房地產市場比較法的若幹問題

市場比較法是指與估價時點最近交易的類似房地產進行比較，並對這些類似房地產的已知價格進行適當修正，從而估算估價對象客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之壹，也是技術上成熟、最實用的估價方法。選擇市場比較法的前提條件是:1，需要壹個充分發展活躍的房地產市場。在房地產市場中，房地產交易越頻繁，越容易獲得與估價對象相似的房地產價格；2.可以收集參照對象和評估對象的可比指標和技術參數。用市場比較法估計估價對象的價格或價值，重要的是要找到與估價對象相同或相似的參照物。無法找到與估價對象完全相同的參照物，這就要求對類似的房地產參照物進行修正和調整。修正後的指標和參數的獲取和準確性是決定是否使用市場比較法的關鍵。市場比較法的估值步驟為:1，收集交易實例；2.選擇可比較的例子；3.建立價格可比基礎；4.修改交易情況；5.修改交易記錄日期；6.修正區域因素；7.進行個別因素修正；8.修改容積率和土地使用年限；9.找到參考價格；10.對於幾個比較例的比較價格，通過統計方法得出待評估房地產的評估價格。市場比較法。在評估房地產價格時，人們會有意識或無意識地將這個房地產與其周圍的房地產價格進行比較。按理說，如果房子的效用差不多，那麽房價也應該差不多。合乎邏輯的做法是，以類似的房地產作為定價的參照系。購房者往往會多看幾套房子，然後“貨比三家”，選擇同等價格最有效果的房子，或者選擇效果差不多的最便宜的房子，選擇自己最喜歡的那壹套。這就是市場比較法所依據的替代原則。市場比較法的優點是現實性強、適用範圍廣、簡單易行。但是，市場比較法的適用範圍必須明確。采用市場比較法有三個必要條件:壹是需要收集大量正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場相對發達，有相當的規模，歷史悠久。如果某個地區的房產交易很少，沒有可比較的先例，那麽市場比較法可能會更隨意或有偏差。雖然有些城市已經積累了上萬的房產交易數據，但壹旦按照更嚴格的標準分類，每個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間很小，那麽具有壹定置信度的區間就很寬。如果置信區間的上下限距離很寬，在討論房價時就會失去判斷標準。其次，市場比較法的運用隱含了房地產市場不存在壟斷或寡頭壟斷的假設，即市場比較法運用的前提是充分競爭。第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產開發商的預估房價取決於他們對市場走勢的預期。如果房地產市場相對穩定，那麽房地產商會在當前房價的基礎上，設定壹定通脹率的房價。如果市場不穩定，房價大起大落，采用市場比較法是非常困難的。在房地產泡沫時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法已經完全失去了它的地位。收入減少法。根據房地產未來收益估算房價的做法，稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。先估算出各個時期的房地產凈收益，再用適當的還原利率將凈收益換算到現在。每期收入之和就是房價。如果對未來凈收益和利率的降低沒有異議，那麽收益還原法就是最理想的房價估算方法。收益還原法關註的是房地產的未來收益超過其成本。使用收益還原法的第壹個難點來自於如何選擇合理的還原利率。對於不同的投資者，這個利率的選擇標準是不壹樣的。對於買房的居民來說，這個降低的利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。目前的利率很難說，但難點在於未來利率的不確定性，利率的變化給還原利率的計算帶來不確定性。第二個難點是如何計算凈收入。在計算凈收益時，由於前期往往通過租賃的方式固定租金，壹般情況下，銀行利率和房屋折舊率變化不大，所以最大的不確定性是房屋價值的增長率。在房地產市場極度繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計增加了預期凈收入。凈收入上升，房價自然上漲。事實上，人們的預期往往會隨著外部環境的變化而變化。如果房價在某些時期突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，很多人會跟風改變對房屋升值的預期。在這種情況下，買房似乎比租房劃算得多，於是越來越多的人從租房變成買房。這部分解釋了為什麽房地產市場更容易受到投機的影響。成本估價法。采用成本估價法似乎很簡單。建設成本加上各種稅費和正常利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，不能采用市場比較法的情況。非盈利性建築由於交易實例少或無法交易，往往采用成本計價方法。對於新建的房屋，這種計算方法簡單明了。但是很多房地產開發商最反感的就是這種成本計價方式，因為加數裏面有兩個黑幕，就是開發商的利潤和行賄的成本。如果說房價的構成很復雜，主要是這個原因。假設開發法。房地產開發商在決定是否開發壹個項目之前，首先要估算其銷售價值，然後扣除正常的土地開發成本、勘察設計成本、施工成本、銷售成本、資金成本(利息)、稅費等。，最後扣除地價，剩下的就是地產商的預期利潤。如果這個利潤是房地產開發商可以接受的，他們會積極投資這個項目。否則房地產商無論如何也不會接手這個項目。提前預估房價，再決定是否開發。這樣的房價評估方法稱為假設開發法。房地產開發項目的可行性分析通常采用假設開發法。在開發商準備投資壹個項目之前，他們必須估算土地價格。有經驗的房地產開發商早就知道建築成本、銷售成本、資金成本、應付稅費等成本。房價扣除開發成本，剩下兩大塊:地價和利潤。地價越高，利潤越低。如果利潤低於壹定水平，房地產開發商要麽放棄項目，要麽改變原來的設計預期，增加樓層，改變建築物用途，使項目盈利。如果說房地產商有什麽商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可以接受的利潤標準。有的房企聲稱在某個項目上沒賺到錢，尤其是在保障房項目上，也就是利潤率等於零。如果是這樣的話，這些房地產公司就應該建立為雷鋒式的企業。當房地產開發商對壹個開發項目感興趣時，他們的預期利潤率絕不會輕易顯示出來。他們最終的利潤率是多少？這正是我們需要認真研究的。除了上述的房價評估方法，還有其他的評估方法，如購買年限法、長期趨勢法、剩余評估法、開發壹塊土地時的路線價格評估法等。雖然這些方法在估值技術上有所增減，但基本原理仍然沒有超過上述四種基本類型。