首先是利率體系，然後是土地體系。
8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議在人民大會堂閉幕，會議通過了關於修改土地管理法和城市房地產管理法的決定。
這意味著中國的土地制度發生了重大變化。從實際影響來看，堪稱“70年來前所未有”。
自然資源部官方微信微信公眾號發布的文章稱，此次修訂實現了“七大突破”:
1，打破集體建設用地入市法律壁壘；
2.改革土地征用制度；
3.完善農村宅基地制度；
4.為“多規合壹”的改革預留法律空間；
5.將基本農田升級為永久基本農田；
6.合理劃分中央和地方土地審批權限；
7.土地督察制度正式入法。
這種概括無疑是準確而嚴謹的。但是，我們也可以把這個“新土地法”放在更大的背景下觀察，給予更宏觀、更清晰的分析。
我先問妳壹個問題:為什麽農民普遍比城鎮居民窮，而城中村和郊區的農民普遍比城鎮居民富？
原因很簡單:遠離城市的農民，主要收入來源於“種莊稼”；郊區和城中村的農民主要靠“種房子”獲得收入。
換句話說，能否享受到土地紅利，是貧富的關鍵。
其實對於城市居民來說也是壹樣的。在過去的30年裏，如果妳家早點買房，那麽現在的生活會很輕松；如果還沒買房，生活會越來越艱難。
在最近的10年，妳還會發現，在哪個城市和地區買房子也很重要。大城市和核心區的房價會快速上漲，而萎縮城市和城區的房價會停滯不前。
土地紅利已經成為當今中國最大的“紅包”。能不能拿到這個“紅包”很重要。
我再問妳壹個問題:近年來，為什麽中國經濟遇到了明顯的下行壓力？
有人可能會回答，那是因為投資增速下降了。六七年前，中國年投資增長率在20%以上，現在不到6%，經濟增長乏力。
但這不是重點。投資增速下降不是因為我們沒錢投資，而是因為投資的產品沒人買，也就是所謂的過剩。
為什麽會有盈余？很明顯，很多人的生活質量很差。原因也很簡單，相當壹部分人買不起，也買不起。比如經濟學家估計，中國有1億人沒坐過飛機，5億人家裏沒有廁所。
換句話說，內需不振。
如何“提振內需”？只有三個辦法:第壹，增加大家的收入；第二，控制通貨膨脹；第三，讓住房、醫療、教育的比重降下來。
農民占中國人口的近壹半。如果農民富裕了，消費能力提高了，中國的經濟會有多強！到那個時候，任何中美貿易戰，任何出口暴跌，說實話都不成問題。畢竟，僅中國的農民就接近美國人口的兩倍。
如何讓農民致富？
提高農產品價格？顯然很難，因為我國農產品生產成本普遍高於世界平均水平，進口往往比我們自己生產更劃算。
讓農民分享土地紅利是個好主意。
如果政策得當，可以增加約6億人的消費能力，這將是中國經濟的強勁動力！
更重要的是，通過政府讓利，農村土地直接入市的方式，還可以為城市提供低價住房，緩解大城市房價上漲的壓力，讓更多的城市居民享受到“土地紅包”。為什麽不呢？
這就是這部“新土地法”誕生的背景和願景。
1.農民將獲得巨大的土地紅利。
1.集體土地可以直接入市。
中國的土地制度是“國有+集體所有”的二元結構。城市建設用地屬於國家，農村土地屬於集體。當城市擴張需要土地時，需要通過政府征地將集體土地轉為國有土地。
也就是說，農村集體要先把土地“賣給”政府，然後政府再招拍掛給企業和個人。在這個過程中，政府獲得了差價。這種差價成為政府建設基礎設施的資金來源，在財政上計入“基金收入”。
由於政府對征收集體土地給出的價格長期偏低，集體組織獲得的土地收益有限，分配給農民的也有限。因此，當土地被征用時，往往會發生沖突；城市郊區的集體土地經常偷偷入市(小產權房)，規避各種稅費。
新《土地管理法》刪除了原法第四十三條“任何單位和個人進行建設需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，允許集體經營的建設用地在符合規劃、依法登記並經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的前提下，由本集體經濟組織以外的單位或者個人以出讓或者租賃的方式直接使用。同時，使用者也可以轉讓、交換或抵押集體經營性建設用地的使用權。
也就是說，政府做了壹次“自我革命”，將放棄在壹些土地交易中的“中間人”身份。結果壹定是賣家和買家都受益，賣家(農村集體)能多收點錢，買家(土地使用者)能省不少錢。最終誕生了壹批“低價房”，有利於降低全社會的運行成本。
當然，農民作為集體的壹部分，也可以獲得更多的分紅。
