第壹，改變容積率來支付土地出讓金，要建立在科學評估的基礎上。
從目前在文件上看到的情況來看，主要采取以下幾種方式來改變容積率，繳納轉讓費。即:評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法、綜合法。
所謂評估法，就是國土資源管理部門委托專業土地評估機構，對不同容積率條件下應繳納的土地差價進行評估，進而確定應繳納的土地出讓金數額。
所謂基準地價修正法，是指國土資源部門根據政府批準的基準地價容積率修正系數，確定不同容積率所繳納的土地出讓金數額。
所謂平均樓面價法，就是國土資源部門根據土地成交價格和交易對應的容積率計算出平均樓面價，並以此為基礎確定新容積率對應的地價，兩者之差就是土地出讓金的數額。
所謂綜合法，是在基準價格修正法和平均樓面地價法的基礎上，考慮時間因素、土地用途等因素，由國土部門通過改變容積率綜合確定應繳納的土地出讓金數額。
以上方法都有壹定的依據和可操作性。因為沒有統壹的標準，所以按上述方法計算的土地出讓金應該不違反規定。但綜合分析，我們認為應首選評估法，即改變容積率繳納土地出讓金應建立在科學評估的基礎上。原因如下:
①基準地價修正法和平均樓面價法沒有考慮時間因素，改變容積率可能引起房屋建築的類型、結構和用途的變化，在壹定程度上是不合理的。首先是時間因素。時間對地價影響很大。雖然全國各地都建立了基準地價，並要求每2-3年更新壹次，但由於基準地價更新的復雜性，目前大多數城市的基準地價都不夠用。同時，在確定改變容積率的目的和多層與高層建築之間的面積時，忽略了上述因素。
②基準地價修正法、平均樓面地價法、綜合法都是由國土資源部門自行確定的，不符合政事分開的原則。同時，其權威性、客觀性、公正性(土地部門為出讓方)不夠，容易滋生腐敗。
③評估法可以克服上述缺點，使彌補差價更合理、更權威。壹、土地估價機構是地價評估的專業機構，土地估價師是專門從事地價評估的專業人員。在土地評估中，專業人員會根據土地評估法規的要求，綜合分析容積率變化過程中可能影響地價變化的各種因素，進而評估出土地差價。它的權威性、專業性，以及由此產生的客觀性和公正性，遠遠高於非專業人士。委托專業機構對土地差價進行評估，可以大大增強變更容積率和繳納土地出讓金的權威性、客觀性和公正性。第二，改變容積率來支付土地出讓金，涉及到開發商的切身利益，他們總是想盡辦法減少差額的金額。在開發商和土地部門的這場博弈中，土地部門往往面臨很大的壓力。采用評估的方式，委托專業機構對土地差價進行評估，可以將土地部門從這個繁雜的事情中解脫出來，既符合政事分開的原則，又保護了幹部。
二、變更容積率評估涉及的幾個技術問題。
改變容積率補足土地出讓金評估的技術依據是國土資源部發布的《城鎮土地估價規程》和土地資產管理的相關文件，但具體操作中的壹些技術問題需要進壹步研究。
(1)土地估價基準日的確定。基準日期對地價有很大影響。目前有幾種確定基準日的方法:1，以土地成交日期為基準日。2.基準日期是容積率改變後的詳細規劃批準日期。3.基準日期是土地使用者向土地部門申請變更容積率的日期。4.基準日期是接受評估任務的日期。如何科學合理地確定評估基準日，值得研究。我們認為，為了合理確定評估基準日，需要從改變按容積率繳納土地出讓金的工作程序入手。目前，改變容積率和繳納出讓金的程序與公開處置土地的程序並不完全壹致。但在土地公開處置過程中，多數地方向規劃管理部門申請公開處置地塊的土地使用條件，土地使用條件由國土部門發布，作為土地公開出讓文件的必備材料之壹。