簽字前
首先，購房者必須對賣家有更全面的了解。1.查看產權人的身份證件。2.產權證是壹個業主的還是幾個業主的？如果有幾個* * *，是不是* *都同意？
出售房產時，必須有人同意房子的所有產權。簽訂房地產買賣合同時，應當全部到場。特殊情況不能到場的，需要出具經過公證的授權委托書和代理人身份證明，由委托代理人簽字。
第二，對要交易的房產進行必要的了解。
1.賣房提供的房產證是真的嗎？
2.房產面積是多少？
3.物業的用途是什麽？辦公室還是住處，還是別的？
4.財產是否被司法機關、行政機關依法裁定、查封或者以其他方式限制？
5.房產已經抵押了嗎？根據《中華人民共和國擔保法》規定，抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押財產的，應當通知抵押權人，並告知受讓人該轉讓財產已經抵押；抵押人未通知抵押權人或受讓人的，轉讓無效。這裏，如果房產已經抵押，那麽抵押人就是出賣人，抵押權人就是出賣人抵押房產的第三人，也就是某人、公司或銀行；受讓人是房產購買者。這壹規定意味著出賣人已將該房產抵押給第三人，在轉讓該房產時，未告知第三人或買受人該房產已被抵押，故轉讓行為無效。只有註銷抵押登記或抵押權人同意，才能買賣房產。
6.房產出租了嗎？如果該房屋已經出租，賣方需要提供該房屋承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時，購房者也要查看房產的出賣人和承租人簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《武漢市房地產轉讓辦法》的規定，租賃房地產轉讓且租賃雙方已依法辦理租賃合同登記備案的，租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這壹規定意味著出賣人轉讓租賃的不動產，並對該房產簽訂的租賃合同進行登記備案，由買受人繼續履行租賃合同。也就是說:如果購房者購買房產是為了投資，這種帶有租賃的房產更合適；如果購房者購買的房產是自住的，這種帶有登記租賃合同的房產會對購房者產生較大的影響。
簽名時
壹、需要準備的證明材料。購買房產時，購買者可能是壹個人，也可能是幾個人。無論哪種情況，買方都需要準備以下材料:
1，身份證或護照原件及復印件；
2.未成年人的戶口簿或者出生證明；
3.有委托代理人的，應提供經公證的授權委托書和代理人身份證。如果購房者是外國人，提供的公證材料是外文的，需要由外國翻譯公司翻譯。外國人提供的壹些材料，如委托書、同意書等，必須經過以下境內外機構的公證認證才有效:
1)香港地區:經司法部授權的香港律師公證；
2)澳門:中國法律服務(澳門)公司；
3)臺灣省地區:經臺灣省地方法院公證後，SEF將復印件送武漢市公證協會，當事人到武漢市公證協會核對原件並蓋章:
4)國外:經當地公證處公證，中國駐外使領館認證。
第二，看合同中的約定內容。部分二手房交易中使用的《xx房產存量房買賣合同》雖然是由xx市房屋土地資源管理局和xx市工商行政管理局聯合制定的規範性文件，但也有很多需要填寫的地方，壹定要慎重，特別註意以下幾點(如果文字不夠全面，可以在補充條款中說明):
1.房款金額寫清楚了嗎？
2.付款方式是什麽？是壹次性付款還是分期付款？每次付款是什麽時候？這和購房者自己的資金流向有沖突嗎？免除對賣方逾期付款的違約責任。
3.如果購房者需要按揭貸款，合同中有沒有註明？(這裏需要提醒購房者的是，壹定要先了解貸款銀行的操作流程和規定，切不可使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，導致貸款審核失敗。目前武漢大部分銀行可以貸到70%)；
4.買賣雙方什麽時候交房？交房時還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產壹並交給購房者，在合同附件中還需有詳細清單)；
5.交付前後的物業管理費、水、電、氣、通訊等費用誰來承擔？壹般交付前由賣方承擔，交付後由買方承擔；
