物業管理行業是與社會穩定、人民利益和社會經濟發展密切相關的行業。目前整個行業存在很多問題，尤其是住宅小區的物業管理。
要逐步改變這種狀況，需要從幾個方面入手:壹是需要進壹步加強物業管理行業的監管，加強市場的規範和管理；其次，在日益激烈的市場競爭中，物業服務企業要充分認識到市場競爭的殘酷性，要有危機感和使命感，努力做好服務管理；第三，充分發揮業主委員會的作用，業主委員會成員必須樹立為全體業主服務的意識，熟悉物業管理的操作規範，懂法律，依法支持和配合物業服務企業的工作，依法維護全體業主的合法權益；第四，要提高物業管理從業人員的素質，通過嚴格的培訓和考核，逐步提高他們的服務意識和水平。
物業管理基礎知識概述
物業管理是指業主聘請物業管理公司，業主和物業管理公司按照物業服務合同對房屋、配套設施和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域環境衛生和秩序的活動。
物業管理是業主自治與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制。物業管理和服務的對象是物業和物業的業主、使用人。物業管理是集管理、運營、服務於壹體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化的管理模式，最終實現社會效益、環境效益和經濟效益相統壹的管理目標。
本章從闡述物業和物業管理的基本概念入手，重點闡述了物業管理的概念、內容和作用，旨在使讀者對物業管理有壹個整體的了解。
物業和物業管理的概念
房地產是現代社會的重要經濟資源，是社會財富的重要組成部分。隨著房地產行業的發展，對物業管理業務的需求已經擺在開發商和業主面前。對這部分經濟資源進行有效的管理和運營是壹個不可回避的現實問題。國際通行的物業管理已經運行了壹個多世紀，但我國的物業管理服務是在改革開放和實行社會主義市場經濟後才出現的。物業管理在中國是壹個蓬勃發展的新興行業，是壹個正在發展和完善的新生事物。結合目前許多物業管理企業的成功經驗，探索和挖掘物業管理理論，對於形成科學合理的具有中國特色的物業管理理論和方法具有重要意義。
業主自治組織:業主和業主大會
壹.所有者
根據物業管理條例，房屋的所有權人為業主。壹般是指具有產權的房地產開發企業、購房人以及與購房人長期居住在壹起的自然人。
業主是物業管理區域內房屋及相關設施設備的所有人，是物業的所有權人和物業管理權利的主體。業主有權直接參與物業管理區域內的物業管理活動，即業主自律管理。
二、業主大會
業主大會是在物業管理區域內的物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的自治自律組織。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會在物業管理區域內的物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益。
成立了物業管理區？業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮設施設備、建築規模、社區建設等因素。同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，選舉產生業主委員會。但只有壹個業主的，或者業主人數較少且全體業主壹致同意的，決定不成立業主大會，由業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
物業管理企業
物業管理企業成立的第壹步是機構建設，這是保證物業管理企業正常運轉，承接和完成各項業務的前提，也是壹項重要的基礎工作。物業管理企業應依法成立，必須經有關部門審查。除了要考慮企業的業務量和復雜程度，更重要的是要體現精幹高效的原則，使企業充滿活力和競爭力。
建設部2004年5月1日頒布的《物業管理企業資質管理辦法》規定，物業管理企業資質等級分為壹、二、三級。不同資質等級的物業管理企業條件不同。
物業管理前期工作
物業管理前期介入是指開發商邀請擬從事開發項目物業管理的相關人員參與物業的可行性研究、物業規劃、設計、施工等階段並提出建議。開發商從物業管理運營的角度，對規劃設計、設備選型、施工監理、工程竣工驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等提出建設性意見，為今後物業管理的順利進行制定物業管理方案。
壹.財產規劃
在物業規劃設計階段，建築設計師多註重功能設計，少關註物業管理，會給接手的物業管理企業的服務帶來問題。因此，物業管理人員要想在前期物業管理的中介中發揮應有的作用，就應該具備物業策劃的基本知識。
物業規劃主要是指住宅區的規劃。居住區是城市的有機組成部分，居住區規劃是滿足居民居住、工作、休息、文化教育、生活服務、交通等要求的綜合性建設規劃。居住區規劃壹般由房地產開發商制定，其任務是為居民創造壹個舒適、方便、整潔、安寧、優美的環境，經濟合理地滿足其日常物質文化需求。
