案情簡介
原告×××有限公司(以下簡稱開發商)
被告余某某(以下簡稱業主)
65438 2003年2月8日，開發商在為已開發的蕭山美之源物業辦理《建設工程規劃許可證》時，提前繳納了全小區1000余套房屋的物業維修基金。2004年以來，包括被告在內的業主陸續與開發商簽訂《商品房買賣合同》購買商品房。2005年交房時，開發商給業主發了交房通知書，通知每位業主繳納幾千元到十幾萬元不等的物業維修基金。部分業主按照交房通知辦理了交房手續，部分業主認為根據政府主管部門蕭家[2003]76號文件物業維修基金已包含在房價中，不願意在收房後繳納物業維修基金。雙方隨後引發爭執。在協商未果的情況下，開發商對部分業主提起訴訟，要求業主承擔物業維修基金。
此外，開發商以原告和業主身份就物業維修基金壹案起訴杭州市蕭山區人民法院後，繳納物業維修基金的業主代表也在杭州市蕭山區人民法院起訴開發商，要求開發商返還物業維修基金。
爭議焦點
開發商向業主收取物業維修基金是否屬於重復收費，即物業維修基金是否包含在房價中。
壹、開發商的主要觀點
1.交納物業維修基金是業主的法定義務；2.物業維修基金不計入銷售收入，不屬於房價範疇。雙方約定的房價不含物業維修基金；3.物業維修基金屬於代收費用，業主應當依法向開發商繳納。
二、業主的主要觀點
1.蕭價[2003]76號是政府職能部門的強制性文件。開發者並沒有排除這個文件的適用，實現它是開發者的義務。2.根據蕭價[2003]76號文件，業主向開發商購買的是市場調節價的商品房，應實行壹次性買斷價，即物業維修基金已包含在房價中，業主已繳納，不存在“拒付”的事實，開發商無權要求業主再次繳納物業維修基金；3.根據蕭山區商品房的交易習慣和歷史沿革，物業維修基金實際上是由開發商繳納的。
第三，代理的理念
律師是開發商的常年法律顧問，既要維護咨詢單位開發商的利益，又要防止業主的合法利益受到損害，以免引發社會矛盾。它們涉及1000多戶業主的切身利益，推而廣之，涉及蕭山、杭州、全省業主的物業維修基金。對於開發商來說，因為涉及到千家萬戶，所以也是利益攸關的事情。所以嚴格依法辦案，平衡各方利益才是最重要的。律師接受開發商的委托，參與提供整個樓盤各方面的法律意見，代理本案壹、二審訴訟，形成以下主要代理意見:
物業維修基金不計入銷售收入，不屬於房價範疇。雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定的房屋單價不包括物業維修基金代收代繳的費用。
1.根據《住宅區設施設備維修資金管理辦法》第五條、《浙江省住宅區物業維修專項資金管理暫行辦法》第五條和《杭州市蕭山區物業維修資金管理暫行辦法》第二條第(壹)項規定，物業維修資金不計入商品房銷售收入。國家稅務總局《關於物業管理企業收取費用營業稅的通知》(1998)、《關於住宅專項維修資金免征營業稅的通知》等文件均對開發商作為開發企業收取的物業維修資金免征營業稅。房價中包含物業維修基金的，應征收營業稅。因此，開發商主張向業主收取物業維修資金不屬於銷售收入，不屬於房價範疇。
2.業主認為房屋單價包含物業維修基金，依據《杭州市蕭山區物價局建設局關於進壹步規範商品房銷售行為的若幹規定》(以下簡稱《若幹規定》)第三條與法律不符。
(1)開發商開發的美之苑西區為拍賣用地，為市場調節價商品房。若幹條款中的壹次性買斷價，應理解為合同雙方約定的房屋單價不會改變。《若幹規定》中的壹次性買斷價或預售價應指房屋單價。
(2)《若幹規定》第三條中“商品房交付使用時結算價款(房價款)多退少補”的規定，應理解為適用於按套銷售，但不適用於本案業主選擇按建築面積結算的房價款。合同面積和產權面積會有差異，這是法律認可的，也是雙方約定的，實際上已經處理了因面積差異導致的房款結算。
(3)《若幹規定》第三條規定:“約定價款包括與商品房使用功能相關的各種設備設施及合法合規的各種費用(包括物業維修基金等。).未經物價部門批準，不得向購買者收取其他費用。”該規定違法的具體原因有:擅自設定行政許可和審批程序，違反了行政許可法的有關規定；與許多上級地方性法規、行政規章和行政法規相抵觸；不屬於行政法規或規範性文件，不具有法律地位。《若幹規定》的這壹部分與2004年3月22日起施行的《杭州市蕭山區物業維修資金管理暫行辦法》相矛盾，因為其缺乏合法性，限制了當事人的合同自由。根據《杭州市蕭山區物業維修資金管理暫行辦法》第六條的規定，這部分規定已經廢止，實際上是納入了無效文件清理範圍，予以廢止。
(4)若幹條款既不是雙方合同的組成部分，也不是開發商單方面或單方的義務，不具有法律約束力。業主認為房屋單價包含物業維修基金，沒有法律和事實依據。