6.房地產的風險責任什麽時候轉移到購房者身上？《xx市房地產轉讓辦法》的規定是:房地產的風險責任自房地產權利轉移之日起，由轉讓方轉移給受讓方(即購買方)；但轉讓雙方約定自房地產轉移占有之日(交付日)起轉移風險責任的，從其約定。大多數購房者從房產過戶之日起，就會選擇用它來轉移風險責任；
7.違約責任有約定嗎？違約金的數額有明確約定嗎？
8.房產買賣合同什麽時候生效？(這對於買家很好的履行合同非常重要。)
1)如交易雙方無特殊約定，本合同自雙方簽字後生效。
2)交易雙方可以約定合同效力的附加條件，該附加條件自合同成立時生效。
3)交易雙方可以就合同的效力約定附加條款，附加條款的合同自期限屆滿時生效。
4)如果壹方或雙方是外地人，交易雙方在簽訂房產買賣合同時應進行公證，然後合同生效。
壹般來說，二手房買賣，風險會更高，會有很多法律問題。原因是二手房不是開發商直接賣的，而是買開發商房子的人賣的。由於種種原因，他們需要再次出售房屋。有些二手房是房主因繼承或他人還債或因贈與而獲得的房產，現在需要變現。有些二手房買賣是因為原業主婚姻有變，或者定居國外。因為出售二手房的原因不同，二手房的來源和背景不同，在處理二手房時更容易遇到法律障礙。
註意事項之壹:在拆遷區域買賣二手房。
有的房子適合居住，有的臨街的房子適合做生意，比如餐飲或者小百貨或者其他經營。壹些投資者急於在市中心或繁華地段購買臨街的山墻房，目的要麽是購買，要麽是裝修後出租，以收回投資。或者買下來之後，根據市場情況，改造之後，經營壹家風味餐廳或者專賣店。因為房子臨街，投資人考慮管理，所以在談房價的時候，價格走勢更高。購買時買賣雙方沒有發生大的糾紛，二手房買賣順利完成。誰知新東家剛開始經營，就接到了拆遷通知，所有街道都在拆遷之列。因為已經允許某開發商在此開發建設豪華住宅區和辦公樓，開發商願意根據國家有關拆遷規定，給予被拆遷人壹定的經濟補償。這些經濟補償應該還是適用於老小區的普通住宅，但不適用於花高價從老業主手裏買下臨街的房子用於投資，然後再重建的人。而且開發商絕對不會給這個投資者多付裝修款，多買臨街房的補償。
這就需要提醒想投資老城區買房的人了。在買房之前，他們必須了解該區域是否在拆遷名單中，是否會有開發商在此開發項目，國家是否會在近期或遠期將該區域列為舊城改造。否則，盲目投資不僅不能獲利，還會使投資者在經濟上遭受損失。
註2:有銀行按揭的二手房買賣。
壹位買家在選擇了幾套房子後，最終決定在壹個已建成的小區買壹套二手房。小區綠化已經完成，小區各種設施齊備。經過接觸，小區的壹個客戶因為想出國定居，想賣掉住了壹年多的房子。經過全面調查後，買賣雙方決定成交。二手房業主告訴購房者，由於開發商還沒有設置大產權，他們所擁有的房屋的小產權證書自然也就沒有設置。他在買房時主動出示了與開發商簽訂的買賣合同，於是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣家拿到房款很開心，買家如願住進了期待已久的現代化新房。然而好景不長。過幾天，開發商派人來催新業主，告訴他原業主拖欠銀行按揭貸款。開發商作為連帶保證人，有責任督促原業主向銀行還款，否則，開發商將收回房產。這時，二手房買家如夢方醒。他買的二手房是有債務的房產。只要原業主沒有還清銀行貸款，盡管有購房合同，開發商隨時會收回房產。
購房者在購買此類二手房時，應充分了解房產的所有情況，包括審核原購房合同，審核房產證和土地證以及原開發商的“五證”。二手房業主申請銀行按揭，要審核借款合同原件。辦理抵押的，還應查驗抵押登記手續。從目前的情況來看，大部分新房出售時，銀行都提供按揭貸款，壹般貸款期限在10到20年之間。在10到20年期間，大量的原購房人會將自己有抵押貸款的房屋或者再次有抵押貸款的房屋進行轉讓，這將給二手房市場帶來很多問題。市場該如何面對如此大量的二手房銷售？