變更容積率，繳納轉讓費也可以參照此程序操作。用地單位或個人先向國土部門申請變更容積率，再由國土部門向規劃管理部門申請變更容積率。經規劃部門同意後，報縣級以上人民政府規劃委員會或土地出讓委員會決定是否同意變更容積率。既然是由政府規劃委員會或批租委員會決定變更與否，那麽以政府規劃委員會或批租委員會批準變更容積率的日期作為土地評估的基準日更為合適。壹方面，土地使用者按照政府批準的容積率進行規劃設計，另壹方面，國土部門根據土地評估機構的評估結果確定補充土地出讓金的數額，並將是否繳納土地出讓金作為規劃設計審批的前置條件進行約束。
(二)確定改變容積率後增加建築面積的用途。變更容積率繳納出讓金的評估多采用假設開發法。因此，對於壹個商住小區來說，通過改變容積率而增加的建築面積中的商品房和住宅面積，與土地價格的高低直接相關，從而影響土地出讓金的多少。有些評估機構采用原初步設計中商住建築的比例來衡量改變容積率後增加的建築面積中的商住建築，值得商榷。西方經濟學有壹個“經濟人”的假設，而在中國，房地產開發
商業的“經濟人”特征非常明顯。壹般情況下，對於壹個商住區來說，商品房的價格往往遠高於住宅。從利潤最大化的角度來看，不管容積率如何，房地產商總是會盡可能多建商品房，其次才是住宅。而且壹個小區能建商品房的地方是有限的，商住不能同比例增長。因此，從“經濟人”的特征分析，原有的容積率條件必須首先滿足建設商品房，然後再建設住宅。如果原容積率條件已滿足商品房建設要求，通過改變容積率增加的建築面積應主要是住宅用房和公共建築配套設施增加的比例。
(3)改變容積率後住宅類型的確定。容積率，即建築面積與宗地內土地面積的比值，看似簡單，實則與小區的住宅類型密切相關。壹般來說，容積率在1.0以下，往往是低密度住宅。1.0-2.2多為多層住宅，2.2以上多為多層、小高層、高層混合住宅。因此，在變更容積率評估時，評估機構需要分析變更容積率的範圍是否引起住宅類型的變化。有些地方，容積率提高20%以上，土地被收回再賣也是合理的。容積率變化較大的，要分析住宅類型和結構的變化，根據新的住宅類型和結構，預測相應的房價、建築結構、建安價格和相應的系數，使評估結果更加合理。
(四)“毛鏑”出讓的容積率評估。最近國家出臺了相應的政策，禁止“毛地”轉讓。但由於我國目前的財政狀況，地方財政多為“吃”財政，短期內很難完全禁止“毛地”出讓。對於“毛地”的出讓，在技術路線上需要先將改變容積率的評估設為“凈地”，再評估溢價。這裏的關鍵是計算出來的地價要不要從拆遷成本中扣除，如何扣除。這既有對地價構成的理解，也有技術上的問題。首先是地價的構成。根據《土地估價條例》，土地價格可以簡單概括為兩部分:土地取得成本和土地增值收益。樓面地價是按建築面積分攤的地價，自然應該由土地取得成本和土地增值收益兩部分組成。其計算公式:樓面地價=地價/容積率=(征地成本+增值收益)/容積率。由此可以計算出，土地增值收益=地價-征地成本=容積率*樓面價-征地成本。我們計算過的地價，不僅包括政府收取的土地增值收益，還包括征地成本。所以真正的土地出讓金應該是“毛地”出讓改變容積率評估的土地差價後，扣除征地成本後繳納的。“毛鏑”出讓中的征地成本主要是拆遷安置成本。因此，補充土地出讓金可簡單按以下公式計算:補充土地出讓金=變更容積率後評估的地價*原出讓交易凈收入÷(原交易凈收入+搬遷安置費用)。
改變容積率繳納土地出讓金是壹項政策性強、技術含量高的工作。為了使這項工作有序進行，不僅要出臺相關政策和技術規範加強管理，還要不斷進行技術創新，使之更加科學合理。