第二章拆遷管理
第三章拆遷補償安置
第四章拆遷評估
第五章處罰
第六章附則
各縣、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位:
現將《連雲港市城市房屋拆遷管理規定》印發給妳們，請認真貫徹執行。
2003年4月1日
連雲港市城市房屋拆遷管理規定
第壹章總則
第壹條為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱國務院條例)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱省條例)等有關法律法規，結合本市實際，制定本規定。
第二條本市城市規劃區內國有土地上房屋拆遷，需要對被拆遷人進行補償安置的，適用本規定。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利於舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條拆遷人應當依照本規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本規定所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本規定所稱拆遷單位，是指具體組織實施拆遷工作的單位。
本規定所稱拆遷人，是指被拆遷房屋的所有權人。
第五條連雲港市房屋拆遷安置辦公室是市人民政府城市房屋拆遷行政主管部門(以下簡稱城市房屋拆遷行政主管部門)，負責城市房屋拆遷的監督管理。
區人民政府和市、區規劃、建設、土地、房產、物價、工商、稅務、公安等有關部門應當依照有關法律法規和本規定相互配合，確保城市房屋拆遷管理工作的順利進行。
第二章拆遷管理
第六條拆遷房屋實行《房屋拆遷許可證》制度。拆遷房屋單位取得《房屋拆遷許可證》後，方可實施拆遷。
第七條申請《房屋拆遷許可證》，應當向市房屋拆遷管理部門提交下列材料:
(壹)建設用地規劃許可證(附紅線圖)；
(二)國有土地使用權批準文件；
(三)拆遷計劃和拆遷方案。
市房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起05日內進行審查；經審查，對符合條件並將房屋拆遷補償安置資金足額存入市房屋拆遷管理部門設立的銀行專用賬戶並按規定繳納拆遷管理費的，發給房屋拆遷許可證。
房屋拆遷許可證核發後10日內，拆遷人應當持房屋拆遷許可證到市房產管理部門辦理被拆遷房屋所有權證註銷登記備案手續。
第八條房屋拆遷補償安置資金應當專項用於拆遷補償安置，不得挪作他用。
市房屋拆遷管理部門負責房屋拆遷補償安置資金的統壹管理、統壹結算，並接受市財政、審計部門的監督。具體辦法由市房屋拆遷管理部門另行制定。
第九條市房屋拆遷管理部門在核發《房屋拆遷許可證》的同時，應當將《房屋拆遷許可證》載明的拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
市房屋拆遷管理部門、拆遷人和拆遷單位應當及時做好宣傳和解釋工作。
第十條拆遷人應當在《房屋拆遷許可證》確定的拆遷範圍和期限內實施房屋拆遷，不得擅自變更拆遷範圍和期限。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿前，向市房屋拆遷管理部門申請延期拆遷；市房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。
第十壹條拆遷人可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷；具備相應條件的，也可以除名。
市房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
從事拆遷的工作人員必須經過市房屋拆遷管理部門的專業培訓，考核合格，取得《拆遷上崗證》後，方可從事拆遷工作。
委托拆遷服務費標準由市物價部門制定。
第十二條拆遷人委托拆遷的，應當向受委托的拆遷單位出具委托書，並訂立拆遷合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起05日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷管理部門備案。
受委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十三條拆遷範圍確定並公布後，拆遷範圍內的所有單位和個人不得進行下列活動:
(壹)新建、擴建、改建和裝修房屋；
(二)改變房屋和土地用途的；
(3)租房。
市房屋拆遷管理部門應當書面通知有關部門暫停辦理前款所列事項的相關手續。暫停的書面通知應當載明暫停期限。暫停期最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經市房屋拆遷管理部門批準，暫停期限延長不得超過1年。
第十四條拆遷人和被拆遷人應當按照拆遷補償協議的規定進行拆遷。
拆遷補償安置協議應當載明下列事項:
(壹)補償的方式和金額；
(二)產權調換房屋的位置和建築面積；
(三)搬遷期限；
(四)過渡方式和過渡期限；
(五)產權調換房屋差價的數額和支付方式；
