業主大會在物業管理區域內的物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益。
同壹物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，成立業主大會，選舉業主委員會。
但只有壹個業主的，或者業主人數較少且全體業主壹致同意的，決定不成立業主大會，由業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
業主委員會執行業主大會決定的事項，履行下列職責: (壹)召集業主大會，報告物業管理實施情況；(二)代表業主與業主大會選聘物業服務企業簽訂物業服務合同；(三)及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；(四)監督管理制度的實施；(五)業主大會賦予的其他職責。
(六)根據業主的意見、建議和要求，制定建築物及其附屬設施維修資金的使用和更新方案，提交業主大會決定；(七)根據業主提議，制定本建築分區的劃分和調整方案，提交業主大會決定；(八)由物業服務企業或者其他管理人制定年度服務計劃，並提交業主大會決定；(九)提交業主大會決定終止業主委員會委員資格和增補業主委員會委員；(十)監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同，每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同履行物業服務的情況進行綜合考核。
(十壹)監督管理規定的實施，處理違反管理規定的行為；(十二)督促違反物業服務合同、逾期不交納物業服務費的業主；(十三)督促未按照管理協議繳納建築物及其附屬設施維修資金的業主限期繳納建築物及其附屬設施維修資金。
(十四)妥善保管屬於業主大會的相關檔案、會議紀要、印章等財物；(十五)及時了解業主和使用人的意見和建議，形成方案，提交業主大會決定；(十六)協調業主與業主之間、業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系，調解業主與業主之間、業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛；(十七)加強物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力；(十八)建立業主委員會接待制度，接受業主和使用人的咨詢、投訴和監督，並定期以公告形式向全體業主通報工作情況；(十九)依法忠實履行職責，執行業主大會的決定；(二十)業主委員會定期參加物業管理部門組織的物業管理培訓，並接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會和物業管理部門的指導和監督；(二十壹)未按規定建立業主委員會信用信息的；(二十二)積極配合機關、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作；(二十三)不得以業主委員會的名義在建築區劃內從事與物業管理無關的活動，不得組織或參與任何經營活動。其成員及其近親屬不得在為建築區劃內物業服務的物業服務企業、事業單位任職。
歷史地位2003年，《物業管理條例》首次提出了“業主大會”
這個概念，也和“業主委員會”這個團體的名稱壹樣，確定了“業主大會執行機構”的法律地位。
2007年《物權法》從立法層面確立了業主組織——業主大會、業主委員會的法律地位。
雖然2007年修訂了《物業管理條例》，取消了作為業主大會執行機構的物業管理委員會，但其決定的內容和效力也受到了《物權法》第七十六條的影響。
將“業主委員會”規範為“業主委員會執行業主大會的決定”設立程序第十壹條業主委員會是業主大會的執行機構，在業主大會閉會期間，在業主委員會章程規定的權限範圍內，代表全體業主占有、使用和處分小區的公共財產，並收取公共財產收益。
第十二條業主委員會成員人數為人，由業主委員會主任和委員組成；業主委員會主席是業主委員會的法定代表人。
第十三條業主委員會委員候選人由業主推薦。
第十四條業主委員會任期三年；三年期滿後，可以連任。
第十五條業主委員會委員候選人產生程序:1。代表10%以上投票權的業主有權推薦1名候選人；代表投票權每增加10%，可增加1名候選人；2.業主委員會委員是下壹屆業主委員會的候選人；3.業主大會首次選舉業主委員會的，代表10%以上表決權的業主推薦的候選人應當在業主大會召開前兩天持代表10%以上表決權的業主聯名推薦的推薦信、證明其擁有10%以上表決權的書面文件、本人簡歷及聯系方式向建設單位申請候選人登記；業主委員會換屆選舉，代表65，438+00%以上表決權的業主推薦的候選人，應當在業主大會召開之日前2日，持前述文件向業主委員會申請候選人登記。
候選人逾期申請註冊的，建設單位或者業主委員會有權拒絕註冊。
建設單位或者業主委員會受理候選人註冊申請的，應當向申請人頒發註冊證書。
業主委員會第十六條業主委員會委員選舉程序:1。建設單位或業主委員會應在選舉日15前將選票送達全體業主。
2.投票以業主為單位，壹個業主壹票；產權* * *有人，* * *有人* * *有投票權。
3.建設單位或者業主委員會應當按照每位候選人申請候選人登記的時間順序，安排每位候選人向業主大會進行不超過5分鐘的競選演講。
4.每位候選人結束競選發言後，建設單位或者業主委員會應當及時提交業主大會對候選人進行表決。
5.因故不能召開業主大會的，建設單位應當在選舉日15前發布關於受理候選人登記申請和申請候選人登記期限的公告；業主委員會應當在任期屆滿前15日發布關於受理候選人登記申請和候選人登記申請期限的公告。
(候選人報名期限屆滿，建設單位或者業主委員會應當將符合報名條件的所有候選人的姓名、簡歷、聯系方式、業主委員會選舉日期、選票以公告或者其他方式送達本小區全體業主。
6.得票最高的候選人當選為業主委員會委員。
7.建設單位或者業主委員會應當委托公證機構對下列事項進行公證:(1)申請人辦理候選人登記時持有的證件。
(二)申請候選人登記期限屆滿前申請候選人登記的申請人名單。
(3)在本公約規定的時限之前交付的票數。
(4)選舉日收回的票數。
(五)獲得贊成票的候選人名單。
第十七條業主委員會自選舉之日起成立；選舉產生的業主委員會應當依法向政府有關部門申請備案登記。
第十八條業主委員會主任行使下列職權:1。召集和主持業主委員會會議。執行業主委員會的決議。簽署業主委員會制定的管理制度第十九條業主委員會議事規則:(1)全體委員應當出席業主委員會會議；業主委員會作出的決議，應當經業主委員會過半數通過；業主委員會委員不能列席會議的，可以委托其他委員代為出席和表決。
(2)業主委員會就會議上討論的事項所作決定的會議紀錄，須由出席會議的成員及紀錄員簽署。
