根據法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
登記機關應當履行下列職責:
1，查看申請人提供的權屬證明等必要材料；
2.詢問申請人有關登記事項；
3、如實、及時登記相關事項；
4.法律、行政法規規定的其他職責。
不動產物權的設立生效如下:
1.不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後生效；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
2.房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記。
3.抵押合同變更或抵押關系終止時，抵押當事人應在變更或終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或註銷抵押登記。
綜上所述，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，必須依法登記後才能生效；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
法律依據:
《中華人民共和國民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後生效；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。
第210條
不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。
國家實行不動產統壹登記制度。統壹登記的範圍、登記機構和登記方式由法律、行政法規規定。
第211條
申請登記時，當事人應當根據不同的登記事項，提供權屬證書、房產界址、面積及其他必要的材料。
第212條
登記機關應當履行下列職責:
(壹)審查申請人提供的權屬證明及其他必要材料；
(二)詢問申請人有關登記事項；
(三)如實、及時登記相關事項；
(四)法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產有關信息需要進壹步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。