問題二:小產權房買賣合同是否具有法律效力？妳好！
該法律規定:
(1)憲法第10條規定，城市土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地、自留地、自留山也是集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
(2)《國務院辦公廳關於加強土地流轉管理禁止炒賣土地的通知》(國辦發(1999)39號)第二條規定:加強農民集體土地流轉管理，禁止非法占用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設；農民住房不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證。
(3)《國務院辦公廳關於嚴格執行農村集體建設用地法律政策的通知》(國辦發(2007)71號)規定，農村宅基地只能劃撥給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
解釋:
根據上述法律規定，可以看出，我國法律明確規定農村房屋，即所謂的小產權房，只能分配給本村村民，禁止出售給城鎮居民，但並沒有禁止小產權房在同壹集體組織成員之間流通和出售。根據私法原則，法無禁止即可為。我國法律法規並沒有禁止在集體成員之間出售小產權房。因此，只要同壹集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，在簽訂小產權房買賣合同時，意思表示真實，不違反法律規定或社會公眾利益，壹般都認定小產權房買賣合同有效。
2.壹般認為集體與其他集體組織成員之間的小產權房買賣合同無效。
3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房普遍認定合同無效。
4、小產權房買賣合同被認定無效後的處理規則。
該法律規定:
(1)《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者解除後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。
(2)2006年9月14日，北京市高級人民法院發布《關於農村私有房屋買賣合同效力確認及案件處理原則》，明確對合同無效的原因，出賣人承擔主要責任，買受人承擔次要責任；在處理合同無效時，應綜合考慮賣方因土地升值或拆遷、補償而產生的利益，以及房屋現值與原買賣價格的差額所造成的損失，平衡買賣雙方的利益，避免因合同無效而導致的利益失衡。
(3)海南省高級人民法院2011發布的《關於處理商品房買賣合同糾紛的指導意見》規定，城鎮居民與他人簽訂的建設在農村集體土地上的小產權房買賣合同無效，由此造成的損失由雙方按過錯責任分擔。
(4)山東高院在201165438年10月30日發布的《全省民事審判工作會議紀要》中也明確:在集體所有土地上開發的小產權房買賣糾紛案件中，應當嚴格執行國家公共政策和善意交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效。
(5)2065 438+03年4月，北京市高級人民法院對當前民事審判適用法律的若幹問題進行了梳理，再次明確，在確定買受人損失賠償時，訴訟後房屋已經處於拆遷程序的，可以參照拆遷程序中的評估結果確定房屋置換及區位補償價格；未進入拆遷程序的，可通過委托評估確定房屋置換及區位補償價格。
5.關於小產權房糾紛的特別規定
相關規定:
滬審練2008第1號
(1)本鄉範圍內農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，房屋買賣合同視為有效；
(二)將房屋出售給...> & gt
問題三:小產權房轉讓合同是否有效？各地小產權房轉讓合同的法院判決不盡相同，具體如下。
(壹)合法小產權房買賣合同壹般具有法律效力。
合法小產權房是指擁有宅基地使用權，取得規劃許可和建設許可，辦理了房屋產權證的村民。
1.這種小產權房有合法的產權證，可以按照法律規定在集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。
2.對於賣給其他村村民和城鎮居民的行為，分析參考如下:
《土地管理法》第六十三條“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設”，
《城市房地產管理法》第三十八條“未依法登記並領取權屬證書的房地產不得轉讓”，
現行法律法規如《國務院辦公廳關於嚴格執行農村集體建設用地法律政策的通知》仍作出禁止性規定，但這些規定不是強制性規範，不能用來確認房屋買賣合同的效力。
從目前的司法實踐來看，合同法主要適用於小產權房買賣合同效力的認定，合同法的基本精神是意思自治和誠實信用。如果這種合同被確認無效，出賣人很可能在非法出售房屋後，基於土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，這將使遵守誠信原則的買受人遭受損失，從而損害社會公序良俗和誠信的社會基礎。因此，小產權房合法買賣體現了當事人意思自治原則，司法判決基本傾向於認定合同有效。主要法律依據包括:
最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若幹問題的指導意見(法法發〔2009〕40號)
第十五條“人民法院應當根據《合同法解釋(二)》第十四條的規定，註意區分生效性強制性規定和行政性強制性規定。違反強制性規定的，人民法院應當認定合同無效；違反行政強制規定的，人民法院應當根據具體情況認定其效力。”
山東省高級人民法院關於印發《山東省民事審判工作會議紀要》的通知(魯高發[2011]297號)
第二條第(三)項規定:“《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定，是限制未依法登記並取得權屬證書的房屋轉讓的行政規範，而非生效規範。未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規定，應當依法認定有效。”
(二)違法的小產權房買賣合同壹般不具有法律效力或者處於效力待定狀態。
非法小產權房是非法占用集體土地或者閑置國有土地，變相轉讓農村集體土地使用權或者改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規劃許可證、施工許可證的情況下進行違法建設，直接在市場上出售的“三無”違法建築。與農民合法擁有的農村房屋不同，這種小產權房沒有土地使用權證，也沒有規劃、國土、建設部門的批文。建的時候已經違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規定，屬於違法建築，不能辦理房屋產權登記，本身就是違法的。對於這種違法的小產權房買賣合同，壹般有兩種處理方式:
1.直接認定合同無效:作為買賣合同標的的房屋，即違章搭建的小產權房本身就是違章建築，不能發生設立產權的法律效力，根本不能轉讓，不能作為合同標的實現，不能發生法律效力。而且這種非法小產權房絕大多數都是以犧牲城市規劃、環境保護、公益事業和鄉鎮集體利益為代價來買賣的。如果認定合同有效，就相當於變相鼓勵違法建設，所以基本原則是認定合同無效。主要法律依據:
國土資源部、住房城鄉建設部於20113年10月發布《關於堅決遏制違法建設銷售“小產權房”行為的緊急通知》，指出“建設銷售“小產權房”嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展。‘小產權房’的建設、買賣不受法律保護。”
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問題四:小產權房買賣協議是否有效？小產權房買賣協議無效，小產權房不受法律保護。
小產權房通常是指在中國農村和郊區農民集體所有的土地上建造的用於出售的房屋。由於集體土地在出讓使用權時沒有繳納土地出讓金等費用，這種房屋無法拿到國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉鎮* * *或村委會頒發，所以也被稱為鄉鎮產權房。
“小產權房”不是壹個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的。
小產權房的出現與城市房價的飆升密不可分，從2007年房價快速上漲開始成為社會關註的熱點。根據國家相關要求，“小產權房”是不允許發證的，不受法律保護。
2013 12、北京市國土資源局、北京市住建委聯合發布相關通知，堅決遏制“小產權房”違法建設和銷售行為。
問題五:購買小產權房的合同是否有效？因為沒有國家有關部門批準的環節，也沒有相關的法律條文來保護，所以即使購買人簽訂了購買合同，合同也是無效的。
小產權房存在的壹個重要原因是它的價格非常便宜，為很多買不起房但有住房需求的人提供了捷徑。但是購買這類房屋沒有法律和政策的保障，存在很大的風險。所以買這類房子壹定要謹慎。
買小產權房的風險
1，缺“五證”
如果沒有“五證”，就不能辦理房產證。沒有產權，就不受法律保護。
2.拆遷補償難。
只要依法辦理相關審批手續，就是合法建築。但不排除* * *範圍之外的那些違章建築，如果與國家規劃有沖突，可能會被拆除，業主不會得到拆遷安置補償。
3、質量難以保證
這些房子價格便宜，房屋質量無人監管，部分開發商會偷工減料賺錢，存在安全隱患。這種房子壹般是土地所在村開發的。除了房屋質量和房屋售後保修難以保證之外，入住後的物業管理也非常容易出現問題。
4.小產權房不能抵押，也不能上市轉售。
因為沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押物，也不能上市壟斷。以上是購房者在購買小產權房時需要註意的地方。
5.小產權房不能抵押。
小產權房不能在房產管理部門登記，不能申請抵押等其他權利。沒有他項權利，就意味著沒有合法的質押物抵押給銀行，銀行貸款也批不下來，就意味著妳需要壹次性付清房款。
問題6:小產權房買賣合同是否有效？它起著收據的作用。收據的作用不言而喻。
問題7:購買小產權房的合同是否有效？第壹，很容易判斷是不是大產權房:
1，我們說的商品房(大產權房)必須五證齊全，可以抵押，而小產權房不會在交易市場備案交易，也不能抵押貸款購買。
2.產權大的商品房用地是國有出讓性質(可以辦理國有土地使用證)，產權小的多是集體土地性質(不能辦理國有土地使用證)。
3.大產權房可以辦理預售證，而小產權房禁止買賣，更何況沒有預售證。
4.大產權房可以網簽，在房管局備案，小產權房不能在房管局備案。
5，大產權房可以支持銀行按揭貸款，小產權房不能做銀行按揭貸款。
二、所謂“小產權”，是指在農民集體土地上建造的房屋，不繳納土地出讓金，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉* * *或村* * *，所以稱為“鄉產權”，也叫“小產權”。
第三，鄉* * *發的所謂小產權，其實沒有真正的產權。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的產權證。
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問題8:小產權房買賣合同是否合法有效？(1)法律效力
壹般來說，“小產權房”買賣合同的效力認定為無效。而且還要區分不同的情況:
1.鄉鎮範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，房屋買賣合同認定有效。
2.如果房屋出售給家鄉以外的人，經有關組織和部門批準，可以認定合同有效。
3.未經有關組織和部門批準，將房屋出售給家鄉以外的人，未實際履行合同或者購房人未實際居住使用房屋的，合同無效。
(二)房地產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，所以不構成法律意義上的不動產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地土地管理法》規定，小產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三方，即購買後不能合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有壹定的影響。
政策風險
購買在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果相關部門對農村產權房的建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆遷。購房者將面臨既拿不到房子又無法及時索賠房款的尷尬局面。
買房後，如果有國家征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購房者不是合法產權人，無法獲得產權拆遷補償，作為實際使用人的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
缺乏監督
沒有明確規定限制農村產權房的開發建設，開發建設監管缺位，對購房者利益造成壹定影響。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。
問題9:“小產權房”買賣合同是否有效？買不買小產權都是沒有房產證的房產。誰買誰不能上當，因為國家禁止小產權房入市銷售。
問題十:小產權證書房屋買賣合同是否有效？
(1)憲法第10條規定，城市土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地、自留地、自留山也是集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
(2)《國務院辦公廳關於加強土地流轉管理禁止炒賣土地的通知》(國辦發(1999)39號)第二條規定:加強農民集體土地流轉管理，禁止非法占用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設；農民住房不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證。
(3)《國務院辦公廳關於嚴格執行農村集體建設用地法律政策的通知》(國辦發(2007)71號)規定，農村宅基地只能劃撥給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。