(六)違約責任和爭議解決方式；
(七)當事人認為必要的其他條款。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人和房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。
第十五條拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或者承租人在搬遷期限內拒不搬遷的，被拆遷人可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法向人民法院申請執行。
第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房屋拆遷管理部門裁決。市房屋拆遷管理部門是拆遷人，由市人民政府裁決。裁決應當自受理申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院提起訴訟。按照拆遷規定，拆遷人應當給予貨幣補償或者提供安置用房或者過渡用房，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制搬遷，或者由市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制搬遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證處申請證據保全。
第十八條市政建設項目需要拆遷房屋的，按照先拆遷土地後處理爭議的原則辦理。被拆遷人和房屋承租人應當按照拆遷公告期限的要求，保證按期拆遷。
本規定所稱市政建設工程，是指經市政府批準的城市道路、城市橋涵、城市防洪排水設施、城市綠地、廣場、燃氣、熱力、供水等市政基礎設施建設工程。
第十九條房屋拆遷施工必須由具備保證安全條件並具有施工企業資質的企業承擔。拆遷施工企業在承攬拆遷業務時，必須制定拆遷方案和安全措施，按有關規定交納保證金，經市房屋拆遷管理部門批準後，方可實施拆遷業務。具體辦法由市房屋拆遷管理部門另行制定。
第二十條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市房屋拆遷管理部門批準，原拆遷補償安置協議中載明的相關權利和義務隨之轉移給項目受讓人。項目轉讓人和受讓人應當自轉讓合同簽訂之日起30日內書面通知被拆遷人並予以公告。
第二十壹條拆遷人應當在拆遷後30日內持原房屋權屬證書到市房屋權屬登記機關辦理註銷登記。
市房屋拆遷管理部門應當建立健全拆遷檔案管理制度，加強拆遷檔案管理。
第三章拆遷補償安置
第二十二條被拆遷人應當按照規定給予拆遷補償。
拆除違章建築和超過批準期限的臨時建築不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建築，按照建築面積和剩余期限的重置價格給予適當補償(規劃部門另有規定的除外)。
第二十三條拆遷補償方式可以是貨幣補償，也可以是與貨幣補償等值的產權調換。
除第二十九條第二款規定外，拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十四條貨幣補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素確定，拆遷人應當對被拆遷人給予補償。具體辦法由市物價和房屋拆遷管理部門根據省有關規定另行制定。
被拆遷房屋的建築面積以房屋所有權證為準。被拆遷人不能提供房屋所有權證書的，可以向市房地產管理部門申請權屬登記，市房地產管理部門應當自收到申請之日起7日內作出準予登記或者不予登記的決定，並書面通知當事人。符合準予登記條件的，市房地產管理部門應當自受理申請之日起10日內頒發房屋所有權證。
第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人和被拆遷人應當按照本規定第二十四條第壹款的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和調換房屋的價格(新建住宅的價格由價格主管部門核定)，結清產權調換差價。
拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋用於拆遷安置。異地安置的，應當壹次性安排。
拆遷過渡期自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，壹般不超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者公有房屋承租人應當遵守過渡期限的約定。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定外，拆遷人應當按照下列規定向被拆遷人或者公有房屋承租人支付臨時安置補助費:
(壹)為拆遷人或者房屋承租人解決過渡用房，延長時間在12個月以內的，臨時安置補助費增加1倍；延長時間超過12個月的，從超過的月份起，臨時安置補助費增加2倍；
(二)由拆遷人提供過渡房，延期時間在動遷時間+02個月以內的，按標準支付臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，從延長的次月起，臨時安置補助費增加1倍。