？物業管理的入門階段
接管驗收不同於竣工驗收。接管驗收是房管部門、物業管理企業、建設單位自身和個人對物業的接管驗收。
物業管理企業的交接驗收，是指由產權單位、建設單位或者個人委托，以主體結構安全和使用功能滿足為主要內容，對新建或者原有房屋及其他物業進行的重新檢查。它是物業管理過程中不可缺少的環節。
物業管理服務的日常運作
房屋維護和維修管理
房屋維修管理是指物業管理企業按照壹定的科學管理程序和制度，按照壹定的維修技術管理要求，對其管理的房地產進行日常維護、維修和技術管理。為了保證房屋的正常使用，延長其使用壽命，有必要進行定期維修。物業管理的好壞很大程度上取決於房屋維修管理的成績，直接影響到物業管理企業的聲譽。
房屋維修管理原則
1.？經濟合理安全實用？的原則
房屋維修管理應該堅持什麽？經濟合理安全實用？的原則。經濟合理是指加強維修工程造價、維修資金、維修定額的管理，合理使用人力、物力、財力，盡量少花錢修房子；要求制定合理的房屋維修計劃和方案；安全實用，即通過房屋維修管理讓居民安全居住；要從實際出發，因地制宜進行維修，滿足用戶對房屋使用功能和質量的需求，充分發揮房屋的效能。
2.？區分？原則
根據建築年代，房屋大致可以分為兩類:新房和舊房。對於新建房屋，維護管理工作主要是做好房屋的日常維護，保持房屋原有的外觀和使用功能。對舊住宅，應根據歷史年代、結構、住宅使用標準、環境和地區特點，以及城市總體規劃的要求，采取不同的維修改造方案。
3.？服務？原則
房屋維修管理必須維護居民合法權益，切實為居民服務；建立和完善科學的房屋維修管理服務體系。房屋維修管理者要真正樹立為居民服務的思想，提高服務態度和質量，認真解決居民的房屋維修問題。這是房屋維修管理的基本原則。
物業租賃管理
隨著大量專業化物業管理企業的出現，物業管理市場競爭日趨激烈，傳統的物業管理模式因管理服務內容單壹而逐漸失去競爭力。因此，要以專業化的物業管理服務為重點，實施多元化經營，將物業管理服務與物業租賃有機結合，實現管理服務業務與管理促進管理的互動，在提高物業管理服務水平的基礎上增加經營收入，為物業管理企業的經營增添新亮點。
物業租賃是物業管理企業為獲取經濟收入而轉讓物業(房屋)使用權，承租人向物業所有人支付相應租金以取得物業使用權的壹種經營形式。就其特點而言，房產租賃可分為兩種形式，即壹般租賃(或傳統的簡單租賃)和附租購房。
房產的壹般租賃是房產的所有權人通過中介機構或直接按照其確定的租金標準和出租面積向承租人收取租金。與租賃掛鉤的購房是壹般租賃的演變，這是香港在20世紀90年代初創造的。具有融資和置業的雙重性質，可以為開發商解決資金不足的問題，分散經營中的風險，縮短建設周期。承租方可以獲得很大的收益，可以進行二次開發、轉租和經營。在租賃的同時，承租人可能有壹些投資性質。基本方法是:開發商遇到某物業建設資金不足時，向承租人發出邀請，要求其提前註入部分資金作為租金(通常占總投資的1/2-L/6)，項目建成後若幹年(通常為15-20年)租金水平為1/2-L/4。或者將項目或部分項目低價(正價的L/2 ~ 1/4)出售給承租方，再由承租方或承租方對項目進行裝修、再開發、轉租，承租方或承租方獲得更多的經濟利益。
文件管理
建立物業管理檔案是為了滿足物業管理企業日常管理和服務活動的需要，即在物業管理運行過程中，運用科學的方法對物業業主和使用人的相關資料進行整理和歸檔，以便更好地為業主和使用人服務。物業管理企業的日常管理服務活動貫穿於物業項目前期管理、接管驗收、日常管理的全過程，應自始至終建立相應的管理檔案，使檔案管理真正為管理服務。
物業管理檔案是物業管理企業作為壹個整體單位，將物業管理服務中的原始記錄和過程記錄按壹定要求收集、整理、保管和利用成文件的檔案。檔案是直接的歷史記錄，具有原始性和記錄性的特點，具有其他資料不可替代的重要作用和價值。
？財務管理
財務管理是物業管理的重要組成部分。現代企業的運營離不開各種費用的發生。只有通過多種方式經濟、合理、及時、足額地籌集所需資金，並良性運作，才能保證公司的事業發展。而通過合理的財務安排，實現利潤最大化是物業管理企業經濟主體地位的要求。因此，必須加強物業管理企業的成本控制和經濟核算，完善制度和方法，保證組織和人員的落實，定期分析檢查各項指標，實現精細化管理，向管理要效益，全面提高物業管理公司的盈利能力和發展能力。
融資是指為了組建物業管理企業，滿足公司經營的需要，通過各種形式和渠道，集中使用內部資金和向外部借入資金。在市場經濟條件下，外部資金的融資只能通過健全的金融市場進行，借入的資金必須支付，這直接抵消了物業管理企業的經營收入。研究資金籌集的形式、要素和融資方案，為物業管理企業的業務發展籌集到充足的、低成本的資金，是財務管理的首要問題。
研究籌資問題，首先要解決的是籌資的目的。資金籌集的目的主要有兩個:壹是籌集成立物業管理企業或擴大公司規模所需的資本金和長期資金；二是為經營管理過程中周轉不足籌集短期資金。融資方式多種多樣，不同的融資方式對物業管理企業來說意味著不同的資金成本。此外，不同融資方式的限制性條件和操作難度也有所不同。物業管理企業應做好測算，慎重選擇。