(3)業主委員會對業主委員會的決議負責；業主委員會的決議違反法律、法規、規章，或者超越本公約和業主委員會章程賦予的職權，給業主委員會造成財產損失的，出席會議的委員應當承擔賠償責任，但在表決時已表示反對意見並記入會議記錄的，委員可以免除責任。
第二十條業主委員會不得向任何人借款或者為任何人擔保；不得從事任何投資活動。
法律困境長期以來，我國物業管理實踐中壹直存在法律地位不清、責任不清、操作不規範等問題。由此，物業管理公司在物業管理法律關系中處於強勢地位，業主的合法利益在物業管理過程中往往受到損害。這種狀況已經成為阻礙我國物業管理向更高層次發展的重要因素。
因此，如何使業主委員會走出這壹法律困境，更好地發揮其在業主自治中應有的作用，成為我們必須面對和解決的課題。
困境壹:業主委員會法律地位不明確。根據我國法律規定，業主委員會可以參與三類民事活動:自然人、法人和其他組織、國家。社會組織要成為民事主體，必須具有法人資格，或者隸屬於其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。
所謂法人，是指具有權利能力和行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。
法人必須符合以下四個條件:(1)依法成立；(二)有必要的財產或者資金；(三)有自己的名稱、組織機構和場所；(4)能夠獨立承擔民事責任。
其他組織成為非法人組織，是指不具有法人資格，但可以以自己的名義進行民事活動的組織。
我國《民法通則》沒有關於其他組織的規定，但《民事訴訟法》第四十九條規定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。
最高人民法院《關於適用若幹問題的意見》進壹步明確了其他組織，其中第四十條規定:“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織，是指依法成立，有壹定組織機構和財產，但不具有法人資格的組織。
“可見，其他組織是我國法律承認和保護的民事主體之壹，主要包括合夥企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構等不具有法人資格的經營實體和公益組織。
法人與其他組織的區別主要表現在能否獨立承擔民事責任，法人可以獨立承擔民事責任，與成員責任嚴格分離。比如公司和股東的責任是相互獨立的；其他組織不能獨立承擔民事責任。雖然他們的責任與其成員的責任在壹定限度內是分開的，但成員必須承擔最終責任。比如合夥企業超出合夥財產範圍的，合夥人承擔無限連帶責任。
根據我國《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)關於業主大會和業主委員會的規定，業主大會是由全體業主組成，在物業管理活動中代表和維護其合法權益的組織，履行以下六項職責:(1)制定和修改業主公約和業主大會議事規則；(二)選舉和更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；(三)選聘和解聘物業管理公司；(四)決定專項維修資金的使用和更新方案，並監督實施；(五)制定和修改物業管理區域內* * *部位和設施使用、公共秩序和環境衛生維護的規章制度；(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他與物業管理有關的職責。
《條例》第十五條規定，業主委員會是業主大會的執行機構，履行以下五項職責:(1)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；(三)及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；(4)監督業主公約的實施；(五)業主大會賦予的其他職責。
經過比較，可以得出以下結論:第壹，業主大會有權制定業主公約等內部規則，有資格開展“選聘、解聘物業管理企業”、“決定專項維修資金的使用和更新”等民事活動，也可以代表全體業主對公共場地、設施、設備行使產權；第二，業主委員會只是業主大會的常設執行機構，根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務。它可以根據業主大會的決定與物業管理公司簽訂合同，沒有獨立的意思。第三，雖然業主委員會是依法成立的，但是沒有法律法規要求業主委員會登記後取得法人資格，所以業主委員會不是法人。
第四，雖然在物業管理實踐中人們普遍將業主委員會視為其他組織，但從法律責任分析，業主委員會委員或業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任，因此業主委員會不屬於其他組織。
筆者認為業主委員會與業主大會的關系類似於董事會與股東大會的關系。業主委員會只是業主大會的內設機構，不是法人或其他組織。
也就是說，根據法律規定，業主委員會目前不具備任何法律主體資格。
困境二:業主委員會的運作程序需要規範。雖然《條例》和《業主大會議事規則》明確規定“業主委員會是業主大會的執行機構”，但對於業主大會的召開條件、業主委員會的組織保障、業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等，並沒有具體規定。
《條例》規定“同壹物業管理區域內的業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選聘和召開業主委員會”，未明確業主大會的召開條件(物業交付時間、入住比例等)。).
建設部《業主大會條例》規定，“業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表和建設單位(含公有住房單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會的籌備工作。
”“籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
“也就是說，建設單位不參加業主大會籌備組，業主大會就不能成立，業主委員會就不能組建。
但在現實生活中，有很多人出於利益考慮(比如施工質量問題，害怕失去物業管理的地位等)不願意成立業主大會。)，所以不可能順利成立業主委員會。
業主公約業主公約的主要內容有:(1)除首次業主大會外，後續業主大會的時間、地點、召集人、主持人；(2)業主大會的職權；(三)業主大會議案的提交方式和表決方式；(四)業主委員會候選人產生的條件和方式；(五)業主委員會成員人數和選舉辦法；(六)業主委員會委員的待遇和任期；(七)業主委員會成員的罷免程序；(八)業主的權利和義務；(九)業主公約生效的條件；(10)修改業主公約的條件和程序。