這種二手房的買賣手續應該比較復雜，但如果處理得當，還是可以順利完成交易，不會留下法律隱患。二手房買家在選擇這類二手房時，首先要明確二手房涉及的法律關系和目前的法律地位。如果二手房的業主已經和原開發商辦理了產權變更手續，並取得了產權證和土地使用證，那麽情況就比較簡單了。二手房買家只需要和二手房業主就二手房的價格進行協商，然後辦理二手房的具體過戶手續。二手房業主未向開發商辦理房產過戶手續，仍欠銀行貸款的，開發商仍對房產業主向按揭銀行承擔連帶還款責任。這時候二手房的買家就要格外謹慎了。因為此時二手房涉及的法律關系不僅僅是二手房房主和二手房買家，還有二手房房主和銀行之間的借貸關系，開發商和銀行之間的擔保關系，二手房房主和開發商之間的保證和被保證關系。法律關系的每壹次變化都會影響到另壹種法律關系。
二手房業主與銀行的關系雖然是借貸關系，二手房業主是債務主體，但房產是抵押擔保物。壹旦二手房業主不能按期足額向銀行還款，銀行作為債權人，壹方面可以直接向債務人二手房業主追償，另壹方面也可以直接向債務人的連帶擔保人開發商追償。如果開發商作為保證人，履行了保證人責任，代債務人——二手房業主向銀行清償債務，回想起來，開發商有權直接要求債務人——二手房業主履行法律責任，直至收回房屋。所以，對於二手房業主來說，開發商是可能的債權人。
在這種二手房買賣中，如果買賣雙方有意達成交易，買方應先與賣方共同取得銀行和開發商的同意。這種交易有兩種處理方式:壹是如果買受人可以壹次性付款給出賣人，手續相對簡單，二手房業主壹次性還清向銀行的抵押貸款，終止原借款合同。有抵押登記的，辦理抵押註銷手續，然後要求開發商和銀行解除階段性連帶擔保法律關系，然後二手房業主因為開發商擔保而成立的反擔保法律關系。最後，二手房房主要到房管和國土管理部門與二手房購房人辦理產權過戶手續。第二，如果買受人不能壹次性付款給二手房房主，而是采取銀行按揭貸款方式，二手房房主可以推薦買受人向其貸款銀行申請貸款，即以新的買受人代替原借款人。當然，要做到這壹點，首先要經過原房貸銀行的同意和認可，並與銀行辦理新的貸款手續，終止原貸款協議。同時要與開發商取得聯系，征得開發商同意，終止二手房業主擔保協議，開發商與銀行重新簽訂新的二手房業主擔保協議。這樣，每壹個環節都得重復。原有的法律關系需要重新調整，新的法律關系需要重新建立。
二手房購房者也可以選擇在另壹家銀行進行按揭貸款，但這樣做需要終止原二手房房主與原借款銀行的法律關系。也就是說，二手房買家需要壹次性還清銀行給二手房房主的貸款，否則原二手房房主與其貸款銀行之間的法律關系無法了結。這樣做會使手續更加復雜，所以最好的辦法是二手房買家和二手房房主達成協議，要求二手房房主的按揭銀行仍然是二手房買家的銀行，這樣手續會更簡單，法律障礙也會少很多。
所以買這類二手房的投資者，首先要搞清楚二手房的房主是否交了全款，是否取得了產權證和土地證。如果是銀行房貸，要搞清楚貸款期限，還有多少貸款沒還。此外，我們還需要了解銀行和開發商在辦理二手房過戶時是否配合。如果他們不合作呢？
由於這類二手房的法律關系比較復雜，這類二手房的所有權人並不能完全決定這種二手房的處置。他需要和其他相關人員協商確定如何處理這個房產，所以在選擇和購買這種二手房的時候要特別註意。
註3:出售夫妻共有的二手房。
根據婚姻法規定，婚姻關系存續期間夫妻共有的* * *財產，解除婚姻關系時由夫妻雙方分配，任何壹方不得單獨占有* * *財產。二手房買賣時，壹不小心，購房人簽訂的二手房買賣合同就會因為二手房房主的婚姻變動而無效，有時還會引發其他麻煩。
部分二手房業主，因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先占有夫妻共有的房產，以較低或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協議。這種情況壹般分為兩類。壹種是房產證有夫妻名字，比較好辦。購房人應要求夫妻雙方與其簽訂房屋轉讓協議。夫妻壹方不出面簽字的，應當允許沒來的壹方對簽字方進行授權，這種授權應當有公證處或者律師見證，以確認其真實性。夫妻共有的財產只有在夫妻簽訂的轉讓協議中約定才有效，否則法律程序不完善，協議不具有法律效力，最後會出現產權轉讓的障礙。
