預售商品房按建築面積計價，預售建築面積與商品房買賣合同約定的實測面積出現誤差，開發商應如何承擔違約責任？
根據《辦法》的規定，預售商品房按照建築面積計價的，預售建築面積與預售合同約定的實測面積存在誤差的，應當按照商品房買賣合同的約定追究開發商的違約責任。合同沒有約定或者約定不明確的，按照下列規定處理:①建築面積與實測面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，按照實測面積結算房價款；(二)建築面積誤差比絕對值超過3%的，按照本辦法第四十七條第壹款第二項的規定執行；③建築面積誤差比絕對值小於3%(含3%)且套內建築面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當自買受人提出書面退房要求之日起30日內退還買受人已付房價款及其利息；購房人不退房的，按照實測面積結算房價款。
商品房預售按單元計價，商品房買賣合同約定的商品房建築面積與開發商實際交付的建築面積有誤差，開發商是否應該承擔違約責任？
按照《辦法》的規定，預售商品房按單元定價的，商品房買賣合同應當詳細載明商品房的單元類型、詳細面積、誤差範圍和處理方法，並附平面圖。按套(單元)計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙壹致，相關尺寸(建築面積)在商品房買賣合同約定的誤差範圍內的，總價不變。套筒類型與設計圖紙不符或相關尺寸超出約定誤差範圍的，按合同約定的方式處理；合同沒有約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
開發商向購房者公示的預測面積和公攤是否具有法律效力？
是的。《辦法》規定，商品房預售前，開發商應當向購房人公示預售商品房的預測面積和公共建築面積分攤情況。上述公示的部分內容，如預售商品房的建築面積、套內建築面積等，是寫入商品房買賣合同的，因此具有法律效力。對於公攤部分未寫入商品房買賣合同的情況，購房人可以通過與開發商簽訂補充合同或合同附件的方式進行約定，使其成為與商品房買賣合同具有同等法律效力的合同條款。
按套內建築面積賣房有必要修改合同條款嗎？
現行商品房買賣合同示範文本已經包含了按套內建築面積計價的相關內容。因此，如果按照套內面積賣房僅限於處理面積差、計算價款等問題，現行《商品房買賣合同》示範文本的內容無需太多調整即可。
現在使用的商品房買賣合同是北京市國土資源和房屋管理局監制的示範文本。其中，第四條預設了三種計價方式:按建築面積計價、按套內建築面積計價、按套(單元)計價。該商品房在65438+今年2月以後預售的，可直接按套內建築面積計價。相應的，目前使用的標準合同文本中也有按照套內面積計價確認面積和處理面積差異的選項。因此，65438+2月1之後預售的商品房，應當按照《北京市城市房地產轉讓管理辦法》的規定，按照套內建築面積計價。但在現在使用的商品房買賣合同標準文本中，已經有了按套內建築面積計價的相應選項，無需對現行商品房買賣合同示範文本的內容做過多調整。
按套內建築面積銷售後，合同附件二“公攤部分”如何體現？
如果按照套內建築面積出售房屋，商品房買賣合同中的“附件二:公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明”仍是購房合同不可或缺的組成部分。商品房買賣合同中的“附件二:關於公共部位與公用房屋分攤建築面積構成的說明”(以下簡稱“說明”)在按建築面積計價時，至少有兩種含義。壹是可以說明分攤的構成，與總購買價格有關；二是與產權登記中* * *產權的數據有關。如果改變套內建築面積價格，對購房總價的影響不會那麽直接，但業主哪部分有產權還是個問題。因此，附件二仍然是合同不可缺少的組成部分。
簽訂補充協議應增加哪些補充條款？
商品房預售按套內建築面積，面積確認和面積誤差處理均以套內建築面積為依據。這時候在簽合同的時候，客戶就應該對開發商在池子上有壹個約束。這裏需要說明的是按照套內建築面積計價，並不代表開發商就要承擔這部分公攤。實際上，開發商會將用於這部分公攤的成本甚至利潤分攤到單價中，必然導致商品房單價的價值增加，購房者對房價會有壹個心理價位。單價太高，必然影響銷售。這種情況下，開發商為了降低成本，可能會盡可能的減少公攤的面積，如果公攤太小。最簡單的，如果樓梯太窄，會造成日常出入不便，影響物業質量。
從法律意義上講，按套內建築面積出售有哪些風險？購房者應該如何規避？
凡事有利有弊，商品房預售按套內建築面積計價也是如此。最直接的可能是過於關註商品房的單價和商品房本身的情況，而忽略了公房和公房的分攤建築面積的構成。導致很多不滿意的地方，比如大堂、電梯轎廂、樓梯太小太窄，住不進去，這些都是商品房預售按套內建築面積的風險。買房時，如果可能的話，買受人應該把出賣人關於這些方面的承諾寫進合同的補充條款中，這是規避風險，保證樓盤質量的方法之壹。
購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積大小和產權歸屬？
不需要在合同附件中與開發商約定公攤面積大小和產權。
壹是《商品房銷售管理辦法》第十八條規定“按照套內建築面積計算價格的，應當在商品房買賣合同中註明建築面積和分攤* * *現有建築面積。”示範商品房買賣合同第三條，需分別填寫商品房合同約定建築面積、套內建築面積、公共部位與公用房屋分攤建築面積等數據。因此，不需要在附件中與開發商約定公攤面積的大小。
二是房產證明確註明所購房屋建築面積、套內建築面積、公房與公房分攤建築面積。因此，買受人無需在附件中與開發商約定公攤面積的產權。
按套內面積出售後，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主在公攤面積上和在按建築面積銷售上享有同等權益嗎？
共有* * *建築面積為* * *產權。《商品房銷售管理辦法》第十八條規定:“商品房建築面積由套內建築面積和分攤* * *建築面積組成。套內建築面積為獨立產權，分攤* * *建築面積為* *產權。買受人按照法律法規的規定享有權利和承擔責任。”根據該條規定，買受人對* * *建築面積分攤部分享有* * *產權。按套內建築面積銷售和按建築面積銷售，業主對公攤面積享有同等權益。
商品房按套內建築面積預售後，根據相關法律法規，建築面積的計量方式有變化嗎？
號《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款規定:“商品房建築面積由套內建築面積和分攤的* * *套內建築面積組成。”即建築面積由套內建築面積和分攤* * *現有建築面積組成。這兩部分需要在商品房買賣合同第三條中明確寫明。* * *分攤建築面積按附件二計算。
按照套內建築面積買房後，按照建築面積收取物業管理相關費用的法律依據是什麽？(以上回答發布於2015-10-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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