權的意圖。壹旦要約人向受要約人表達了訂立合同的意思，就應當把是否訂立合同的最後決定權留給對方而不是他自己，也就是說，他應當表明要約壹經要約人接受，即受其約束。我國合同法規定，要約壹旦到達受要約人，在要約規定的期限內，不得撤回或者擅自變更。要約人壹接受合同，合同就成立。但現實生活中，要約人在要約中規定了保留條件的，還能叫要約嗎？所謂要約中的保留條件，是指提出要約的人對訂立合同所采取的壹種限制。這種限制有時可以表現為對訂立合同的最終決定的保留，有時也可以表現為在壹定條件下對成立合同的決定的保留。從要約的初衷和使命來看，要約中規定了保留條件時，就不能是要約，因為它使受要約人處於不確定狀態，即使受要約人承諾，合同也不能成立，這與嚴格意義上的要約概念相違背。
第四，要約必須由要約人向他希望與之訂立合同的人發出。希望與他訂立合同的人可以是特定的相對人，也可以是不特定的相對人。具體的對應方可以是壹個人，也可以是多人。向不特定的人發出要約，壹般是面向公眾的。我國《合同法》對此沒有明確規定，但從第14條和第15條的規定來看，並不排除不特定人。從法律的角度來說，要約是賦予了受要約人承諾的權利，也就是說，壹旦要約人選擇了合夥人訂立合同，要解決的問題只是合同的內容。從這個意義上說，對應方的特殊性應被視為要約成立的壹個重要因素。如果不能指定對應方，則說明提出建議的人並沒有選擇真正的對應方，提出建議只是為了引起別人的要約。但由於現代社會商品生產和商品經營的規模化，也為公眾以要約的形式表示訂立合同的意思提供了客觀依據。在壹定條件下，受要約人將向公眾表示訂立合同的意思表示視為要約是有益的。從這個角度看，可以允許要約人在自願承擔行為後果的情況下，向不特定人發出要約。
需要指出的是，並不是每壹個與訂立合同有關的意思表示都是要約，有時意思表示只是喚起了相對人訂立合同的意識，即相對人向自己發出要約，這就是所謂的要約邀請。所以要約邀請是指他人希望向自己發出要約的意思表示。要約邀請雖然看起來像要約，但由於行為人不具有主動訂立合同的目的，所以應當與要約相區別。如何在司法實踐中區分要約和要約邀請並不是壹件容易的事情，正如阿蒂亞所說:“我們經常試圖解釋被歸類為要約的情形和被歸類為要約邀請的情形之間的區別，但很難提出壹般規則。”(阿蒂亞:《合同法導論》，42頁，北京，法律出版社，1982)。根據我國的司法實踐和理論，要約與要約邀請的區分主要取決於當事人所表達的意思、合同提議的內容、是否包括合同的主要條款以及交易習慣。根據這些標準，可以認定被告向原告預售合同文本在性質上是要約，而不是要約邀請。具體原因如下:
第壹，北京公司有主動訂立合同的意思表示，而不是希望原告向其發出要約。本案中，預售合同文本由北京公司提供，北京公司將預售合同文本交給原告陳海燕簽字蓋章，充分表明其主動訂立合同的意思表示。
第二，北京公司提供的預售合同文本完整，包括未來合同的主要條款，與要約邀請不同。本案中，商品房預售合同屬於買賣合同，被告提供的預售合同條款齊全，包括補充條款和附件，不僅約定了標的物和數量(上海市浦東新區張家浜路景城大廈B單元XX室景城公司開發的房屋)，還約定了總價、付款方式和期限(2001 8月165438)。元房貸、公積金組合貸款)，故其內容具體確定，符合要約成立條件。
第三，按照交易習慣，房地產商通常只允許買家接受或拒絕自己擬定的合同文本。他們擬定的合同文本是標準合同，買方不得修改或增加條款。因此，他們不邀請買方向他們發出報價，而是向他們發出報價。
綜上，被告向原告提供預售合同文本的行為符合要約的構成要件，屬於被告向原告作出的要約。
值得註意的是，原、被告於03年5月13日簽訂的預購協議，是約定將來訂立某壹合同的合同。理論上稱之為預約，其效力只是負有義務的債權人不得不請求對方履行訂立本合同(房屋預售合同)的義務。在這種情況下，是否生效並不影響當事人再次就本合同(房屋預售合同)達成壹致意見。
(二)合同的成立
本案中，被告將預售合同文本交給了原告。根據《合同法》第16條第1款的規定，該要約有效。原告在合同文本上簽字蓋章，這是對被告發出的要約的承諾。原告簽字後交給被告，承諾已到達要約人，承諾生效。根據《合同法》第二十五條規定，承諾生效時，合同成立。但值得註意的是，本案預售合同在原告簽字蓋章並交給被告時並不成立。這是因為，根據我國《城市房地產管理法》第四十條規定，房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同。所以本案的商品房預售合同應該是重點合同。我國《合同法》第三十二條規定:“當事人采用合同形式訂立合同的，自雙方簽字或者蓋章時合同成立。”可以看出，重要合同的成立時間與非重要合同不同，非重要合同是在承諾到達要約人時成立的。因此，壹審法院認為，驗收生效時雙方的預售合同已經成立，被告未在合同上蓋章不影響合同成立，值得商榷。本案中，原告於8月20日向被告交付了定金，當被告接受並開具了貨款發票時，合同成立。因為，根據《合同法》第三十七條規定:“采用合同形式訂立合同，壹方在簽字或者蓋章前已經履行了主要義務，另壹方接受的，合同成立。”因此，8月20日後，北京公司應履行合同義務，主張合同在法律上不成立。
[案例分析]
本案涉及要約和要約邀請之間的區別以及強制性合同的成立。上海精誠房地產開發有限公司於06年8月16日向原告陳海燕提供的《商品房預售合同》符合要約的構成要件，不是要約邀請。原告在預售合同文本上簽字蓋章後交給被告，是對被告要約的承諾並生效。但雙方的預售合同因被告未簽字蓋章而不成立，不符合法律規定的強制性合同成立的條件。預售合同的真正成立時間是8月20日，即原告履行了支付首付款的主要義務，被告驗收並開具了貨款發票。因此，壹審法院認定預售合同正確，但依據錯誤，二審法院的審理理由更為合理。