另壹種情況是房產證上雖未寫明夫妻姓名，但二手房房主是已婚人士。這個情況比較復雜。鑒於夫妻雙方均享有收益權的原則，購房人應當要求二手房房主和夫妻雙方簽訂二手房買賣合同，以示同意轉讓。這看似麻煩，其實可以避免不必要的風險。否則，如果二手房房主的丈夫或妻子不同意簽訂過戶協議，她(他)會想方設法阻止購房人辦理房產過戶手續。
如果夫妻壹方不在國內，請簽字人出示另壹方同意轉讓二手房的委托書或同意書。缺席的壹方如果連授權委托書或者同意書都沒有，最好是請簽字人，當然也應該是有房產所有權證名字的壹方，出具保證房產過戶是夫妻雙方同意的保證書，並保證對造成的壹切後果承擔法律責任。這份保證書其實是壹塊試金石。如果簽字人連保證書都不敢出，那就證明肯定有問題，所以購房者要警惕是否要買這套二手房。
註4: * *買賣有產權的二手房。
在某些情況下，幾個朋友，或者幾個親戚，或者兄弟姐妹共同擁有壹處房產。購房者遇到這樣的二手房，就更要小心了。因為這種二手房是幾個人共有的，任何人都無權處分* * *壹個人所有的房產，不管這個人是否親自掌握產權證和土地證。關鍵問題是看所有* * *人是否同意轉讓二手房。最好的辦法是讓購買者見見所有的* * *人，了解壹下具體情況。在未來二手房轉讓的談判中，應要求所有* * *業主向其代表出具委托書。簽訂轉讓協議時，所有* * *人都要在協議上簽字。部分* * *人員不能出席的，應委托其指定代理人簽字。代理人可以是* * *和* *人，也可以是其他人。但授權委托書應是經過公證或律師見證的法律文件，法律文件原件應附在合同後作為轉讓合同的附件。
如果* * *其中壹方業主不同意轉讓，轉讓協議在法律上無效，任何人未經授權和公證擅自更換* * *其他業主的簽名在法律上無效。所以在購買相同產權的二手房時，壹定要註意法律文書的完善，千萬不要輕信別人的口頭承諾。
註5:欠物業管理費等費用的二手房出售。
我們知道，越是高尚的小區，小區的物業管理費越高，壹些高級小區的物業管理費達到每月每平方米2.5美元或3美元。而高檔住宅的面積往往較大且豪華，平均面積在100平米以上，所以每月的物業管理費、水電費或者燃氣、取暖費都會比較高，所以購買這類高檔住宅的二手房時要註意上述問題。
簽訂高檔二手房買賣合同時，要明確物業管理費、供暖費等費用的收費標準和繳納情況，最好在交易時了解清楚，否則交易完成後物業公司會拿著欠費單找麻煩。
註6:拍賣出售二手房
拍賣二手房的背景比較復雜。有的情況是二手房業主欠銀行錢，到期債務無力償還，被銀行起訴到法院拍賣。其中壹部分作為抵押物，在抵押期間拍賣，直至抵押權人實現抵押權。也有二手房房主因經濟或刑事犯罪拍賣房產、沒收房產的情況。
這往往是買二手房的好時機，因為拍賣價格可能比較理想。但買家壹定要註意，拍賣行只拍賣房產，房產產生的其他費用拍賣機構不會過問。比如物業管理費，水費，取暖費，國際電話費，國內長途電話費。因為原物主已經因為各種原因無力支付上述費用，而拍賣人壹般是債權人或者法院。拍賣結束，受益人馬上拿錢走人，其他費用也沒人過問，很可能會因為房產不動而被相關人士叫去，這樣拍賣行的買家就會發現自己壹下子陷入了很多莫名其妙的債務中。
所以買拍賣行的投資者，在競價之前，要對被拍賣的房產有所了解，做好相應的打算。壹旦競標成功，如何面對和處理大量的債務。這些情況要和拍賣公司、債權人、物業公司協商，最好制定相關法律文件。
說明7:出售已抵押的二手房
根據《城市房地產抵押管理辦法》，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或出租。也就是說，抵押財產是可以轉讓的，但轉讓的前提條件是取得抵押權人的同意。反之，抵押財產未經抵押權人同意而轉讓的，在法律上無效。同時，購房人以按揭方式購買這類房產也存在法律風險。壹旦抵押權人要實現抵押，購房人的風險就出現了。如何有效規避這種風險？在實際案例中，確實有人未經抵押權人同意轉讓抵押房產，拿到房價款後就離開，而當抵押權人要實現抵押時才知道抵押人已經空殼，由此引發的法律糾紛更加復雜。