3.雙方在《商品房買賣合同》中簽訂的房屋單價不包括物業維修基金等開發商代收代繳的費用。
(1)雙方業主同意預售房屋，梅林14號樓2單元302室。《商品房買賣合同》第四條計價方式及價格，按建築面積計算，該商品房單價為每平方米4973.00元，合同面積為104.21平方米，總價款為4973× 65438+。雙方約定的內容不違反法律、行政法規的強制性或禁止性規定，有效。
(2)商品房單價的含義，根據浙江省物價局1999年4月實施的《浙江省商品房價格構成及價格行為規範》的規定，商品房價格由以下幾項組成:①土地使用權取得費；②房屋開發成本；③住宅開發期間的費用；4利潤；5稅；⑥商品房差價。物業維修基金、煤炭管理費、IC卡功能費、印花稅、契稅、房產證費等代收代繳的費用不在本文件規定的商品房價格範圍內，因此雙方約定的商品房單價不包含物業維修基金代收代繳的費用。
(3)業主已還清其他合同未約定的代收代繳費用，僅認為物業維修基金包含在房屋單價中。按照業主的邏輯，其他已支付的代收匯款費用已經包含在房屋單價中，也應該由業主承擔，這是違背事實的，顯然是荒謬的。
審判判決
本案已壹審二審，均支持代理人的主要觀點。
壹審判決
2006年2月6日，蕭山區人民法院作出(2005)肖敏壹第4069號民事判決
杭州市蕭山區人民法院認為，物業維修基金是專項用於保修期滿後公共設施設備大中修、更新改造工程的預備基金，不計入商品房銷售收入。本案中，開發商與業主訂立商品房買賣合同時，約定了商品房單價，但未約定物業維修基金的收取方式，商品房單價不含物業維修基金；現開發商已根據相關規定代業主向相關部門繳納了該基金，業主已依法取得相關權利。遵循公平、等額補償的原則，業主應向開發商繳納物業維修基金。業主認為，根據蕭價[2003]76號文件，開發商與業主在商品房買賣合同中約定的應是壹次性買斷價，但該文件並非國家強制規定，業主也未證明物業維修基金已包含在商品房單價中，故業主的說法證據不足，不予采納。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條和《中華人民共和國民法通則》的規定，判決業主應當在本判決生效後十日內支付開發商的物業維修基金。
二審判決
車主不服壹審判決，提起上訴。杭州市中級人民法院於2006年5月17日作出(2006)杭民壹終字第472號民事判決。
杭州中院認為，業主與開發商就涉案商品房買賣、交付所訂立的買賣合同及相關協議合法有效，主體正當，意思表示真實，內容完整，未違反法律法規的禁止性規定；雙方訂立的買賣合同采用浙江省建設廳、浙江省工商局監制的示範文本(浙江省2000年修訂版)，本合同及相關協議中未約定房價(單價或總價)包含物業維修基金等。合同及協議內容和雙方履約事實顯示，雙方采取預售時確定單價、預估房屋面積和總價、在誤差3%以內按實際建築面積結算房款的交易方式，也是合同示範文本中預設的。2003年5月23日，杭州市蕭山區物價局、建設局發布了蕭價[2003]76號/蕭建設房[2003]143號《杭州市蕭山區物價局、建設局關於進壹步規範商品房銷售行為的若幹規定》，雖然第三條規定“商品房銷售可以實行壹次性買斷價或者預售價，商品房實行市場調節價的，實行壹次性買斷價。雙方約定價格後，在購房合同(協議)中約定買賣條件，按照* * * *原則明確雙方權利義務，商品房交付時不再多退少補結算價款(房款)。約定價款包括與商品房使用功能相關的各種設備及合法合規的各種代理費(包括物業維修基金等。).未經物價部門批準，不得向購買者收取其他費用。”但兩局在2005年9月22日《關於順發美之源物業維修基金信訪問題的復函》中明確表示，“物業維修基金屬於代收費用，具體代收方式由建設單位和購買人協商確定。”首先，作為蕭家[2003]第76號/蕭建設房[2003]第143號文件的發布者，其回函中已經明確表示，物業維修基金的收取方式是當事人約定的，不是行政強制執行的；且蕭價[2003]76號/蕭建設房[2003]143號第三條所表述的“壹次性買斷價款”的交易方式和特征與本案交易方式所顯示的不盡相同，該條的規定及相關內容在雙方的合同、協議中均無體現；因此，業主認為本案雙方的交易方式是《規定》中表述的“壹次性買斷價”的觀點，我院不予采納；其次，開發商收取物業維修基金是有法律依據的，杭州市蕭山區物價局和建設局在上述回函中也確認了這壹點；第三，關於本案商品房交易，業主沒有證據證明物業維修基金已經包含在約定的房價款中。故原審判決支持開發商要求業主繳納物業維修基金的訴訟請求，符合法律和事實，並無不當；業主的上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第壹百五十三條第壹款第(壹)項之規定，駁回上訴，維持原判。