經批準建設的合法住宅房屋，自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止5年內拆遷的，拆遷人增加房屋補償金額15%。
第二十六條拆遷公益性房屋，拆遷人應當按照有關法律法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
拆除中小學校舍或者幼兒園，應當經教育行政部門批準，並按照規劃要求和先建後拆的原則新建校舍和幼兒園。擴建所需費用由被拆遷人承擔。因國家重點建設項目需要，被拆遷中小學、幼兒園需要邊建設邊拆遷的，由市房屋拆遷管理部門會同教育行政部門和被拆遷人妥善安排學生入學，被拆遷人按規定給予補償。
拆遷民辦中小學校舍或者幼兒園，被拆遷人也可以選擇貨幣安置。
第二十七條拆遷涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等房屋的，依照有關法律、法規的規定執行。
第二十八條被拆遷人只有壹處房屋且貨幣補償金額低於拆遷補償標準的，拆遷人應當按照拆遷補償標準進行貨幣補償。
被拆遷人依照本條前款規定獲得貨幣補償後仍無法解決住房的，被拆遷人應當使用其貨幣補償在異地購買建築面積50平方米左右的二手房進行安置。安置房屋超出貨幣補償購買面積的，拆遷人應按市場評估價支付差價。
拆遷最低補償標準為:壹類區4萬元，二類區3.5萬元，三類區3萬元。
第二十九條拆遷公共租賃住宅房屋實行政府規定的租金標準，由承租人按被拆遷房屋重置價格的90%購買並終止租賃關系，由拆遷人對承租人進行拆遷補償安置。
被拆遷人與承租人未就解除租賃關系達成協議的，被拆遷人應當調換被拆遷人的產權。產權調換的房屋由原房屋承租人承租的，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
因拆遷導致租賃合同內容變更的，應當根據城市建設需要進行變更。
拆遷房地產管理部門直接管理的公房，由住宅房屋改為非住宅房屋，公房承租人選擇貨幣補償的，產權人按照同類地區住宅房屋區位補償價格的1.5倍給予貨幣補償。
第三十條因國家有關私有房屋改造政策形成租賃關系的，實行貨幣補償。拆遷人除對被拆遷人進行貨幣補償外，還應當向承租人支付區位補償作為購房補貼。
第三十壹條拆遷產權不清或者由房管部門管理的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報市房屋拆遷管理部門審批後實施拆遷。拆遷補償費由拆遷人按照有關規定向市房產部門支付。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證處辦理證據保全。
第三十二條拆遷有抵押的房屋或者土地上有抵押的房屋，應當按照國家有關擔保的法律執行。
第三十三條拆遷人應當向被拆遷人或者公有房屋承租人支付搬家補助費。
實行貨幣補償的，拆遷人壹次性支付6個月的臨時安置補助費。
實行產權調換的，在過渡期限內，拆遷人或者房屋承租人自行安排住宿的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者承租人使用被拆遷人提供的過渡用房的，被拆遷人不予支付臨時安置補助費。
搬家補助費和臨時安置補助費的標準由市房屋拆遷管理部門和物價管理部門另行制定。
第三十四條因拆遷非住宅房屋造成停產停業的，拆遷人應當給予壹次性綜合補助。具體標準由市房屋拆遷管理部門和價格管理部門另行制定。
第四章拆遷評估
第三十五條從事房屋拆遷評估的機構應當具備規定的房地產評估資質。
市房產、房屋拆遷和價格管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構名單，供拆遷人和被拆遷人選擇。
第三十六條拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋有關的下列因素:
(1)區位:被拆遷房屋的區位基準價，以及房屋周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共設施配套條件等區位調整因素。區位基準價由市價格管理部門會同市房屋拆遷等管理部門擬定，經市人民政府批準公布，並根據市場情況適時調整。
(二)用途:以房屋所有權證註明的用途為準。房屋所有權證未註明用途的，以產權檔案記載的用途為準。但對於已取得工商營業執照且經營時間超過1年的，可參照經營場所評估。
綜合評估法和市場比較法中最終評估價最高。
非住宅房屋(以房屋所有權證註明的用途或產權檔案記載的用途為準)采用綜合評估法和市場比較法(或收益法)進行評估，取兩種評估方法結果的平均值作為最終評估價格。采用綜合評價法對住宅房屋改造為非住宅房屋進行評價。
居民住宅改成了非居民住宅，實際上是合法經營的。滿足以下條件的，非住宅房屋綜合評估法評估90%為臨街鋪面經營房屋，住宅房屋綜合評估法評估10%。非臨街鋪面營業用房50%采用非居住用房綜合評價法，50%采用居住用房綜合評價法。
1.自營私人住宅
(1)有房屋所有權證和國有土地使用權證，經營地點在合法建築範圍內；
(二)依法連續繳納3年以上的非住宅房屋房產稅和年土地租金；
(3)業主、所有人或共同生活3年以上的直系親屬的有效工商營業執照和稅務登記證。
2.私人租賃業務
