在建項目土地使用權抵押需要具備哪些條件？

1.在建項目土地使用權抵押需要具備哪些條件？部分土地使用權。抵押物的範圍是包括整個土地使用權還是僅包括在建工程已完工部分劃撥的土地份額，也有兩種觀點。壹種觀點認為，以在建工程已完工部分劃撥的土地份額作為抵押物，在建工程占地面積內的土地面積和價值應當按照抵押建築面積占工程總建築面積的比例進行分配，在建工程占地面積內的土地不應全部納入抵押範圍。另壹種觀點認為，整個土地使用權作為抵押物是不可分割的。筆者贊同以整塊土地使用權作為抵押，按房屋面積比例分攤土地，不符合土地使用規律，其分攤份額不能體現在實地，不具有現實意義。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應把握在建工程和土地使用權整體作為抵押物的原則，在辦理抵押登記時應將土地使用權整體納入抵押登記範圍，而不是按份額登記。《擔保法》司法解釋明確了在建工程抵押的合法性，但沒有明確在建工程抵押的條件。建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為:抵押人為取得在建工程繼續建設所需的貸款，以合法取得的土地使用權連同在建工程的投資資產向貸款銀行抵押，作為償還貸款的擔保的行為。根據擔保法司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規規定，在建工程抵押必須符合以下條件:1。在建工程抵押貸款的用途是在建工程繼續建設所需的資金。《物權法》頒布前，信用客戶不得以在建工程為他人債務提供擔保，也不得以自己的債務為他用擔保，只能用於貸款以獲得在建工程繼續建設的資金。《物權法》實施後，在建工程抵押可以抵押其他類型的債權，但對在建工程抵押擔保的種類沒有限制。2.在建項目占用的土地已繳納全部土地出讓金，並已取得國有土地使用權證。3.《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應當載明土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證三證的編號。因此，在建工程抵押必須已取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，在建工程抵押還必須取得建設工程施工許可證。4.投入項目的自有資金必須達到項目建設總投資的25%以上，且項目建設進度和項目竣工交付日期已經確定。把握問題(1)在建工程抵押範圍的界定。根據《城市房地產抵押管理辦法》規定，在建抵押項目包括建築物本身及其土地使用權兩部分。建築部分。在建工程抵押時是以工程整體還是已完工部分作為抵押物，理論界和地方登記實務中並不統壹。壹種觀點認為，根據《擔保法》規定，抵押設定後新增的建築物不屬於抵押物，在建工程的抵押範圍應為抵押時的已完工部分。另壹種觀點認為，在建工程的抵押應包括整個工程包括未完工部分。我同意第二種觀點，即以整個在建工程作為抵押。理由如下:(1)在建工程抵押屬於不動產期權，不同於《擔保法》中的不動產抵押；(2)在建工程抵押的根本目的是為了獲得貸款資金以完成整個工程；(3)房地產項目在整體竣工前不能實現抵押擔保功能所要求的實際控制的經濟價值；(4)僅抵押已完成部分，可能不具備獨立使用功能。當然，銀行在確定抵押物價值時，要排除未完工抵押物繼續施工所需的資金。即抵押物的實際價值等於擬抵押的在建工程整體價值減去在建工程未完工部分的價值。