2.補償更全面，農民得到更多保護。
新《土地管理法》增加了第四十五條，首次對土地征收的公共利益進行了界定，並采取了明確列舉的方式:在軍事外交、政府組織實施的基礎設施、公共事業、扶貧搬遷、保障性安居工程開發建設等六種情形下，可以依法實施征收。這壹規定有助於縮小征地範圍，限制政府濫用征地權。
此外，還要求政府與農民談判，組織聽證會，簽署協議，才能批準征地。在征地補償方面，改變了以土地年產值為基礎的補償，按照區域綜合地價進行補償。
新《土地管理法》還首次將2004年國務院28號文件提出的“保障被征地農民原有生活水平，保障其長遠生計”的補償原則上升為法律規定，增加了農村村民房屋補償費和被征地農民社會保障費。
3.在城市定居的農民可以保留他們的宅基地。
考慮到農民真正成為“城市居民”是壹個漫長的歷史過程，新土地管理法規定，國家允許進城落戶的農村村民自願有償退出宅基地，這意味著地方政府不得違背農民意願強制其退出宅基地。
農民收獲“土地紅利”的同時，這種紅利可以繼續傳遞給城市居民。
二是集體土地審批後直接入市，有利於穩定房價。
集體土地不經“政府征用”直接蓋房子，也不是農民自用。這種房子，我們習慣稱之為“小產權房”。在傳統體制下，這種房子被視為洪水猛獸。
但是，有壹個城市因為“小產權房”的支持，成為了中國最活躍的城市，那就是深圳。
特區建設之初，有城市專家論證深圳城市人口未來很難突破40萬。但目前深圳實際居住人口超過2200萬，每年增加50多萬。
深圳土地有限，正規商品房和房改存量只有200萬套。它怎麽能容納這麽多人口？壹個重要原因是深圳有37萬棟違章建築，提供了約650萬套住房(每套平均40平方米)。沒有這些“天然廉租房”，深圳不會有這麽大的人口，不會有今天的活力。
說白了，深圳是實現了“農村集體土地直接入市”終極目標的城市。這些城中村和違章建築曾被深圳人視為“城市的疥瘡”，但最終卻成就了城市。
深圳的做法是歷史造成的，不可復制。而農村集體土地經過政府批準，符合城市規劃直接入市，確實可以向社會釋放土地紅利。
我曾經寫過壹篇文章，題目是《深圳樓市》，可能是“最成功的模式”！按照深圳4.28億平方米違章建築計算(壹線城市房價70%左右是稅)，這些房子的存在相當於政府向全社會釋放了至少10萬億(現價)的政策紅利。深圳很多企業家都住在城中村，任就是其中之壹。
深圳的經驗有助於我們理解農村集體土地直接入市的戰略意義。
以下分析，在土地制度“70年無大變化”中，誰最享受土地紅利，中國房價將何去何從？
1，“新土地法”可以讓農民受益，但“紅包”的大小與土地的位置密切相關。
如果妳是北京上海深圳等核心城市的城中村農民，那麽妳拿到的獎金最多，有幾千萬甚至更高。郊區的差不多，遠郊區的更差。
總的來說，省會城市及其郊區農民受益大於地級市，地級市受益大於縣級市縣。
如果妳的村子和土地離哪個城市都不近，那就要看物業、景觀、交通等因素了。如果風景特別好，或者能出高品質的茶和咖啡，價值會更高。如果距離遠，沒有特產，沒有特別的風景，那麽能獲得的土地紅利是有限的。
2、農村土地直接進入市場，不可能“公開供應”，地方政府應考慮財政承受能力，在穩定地價、穩定房價的前提下慎重行事。
“農地入市”本質上是政府的自我革命，放棄了壹些土地交易中的“豐厚收入”。所以要考慮城市的財政承受能力。深圳是誤打誤撞走到今天的，其他城市很難復制深圳的奇跡。
地方政府在審批“農地入市”時，必須考慮財政收支平衡。所以量壹般不會太大。至於“農地入市”對房價和地價的影響，地方政府也要權衡壹下。如果控制不當，可能會造成地價、房價暴跌，最終導致資源浪費。
像深圳，“農地入市”創造了650萬套房子，房價高的城市也沒有被打壓。恐怕很難復制。
3.“農地入市”讓壹部分城市居民分享到了這壹輪土改的紅利，主要是租到了相對便宜的房子。
農田直接入市建房成本會低很多。而且城市地價和房價越高，差距越大。在壹線城市，有農田直接入市的房子，成本可能是商品房的五分之壹。依托這樣壹個樓盤，長期出租公寓是可以盈利的，也可以長期提供低於市場價的租金。這對穩定房價有積極作用。
農地入市建的房子可以買賣嗎？目前政策還不明確。估計如果出售的話，會因為土地性質不同，和商品房不壹樣。
對於有遠見的城市來說，“農地直接入市”是壹個很大的機會，可以降低城市的商務成本，提高城市的競爭力，吸引外來人口。但代價也是非常明顯的——政府從土地上直接獲得的收入會減少。