購買這類二手房的風險防範方法是，選定要購買的二手房後，先去房產所在地的房屋土地管理部門進行核實。需要註意的是，中外合資的房產或者二手房原來是外銷商品房，要去市房管部門查詢房產是否抵押，抵押權人是誰，抵押期限有多長，然後妳要和產權人壹起去找抵押權人，征得抵押權人同意後才能轉讓房產。購房人最好取得抵押權人的書面同意文件。現有的《城市房地產抵押管理辦法》和《北京市房地產抵押管理辦法》只強調抵押房地產經抵押權人同意可以轉讓，沒有明確是否需要書面同意。但在實際操作中，最好要求抵押權人出具同意抵押房產轉讓的書面法律文書，這對購房人來說更有法律保障。同時，還應要求抵押權人簽署轉讓協議。轉讓協議簽訂後，抵押人和抵押權人應與購房人壹起到房屋土地管理部門解除抵押協議，然後抵押人應與購房人壹起辦理產權過戶手續。
註8:產權不清的二手房買賣。
由於各種歷史原因或不同機構的變化，會對原有的法律關系進行調整。原法律關系主體會因為歷史的演變和變化而改變原法律關系主體所擁有的不動產的所有權，有時甚至是不明確的。比如壹個原來的國家機關改制成公司。後來公司又分成了另外兩家公司，這兩家公司又因股份制改革進行了重組和剝離。其中壹些是由股份公司擁有的，壹些是由有限責任公司或第三產業擁有的。但幾經變動，原國家機關擁有的原有財產已劃歸不同公司。但由於原產權單位名稱仍為原國家機關，原國家機關涉及的幾家公司均主張原國家機關的財產應歸其所有。現在實際擁有這些舊房產的公司想把這些二手房轉讓給新的投資者。這些二手房歸誰所有，誰擁有最終處置權？面對這些產權不清的物業，我們該怎麽辦？
首先要明確這些舊房產的法律歸屬和法律關系。雖然舊房產的產權單位名稱仍然是已經不存在的原國家機關，但是每壹次變更之後，都會有上級機關的紅頭文件，有原國家機關關於機關轉到某公司的內部文件，再有因公司分割而分割其財產，最後是關於國有資產的股份制改革的法律文件，從中可以推斷出現在哪家公司才是舊房產的真正主人。盡管調整了，雖然老房產的產權證沒有變，但是實際所有人變了，所有的歷史文獻都可以證明這些老房產的歷史沿革。因此，在明確這些法律關系後，投資者可以憑轉讓協議、所有歷史文件和上級有關部門的證明，與舊房產的實際所有人辦理產權過戶手續。
在舊產權轉讓協議中，出資人應要求舊產權的實際所有人出具保證函，以保證在舊產權轉讓過程中發生權屬糾紛時，保證人承擔全部法律責任。這從法律上保護了買方的合法權益，將可能的權屬糾紛排除在買方的法律責任之外。對於壹些法律關系不明確、權屬不確定的舊房，建議購房人在沒有搞清楚之前，不要貿然與賣方簽訂合同，以免陷入法律困境。
註9:有法律糾紛的舊房產交易
由於社會上各種復雜的經濟關系，許多房地產都處於法律糾紛之中。比如有的房產被法院強行查封；有些正在拍賣過程中；有些是訴訟標的；有的不動產產權不清，正在訴訟確權中；其他財產將被用來償還債務。有些房產屬於共建項目，在雙方分配之前，已經被對方以共建合作公司的名義出售，等等。
賣家在處理上述房源時，大多在價格上做了較大讓步，頗具吸引力。從表面上看，購房者很難察覺到這些有法律糾紛的房產中隱藏的秘密，因為房產本身不會說話。但是，壹旦買受人與出賣人簽訂了轉讓協議，支付了首付款，買受人就失去了自控權。買家往往處於兩難境地。退回去，如果拿不回已經交的錢，繼續交，也不能明明白白跳崖。真的是左右為難。
購買這類房產，最重要的是前期調查，要全面，要綜合。特別是對於大宗二手房交易，要調查賣方的財務報表，審查有無重大訴訟、有無訴訟、長期投資、重大借款、公司股本等情況。在聯合建設項目的情況下，需要審查雙方的聯合建設協議。
二手房買賣，因為背景不同，有著自己特殊的故事。二手房銷售有時會遇到很好的商機，但同時也存在很多風險和障礙。隨著房地產市場的發展，二手房市場會越來越大，二手房的商機也會越來越多。只要二手房投資者在決策前把握好商機，控制好重要的法律環節，做好完善的法律文書，做好詳細的法律和商業調查，還是可以規避風險，順利完成交易的。