特別是“外墻脫落”引發的質量安全事故存在很大的風險不確定性，可能造成壹定的財產經濟損失，並可能對人身生命安全構成嚴重威脅。因此，壹方面“外墻脫落”的質量安全事故具有不可預知的事故損失和損害結果，另壹方面責任人眾多，責任追溯復雜。
1，責任可追溯
建築物外墻脫落，在工程質量保修期內和保修期外的使用期間，質量安全責任主體不同。因此，風險事故的發生期成為界定相應責任主體的關鍵因素。
質量保證期
我國《房屋建築工程質量保修辦法》規定，在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成業主、使用人或者第三人人身、財產損害的，業主、使用人或者第三人可以向建設單位要求賠償。施工單位應當向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。
根據上述規定，“外墻脫落”風險事故的發生時間是否在相應的質量保修期內，將決定施工單位是否需要承擔相應的質量保修和損失賠償責任。
壹般來說，建築外墻脫落涉及的工程主要有外墻保溫工程和外墻裝飾工程。根據我國《民用建築節能條例》和《建設工程質量管理條例》規定，外墻保溫工程保修期為5年，外墻裝飾工程保修期為2年。在此期間，因防水、滲漏、保溫材料或外墻飾面脫落等原因造成的損壞或傷害，由施工單位承擔賠償責任，當然施工單位也可以向相應責任方索賠。
超出質量保證期
在我國，關於建築物質量保證期外外墻脫落責任的規定最早見於《民法通則》第126條:建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物倒塌、脫落或者造成他人損害的，其所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。
《侵權責任法》第八十五條在民法通則的基礎上進壹步將責任延伸到使用人:建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物脫落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
因此，保修期外外墻脫落的責任主體包括:1。業主(所有者)；2.經理(物業)3。用戶(租賃用戶)。在實踐中，房屋和住宅建築的所有者和使用者通常是業主。因此，相應的責任追溯也是圍繞“業主”和“物業”兩大責任主體展開的。
根據《物權法》第七十條規定，業主對營業用房等建築物專有部分享有所有權，對專有部分以外的* * *部分享有共管權。也就是說，業主對建築物外墻有“* * *有* * *管理”的權利，同時也承擔相應質量安全事故的賠償責任。在法律案件中，“壹人死傷，整棟樓的業主承擔賠償責任”的情況並不少見。
根據《物業管理條例》的規定，物業服務公司接受業主的委托，對建築物承擔管理責任。即對於有物業管理服務的建築物，物業服務公司負責其外墻的檢查、維護和維修，相應的損壞損失也要承擔賠償責任。
2.風險應對
隨著我國新建高層住宅項目的增多和老舊住宅小區使用年限的延長，建築物“外墻脫落”的風險也越來越大。作為“外墻脫落”風險事故的責任主體，建設單位、業主和物業服務公司急需有效的風險應對手段，以避免風險事故造成的經濟補償損失。
結構單元
施工單位對“外墻脫落”的質量安全責任主要集中在質量保證期。如前所述，涉及的工程項目主要有“外墻保溫工程”和“外墻裝飾工程”，質保期分別為5年和2年。
建設單位防範和應對“外墻脫落”風險的主要途徑，不僅是在竣工階段嚴格按照相應的標準和規範對工程進行驗收，還要充分利用工程保險這壹有效的風險管理工具，防範和化解各類質量安全風險。
IDI工程質量潛在缺陷保險
是指因設計、材料、施工等原因，工程質量不符合工程建設強制性標準和合同約定，在使用過程中暴露出建築物漏水、裂縫、傾斜、外墻脫落等質量缺陷，由保險公司承擔更換維修或損失賠償責任的保險。
但需要註意的是，IDI工程質量潛在缺陷險的保險責任僅限於建築物質量缺陷本身的更換維修或損失賠償費用。其主要功能是提供覆蓋整個建築生命周期的風險管理服務，從技術、材料、管理等源頭上避免質量安全風險的發生。
物業管理公司
物業管理公司受業主委托，以收取物業管理費的形式提供包括建築外墻檢測、維修、管理等物業管理服務，同時承擔相應的損害賠償責任。實踐中，很多物業公司缺乏相應的安全管理意識，很少對建築物的外墻進行定期檢查和維護。同時，維修涉及大量資金，物業公司往往很難做到有效維修。因此，物業公司承擔賠償責任的風險較大。
根據《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法》，物業費應包含公眾責任保險的保險費。由此可見，除了施工單位可以通過保險有效防範和避免建築外墻脫落風險外，物業公司也可以通過保險賠付轉移自身對風險事故的責任。
公共責任保險
公眾責任保險以被保險人的公眾責任為承保對象，規定被保險人在保險單明細表所列場所範圍內依法從事生產、經營等活動，因意外事故給第三者財產或人身造成的損失或費用，應依法承擔的民事責任。
物主
由於外墻脫落這壹主要風險導致的質保時間較短，客觀上業主對質量安全風險承擔較大責任。同時，小業主雖然對建築物有壹定的管理權，但缺乏相應的檢查、維修和管理能力和精力。防範和處理“外墻脫落”風險的主要方式是委托專業物業服務公司代為管理。
近年來，高層建築外墻脫落事故頻繁發生，造成了嚴重的人身生命財產安全風險。開發商、業主和物業管理公司作為風險事故的主要責任主體，應積極調查並采取包括保險在內的風險管理工具，預防和避免風險事故的發生，有效應對風險事故的損失。