(1)具有前款所述的私有房屋及自管條件中的第1、2項；
(2)有經營性房屋租賃證明和土地他項權利證明(國有土地使用權租賃許可證)；
(三)具有與房屋租賃合同壹致的有效工商營業執照和稅務登記證。
不符合上述條件的住宅房屋已變更為非住宅房屋且實際合法經營的，沿街商品房參照非住宅房屋綜合評估法評估40%，參照住宅房屋綜合評估法評估60%。20%的非臨街商業建築采用非居住建築綜合評價法，80%采用居住建築綜合評價法。
(3)建築面積:房屋所有權證載明的建築面積。建築面積小於土地使用面積的，按照土地使用面積計算區位補償面積；
(四)裝修:裝修補償應結合裝修材料的等級、價格、折舊年限等因素計算；
(5)其他因素:建築結構、成熟程度、樓層、高度、朝向等。
第三十七條評估被拆遷房屋房地產市場價格的機構，由被拆遷人和被拆遷人雙方選定；拆遷人與被拆遷人不能達成協議的，由市房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，市房屋拆遷管理部門應當在抽簽3日前在拆遷現場公布抽簽時間和地點。
評估機構對被拆遷房屋進行房地產市場評估的費用，由拆遷人承擔。
第三十八條拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以自評估結果送達之日起5個工作日內要求評估機構做出解釋和說明。評估機構應當在5個工作日內做出說明和解釋。經解釋說明仍有異議的，不同意拆遷或者拆遷的，可以委托其他符合要求的評估機構重新評估。
復評結果與原評估結果在允許誤差範圍內的，原評估結果有效，復評費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差範圍的，由市房屋拆遷管理部門從專家庫中抽簽選擇專家進行鑒定。鑒定采用原鑒定結果的，重新鑒定和專家鑒定費用由重新鑒定委托人和重新鑒定機構承擔。鑒定采用復評結果的，復評和專家鑒定費用由委托人和原鑒定機構的相對人承擔。
前款允許誤差範圍為被拆遷房屋評估金額的3%。
前款所稱專家鑒定費，由拆遷人或者被拆遷人按照10%、鑒定機構按照90%的比例承擔。
評估機構按市物價管理部門制定的標準收取評估費。
第三十九條拆遷人應當在評估結束後5日內在拆遷現場公布評估結果。
第五章處罰
第四十條違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證進行拆遷的，由市房屋拆遷管理部門根據國務院《條例》第三十四條的規定，責令停止拆遷，給予警告，並處以被拆遷房屋建築面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第四十壹條拆遷人違反本條例規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由市房屋拆遷管理部門依據國務院《條例》第三十五條的規定，吊銷房屋拆遷許可證，並處以補償安置資金3%以上65438元以下的罰款。
第四十二條拆遷人違反本規定，有下列行為之壹的，由市房屋拆遷管理部門依照國務院《條例》第三十六條的規定，責令停止拆遷，給予警告，並可處以拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證:
(壹)未按照房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍實施房屋拆遷的；
(二)委托不具備拆遷資格的單位實施拆遷的；
(三)擅自延長拆遷期限的。
第四十三條受委托的拆遷單位違反本條例規定，轉讓拆遷業務的，由市房屋拆遷管理部門依據國務院《條例》第三十七條責令改正，沒收違法所得，並處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第四十四條拆遷當事人違反本規定，評估機構不符合拆遷評估要求的，由房屋拆遷管理部門責令其改正。
第四十五條估價機構與拆遷當事人串通，故意壓低或者擡高被拆遷房屋房地產市場評估價格的，估價結果無效，由市房屋拆遷管理部門依據《省條例》第二十五條的規定處以5000元以上5萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第四十六條房屋拆遷管理部門和其他有關部門的工作人員玩忽職守、超越職權或者濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄、侵害拆遷當事人合法權益的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在部門或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十七條在本市城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人進行補償安置的，參照本規定執行。
第四十八條縣人民政府可以參照本條例制定具體管理辦法。
第四十九條本規定由市房屋拆遷管理部門負責解釋。
第五十條本規定自2003年4月5日起施行。市政府2002年4月4日發布的《連雲港市城市房屋拆遷管理規定》(連發〔2002〕56號)同時廢止。
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